Klarabo: Rabatterad fastighets-IPO

Klarabo (teckningskurs 35 kr) är ett fastighetsbolag som äger och utvecklar hyresbostäder. Bolagets fastighetsbestånd är värderat till 7,4 miljarder kronor och av den uthyrbara ytan på 416 000 kvm utgörs 85% av bostäder, totalt 5 367 lägenheter. Utöver det finns en mindre andel kommersiella lokaler i portföljen.

Det är inget uttalat fokus, men fastigheterna finns idag utspridda över ett antal små och medelstora tätorter runtom i Sverige. Större bestånd finns bland i Trelleborg, Visby, Bollnäs, Sundsvall och Ronneby.

Malmöbolag med nyckelpersoner från Victoria Park

Klarabo grundades 2017 i Malmö av bolagets VD Andreas Morfiadakis och styrelseledamöterna Mats Johansson och Anders Pettersson. VD har tidigare bakgrund som vice VD och finanschef i det bostadsägande fastighetsbolaget Victoria Park som 2018 köptes ut från börsen av tyska Vonovia. Även Klarabos medgrundare Anders Pettersson liksom ordförande Lennart Sten har bakgrund från Victoria Park som tidigare styrelsemedlemmar.

Gemensamt med Victoria Park är också den renoveringsmodell som är central i Klarabo. Affärsidén är att företrädesvis förvärva och förvalta bostadsfastigheter med potential att höja hyrorna genom värdehöjande renoveringar. Utöver detta utvecklar bolaget egna projekt inom boendekonceptet ”KlaraBo-hus” där man strävar efter att framställa nyproducerade hyreslägenheter med rimliga hyror genom kostnadseffektivitet och ytsmarta lösningar.

Noteras på Stockholmsbörsen

Klarabo ska nu noteras och tar i samband med det in 750 Mkr i nytt kapital. Befintliga ägare som bland annat inkluderar grundarna (11,5% av kapitalet före noteringen), investmentbolaget Spiltan (11,9%), SBB (8,0%) och Rutger Arnhult (7,3%) säljer inga aktier.

Både SBB och Arnhult har blivit ägare genom tidigare fastighetsförsäljningar till Klarabo. Arnhult tecknar dock aktier i noteringen för 135 Mkr vilket även Länsförsäkringar Fonder, Odin Fonder och Londonbaserade investeringsfirman Clearance Capital gör. Totalt är därmed 72% av erbjudandet säkrat på förhand.

Omkring hälften av likviden från emissionen ska användas till att betala för tidigare förvärv, bland annat köpet av Kuststaden där också Spiltan var stor ägare. Resten ska användas till nya investeringar och förvärv.

Omtvistad renoveringsmodell

Vid grundandet var Klarabos affärsidé att i huvudsak vara en renodlad bostadsutvecklare. Modellen skruvades dock tidigt om och idag är Klarabo i huvudsak alltså ett fastighetsägande bolag.

I genomsnitt är fastighetsbeståndet värderat till knappt 18 000 kr/kvm och snitthyran är låga 1 161 kr/kvm motsvarande ungefär 7 000 kr/mån för en lägenhet på 72 kvm. Av bolagets 5 367 lägenheter bedöms omkring 3 500 ha möjlighet till hyreshöjningar genom standardhöjande renoveringar.

Historiskt har en typisk renoveringskalkyl för Klarabo sett ut som så att om bolaget investerar 100 Mkr i renoveringar så höjer detta hyrorna med 8 Mkr och fastigheternas värde med ungefär 200 Mkr. En mycket lönsam kalkyl alltså för de 330 lägenheter som bolaget hittills renoverat sedan 2019.

Affärsmodellen att renovera lägenheter till dagens standard för att enligt bruksvärdessystemet kunna höja hyran har dock för- och nackdelar. Positivt är att systemet tveklöst har lett till modernisering av stora delar av miljonprogramsbeståndet som med omkring 50 år på nacken har omfattande renoveringsbehov.

Men modellen har också kritiserats inte minst nu i november av Uppdrag Granskning som lyfter problematiken bakom det som Hyresgästföreningen kallar för ”konceptrenoveringar”. Kritikerna menar att bruksvärdessystemet och bostadsbristen utnyttjas för genomföra renoveringar som syftar till att maximera hyrespåslaget snarare än att ta hänsyn till hyresgästernas intressen.

Klarabo påpekar att man aldrig renoverar till högre standard än hyresgästerna efterfrågar. Renoveringar sker också löpande i takt med att hyresgäster flyttar in och ut (så kallad ”rullande ROT”). Det innebär att ingen hyresgäst tvingas acceptera kraftiga hyreshöjningar eller flytta. Affärsmodellen är likväl omtvistad.

Projektutveckling i sin linda

Den andra viktiga komponenten i Klarabo utöver renoveringsmodellen är bolagets egen utveckling av nyproducerade hyreslägenheter. Att bygga nya hus tar ofta många år från idé till färdig produkt och hittills har endast 164 lägenheter färdigställts i tre olika projekt. Direktavkastning för dessa projekt blev klart godkända 5,8%.

Idag har bolaget en projektportfölj där 173 lägenheter är i byggnation och ytterligare 1 224 lägenheter är i planeringsfas. För 859 av dessa finns lagakraftvunnen detaljplan ännu inte på plats.

Tanken är att utveckla och äga dessa fastigheter i egen bok. Går allt enligt plan handlar det om en total investeringsvolym på 2,3 miljarder kronor som väntas ge ett bedömt färdigställt värde på omkring 2,8 miljarder kronor. Det förväntas bidra med ett årligt hyresvärde på 143 Mkr till och med 2025 vilket kan jämföras med nuvarande hyresvärde på 483 Mkr.

Klarabos intjäningsförmåga

Tabellen bredvid visar Klarabos intjäningsförmåga i nuvarande fastighetsbestånd. Före noteringen ligger förvaltningsresultatet per stamaktie på 1,37 kronor. I och med emissionen sänks nettobelåningsgraden från 54% till 45% men så tillkommer också ett antal nya aktier som sänker resultatet per aktie till 1,19 kronor. P/E-talet landar då kring knappa 30 – men då finns alltså möjligheter att använda den starka balansräkningen till att växa ytterligare.

Klarabo har som mål att äga och förvalta minst 500 000 kvm bostäder 2025 jämfört nuvarande 416 000 kvm. Delvis ska bolaget nå dit genom att byggstarta minst 200 lägenheter per år från 2021 till 2023 och minst 500 lägenheter från 2024.

Ambitionen är att växa substansvärdet med minst 15% årligen med en belåningsgrad understigande 65%. Efter noteringen är substansvärdet drygt 31 kronor per aktie vilket innebär att aktien värderas till 12% substanspremie.

Så värderas bostadsfastighetsbolagen

Noteras till rabatt

Det är tydligt av tabellen ovan att Klarabo noteras till en rabatt mot övriga bostadsfastighetsbolag som i snitt handlas till närmre 50% substanspremie och P/E-tal kring 40.

De bolag som är mest lika Klarabo sett till beståndets karaktär och kvalitet är nog Fortinova och Amasten. Bägge dessa värderas högre än Klarabo.

Teckna aktien

Vi gillar att bolaget drivs av personer med relevant bakgrund från Victoria Park. Det finns också flera starka ägare i bolaget, även om det återstår att se exakt hur långsiktiga alla är.

Till nackdelarna hör det spretiga beståndet som finns utspritt på många mindre orter varav flera viktiga som Bollnäs och Ronneby nästan helt saknar befolkningstillväxt. Även renoveringsmodellen kan ses som plus eller minus, även om den lockar rent finansiellt.

Detta är inte någon favoritaktie – men det rabatterade priset gör att noteringen lockar i en övrigt ganska dyr fastighetssektor. Rådet blir att teckna Klarabo.