Klövern Pref: Genomsnittlig avkastning till hög risk

Rutger Arnhults kontorsfastighetsbolag Klövern äger fastigheter till ett värde om totalt 53 miljarder kronor. Framför allt i Stockholmsregionen (53 procent av värdet), längs väst- (20 procent) och östkusten (18 procent) och på senare tid även utomlands i Köpenhamn och New York (9 procent).

Klöverns preferensaktie (341,50 kr) är den näst största preferensaktien (efter Akelius) med ett totalt börsvärde på 5,6 miljarder. Den emitterades 2012, har betalt utdelning ända sedan dess och finns noterad på Stockholmsbörsen.

(Denna krönika ger mer bakgrund om preferensaktier i allmänhet)

Preferensaktien ger en fast utdelning på 20 kronor per aktie och år vilket innebär en direktavkastning om 5,9 procent. Enligt vårt analysverktyg Börsplus Pref-guide placerar det Klövern i mitten av de noterade fastighetspreffarna som ger mellan 5,4 och 6,4 procents direktavkastning (se även tabell i slutet av artikeln).

2015 höjde bolaget inlösenkursen rejält från 350 till 500 kronor. Vissa kan tolka det som att aktien kring 340 kronor nu är ”billig” i förhållande till inlösenkursen. Eller att det finns en stor avkastningspotential om bolaget faktiskt väljer att lösa in aktierna. Men det är inte rätt sätt att tänka kring Klöverns preferensaktie – den kommer sannolikt aldrig vara värd 500 kronor och Klövern kommer aldrig genom inlösenförfarande betala 500 kronor för den (utan i så fall hellre återköpa aktier över börsen till lägre pris).

Snarare är tolkningen av den höga inlösenkursen att preferensaktien ska betraktas som ”evig”. Det vill säga att huvudscenariot är att den aldrig kommer bli inlöst. Med fast utdelning i kronor och ören och evig löptid innebär det i sin tur att Klövern Pref är känsligt för ränteförändringar. Stiger marknadsräntorna med 1 procent kan denna preferensaktie falla drygt 15 procent.

Klöverns balansräkning

Som preferensaktieägare vill man att balansräkningen ska innehålla mycket eget stamaktiekapital, låg skuldsättning och få preferensaktier.

Läget i Klövern är nästan det rakt motsatta. Av de totala tillgångarna är nästan 70 procent finansierat med skuld (inkluderat preferensaktierna). Det gör Klövern till ett av de allra högst skuldsatta fastighetsbolagen på börsen.

Klöverns intjäningsförmåga

Exkluderat värdeförändringar tjänar Klövern knappt 1,4 miljarder kronor före skatt. Av det ska 329 Mkr delas ut till preferensaktieägarna vilket ger en kupongtäckningsgrad kring 4. Det är hyggligt men de flesta andra fastighetsbolag visar bättre nyckeltal än så.

Den höga skuldsättningen gör dessutom bolaget och därmed preferensaktien ännu känsligare för stigande räntor. Om mer pengar skulle behövas till räntebetalningar minskar säkerhetsmarginalen för preferensägarna. Det gäller förstås samtliga bolag men kanske särskilt högbelånade fastighetsbolag.

Slutsats

Fastighetsproffset Rutger Arnhult som största ägare och vd kommer med för- och nackdelar. Han är pigg på att ta risk vilket knappast är en bra egenskap när det gäller preferensaktier där man snarare föredrar stabilitet och säkerhet.

Å andra sidan kan vi inte påminna oss om några allvarligare övertramp riktade mot just preferensaktieägare, som åtminstone tidigare utgjort en viktig finansieringskälla för bolaget. Att Arnhult själv äger preferensaktier för över 200 Mkr är ett plus i kanten men ingen garanti eftersom han också äger stamaktier för betydligt större belopp (1,7 miljarder).

Vår utgångspunkt är att Klövern kommer fortsätta betala utdelning på preferensaktien under överskådlig framtid. Men kombinationen stora lån och mycket preferensaktier med evig löptid innebär hög risk och räntekänslighet.

Till ungefär samma direktavkastning kring 6 procent skulle vi i stället föredra aktier som Akelius Pref, Sagax D eller SBB D. Det finns bättre alternativ alltså.

Fastighetspreffarna på börsen

Klöverns 10 största ägare