Analys Fastighet Fastighetsbolag
Köplägen i bostadsbaissen?
Bland fastighetsbolagen på börsen hör hyresbostadsägarna till de som slaktats allra hårdast. Klena kassaflöden och hög kostnadsinflation parat med trög hyresutveckling och förstås stigande räntor har resulterat i en perfekt storm som gjort bostadsbolagen till stora förlorare.
Aktierna har gått klart sämre än börsindex och hör till de mest pressade fastighetsbolagen med substansrabatter som i genomsnitt ligger över 50%. Förenklat kan man säga att varje redovisad krona i eget kapital nu kostar under 50 öre på börsen.
Bostadsbolagen klart sämre än index
Högt, lågt och mittemellan
Tabellen nedan är försök att visa på skillnaderna mellan de olika bolagen som förenklat kan delas in i följande tre kategorier.
- Småstadsbolagen (Fortinova, Klarabo och Neobo). Äger bostäder på mindre orter där fastigheterna är bokade till uppåt 20 tkr/kvm men av börsen värderas till bara 12 tkr/kvm. Husen är ofta äldre med hyror nedåt 1200-1300 kr/kvm och överskottsgrader kring 55-60%.
- Storstadsbolagen (John Mattson, Heba och K2A). Har generellt sett Stockholmsfokus med bokförda värden kring 40-50 tkr/kvm. Hyrorna är högre runt 2000 kr/kvm och överskottsgraderna likaså, kring 70%.
- Bostadstunga blandbestånd (Wallenstam och Balder). Här har vi de två jättar som fokuserat mer på bostadsfastigheter än många andra stora fastighetsbolag. Bostäder utgör omkring 55% av värdet på deras fastighetsbestånd medan resten är olika former av kommersiella fastigheter.
| Bolag | Bestånd | Snitthyra per kvm | Fastighetsvärde per kvm | Implicit fastighetsvärde per kvm | Överskottsgrad |
| Fortinova | Mindre orter i västra Sverige | 1 200 kr | 17 tkr/kvm | 12 tkr/kvm | 61% |
| Klarabo | Mindre orter runtom i landet | 1 250 kr | 18 tkr/kvm | 13 tkr/kvm | 59% |
| Neobo | Mindre orter runtom i landet | 1 350 kr | 21 tkr/kvm | 13 tkr/kvm | 56% |
| John Mattson | Stockholm | 1 800 kr | 42 tkr/kvm | 31 tkr/kvm | 70% |
| Heba | Stockholm | 2 000 kr | 52 tkr/kvm | 37 tkr/kvm | 71% |
| K2A * | Stockholm/Mälardalen och universitetsorter | 2 350 kr | 42 tkr/kvm | 37 tkr/kvm | 72% |
| Wallenstam | Blandbestånd med 57% bostäder | 1 900 kr | 45 tkr/kvm | 37 tkr/kvm | 75% |
| Balder | Blandbestånd med 53% bostäder | 2 100 kr | 37 tkr/kvm | 29 tkr/kvm | 76% |
| * Siffrorna i K2A avser färdigställt bestånd. | |||||
Bostadsbolagens finanser
Bostadsbolagen har med snitträntor kring 3% billigare finansiering än övriga börsnoterade fastighetsbolag. Den låga vakansrisken i bostadsfastigheter talar för att den relativa skillnaden kan bestå, även om räntorna lär fortsätta krypa uppåt i takt med att bolagen refinansierar sig.
| Bolag | Bestånd | Belåningsgrad | Andel obligationer av total skuld | Nuvarande snittränta | Break-even-ränta * |
| Fortinova | Småstäder | 50% | 0% | 3,1% | 6,6% |
| Klarabo | Småstäder | 52% | 0% | 3,7% | 6,5% |
| Neobo | Småstäder | 48% | 0% | 3,1% | 5,9% |
| John Mattson | Storstäder | 57% | 0% | 3,1% | 4,3% |
| Heba ** | Storstäder | 39% | 34% | 2,6% | 5,9% |
| K2A *** | Storstäder | 84% | 20% | 3,3% | 3,6% |
| Wallenstam | Blandbestånd | 46% | 3% | 3,0% | 5,5% |
| Balder | Blandbestånd | 62% | 49% | 2,5% | 5,7% |
| * Break-even-ränta avser den ränta bolaget klarar innan det börjar göra förlust. ** Siffror i Heba efter avyttringar kommunicerade i juni och juli. *** Siffrorna i K2A är efter att pågående projekt färdigställts och tillträtts, med hänsyn taget till avyttringen av bolagets projekt i Uppsala, samt återbetalning av obligationslån på 400 Mkr i augusti. I break-even-räntan för K2A har vi tagit hänsyn till att bolaget även ska klara betala för hybridobligation och preferensaktier. |
|||||
Småstadsbolagen framstår som något mer motståndskraftiga då de saknar obligationsexponering och klarar räntor uppåt 6,0-6,5% innan man vänder till förlust. Det är dock rimligt att bolag med sämre bestånd håller bättre finanser, eftersom bostadsfastigheter på mindre orter kan vara mycket svårsålda i krislägen.
Storstadsbolagen klarar bara 4,5-5,5% ränta innan resultat är utraderat. Här finns å andra sidan betydligt mer kvalitativa fastigheter och en likvid transaktionsmarknad att falla tillbaka på, om det skulle behövas.
K2A sticker ut med både hög belåningsgrad, halvstor obligationsexponering och ett resultat som utraderas helt om bara räntan stiger några tiondelar till. Vi publicerade alldeles nyligen en analys av bolaget som landade i ett säljråd för både stamaktien och preferensaktien.
Så värderas bostadsbolagen
| Bolag | Bestånd | Börsvärde (Mkr) | Substansrabatt | P/E-tal | Implicit avkastningskrav |
| Fortinova | Småstäder | 1 006 | 59% | 10,9 | 6,3% |
| Klarabo | Småstäder | 1 683 | 61% | 12,4 | 5,5% |
| Neobo | Småstäder | 1 620 | 78% | 8,0 | 5,4% |
| John Mattson | Storstäder | 2 357 | 61% | 22,8 | 3,8% |
| Heba | Storstäder | 4 376 | 46% | 25,4 | 3,8% |
| K2A * | Storstäder | 844 | 57% | 17,1 | 4,6% |
| Wallenstam | Blandbestånd | 25 690 | 31% | 27,6 | 3,7% |
| Balder | Blandbestånd | 60 331 | 43% | 10,2 | 5,3% |
| * Siffrorna i K2A är baserade på intjäningsförmåga i färdigställt bestånd. | |||||
Några slutsatser
Småstadsbolagen lockar med värderingar runt 10 gånger vinsten. Vi ser det dock som en förutsättning att bolagen har stabila finanser eftersom det kan vara svårt att sälja fastigheter på mindre likvida marknader. Den förutsättningen tycker vi är uppfylld. Neobo är den billigaste av samtliga aktier i tabellen. Lite oförtjänt tycker vi om man ser till nyckeltalen i den här genomgången. Vi har ett köpråd på aktien.
Även om det finns tydliga skillnader i kvalitet är vi inte lika sugna på storstadsbolagen där P/E-talet är kring det dubbla, runt 20 gånger vinsten. Vi tror John Mattson kan behöva sälja av ytterligare fastigheter och aktien ser väldigt dyr ut om räntan bara stiger minsta lilla över dagens nivåer. Heba-aktien är också dyr även om sommarens avyttringar för totalt 2,5 miljarder kronor gör att det bolaget nu bättre står emot högre räntor.
Wallenstam tycker vi är ointressant med P/E-tal närmre 30. Balder som handlas kring 10 gånger vinsten lockar desto mer. Över tid har Erik Selin varit en skicklig operatör även om bolaget just nu brottas med ganska häftiga obligationsskulder. Vi gav ett köpråd i maj men sedan dess har aktien stigit drygt 30%.
Kommentera artikeln
I samarbete med Ifrågasätt Media Sverige AB (”Ifrågasätt”) erbjuder Afv möjlighet för läsare att kommentera artiklar. Det är alltså Ifrågasätt som driver och ansvarar för kommentarsfunktionen. Afv granskar inte kommentarerna i förväg och kommentarerna omfattas inte av Affärsvärldens utgivaransvar. Ifrågasätts användarvillkor gäller.
Grundreglerna är:
- Håll dig till ämnet
- Håll en respektfull god ton
Såväl Ifrågasätt som Afv har rätt att radera kommentarer som inte uppfyller villkoren.
Här hittar du alla analyser