Kameo: Bostadsprojekt på 350 Mkr i Nynäshamn

Brickprojekt 0401 AB vill låna 25 Mkr via Kameo för att förvärva mark i Nynäshamn. Köpeskillingen landar på 51 Mkr. Här ska 74 radhus om 110-130 kvm byggas, fördelat på 37 parhus. Totalt väntas projektet bringa in 350 Mkr, enligt låntagarens kalkyl. Den förväntade löptiden är 10 månader och räntan ligger på 10% i årsränta. Kameo garanterar fullteckning av lånet.

Marken ligger runt 3 kilometer från Nynäshamn och det tar drygt en timme till Stockholm med pendelbaneförbindelser. Nyligen har OBOS utvecklat två angränsande tomterna där två projekt är färdigställda och inflyttade, den sista etappen är under uppbyggnad med 25 av 28 bostäder sålda. Låntagaren förvärvar marken av OBOS.

Köpet finansieras genom detta lån, ett tidigare topplån via Kameo på 5,1 Mkr samt eget kapital om 24,4 Mkr. Lånet ska återbetalas genom refinansiering i samband med att bolaget tar upp ett byggkreditiv vid byggstart. Planen är att 70% av bostäderna ska vara sålda med bindande förhandsavtal innan bygget påbörjas. Detta är tänkt att ske Q2-Q3 2022. Croisettte Real Estate Partner har värderat marken till 70 Mkr. Värderingen förutsätter att samtliga myndighetslov erhålls.

Koncernmoderbolaget till låntagaren, Bricknova, ger ett seriöst intryck. Bolaget har storslagna planer. Bland annat uppgår projektportföljen till 1,1 miljarder och ledningen siktar på en börsnotering 2024, enligt hemsidan. Personerna bakom låntagaren har fyra pågående projekt utestående via Kameo.

Totalt är det 17 anställda i moderbolaget Bricknova. Utöver medgrundarna som sitter som VD respektive operativ chef finns det bland annat en finanschef och en Head of Capital Markets i teamet. Finanschefen sitter i styrelsen för svenska handelskammaren i Indien och har varit rådgivare åt Husqvarna. Head of Capital Markets har tidigare chef på Catella samt varit partner på ABG Sundal Collier.

SÄKERHETER

Pantbrev

• Låntagaren intecknar och pantsätter pantbrev som säkerhet för lånet. Inomläget ligger på 0-25 Mkr. Långivare har alltså förstatjing på panten. Detta kan jämföras med köpeskillingen på 51 Mkr eller den externa värderingen på 70 Mkr. Panten i lånet är stark. 

Borgen

• Bricknova Holding 02 AB ställer ut ett limiterat borgensåtagande på 5 Mkr. Bolaget sitter på 20 Mkr i eget kapital och 31 Mkr i total balansomslutning. Borgensåtagandet som motsvarar runt 25% av det egna kapitalet. Det är positivt. Samtidigt består tillgångarna till största delar av fodringar på koncernföretag. Får koncernen ekonomiska bekymmer kan det påverka återbetalningsförmågan.

Risker

Förutom alla allmänna risker som bland annat beskrivs i krönikan så finns det ett antal särskilda risker i detta projekt man bör känna till.

• Återbetalningen ska ske innan byggstart genom refinansiering via bank. För att sätta igång med byggnationen ska den försålda andelen bostäder uppgå till 70% av projektet.  Det är dock en intern preferens.
•  OBOS har tidigare färdigställt två projekt på området. Nu väljer de istället att sälja vidare marken till låntagaren. Köpeskillingen på 51 Mkr är en bit under den externa värderingen på 70 Mkr. Vidare ska Bricknova-gänget anlita OBOS som leverantör av flerbostadshusen. Det är oklart varför OBOS inte färdigställer även detta projekt i egen regi.
• Bygglov är ännu inte beviljat. Det är en osäkerhetsfaktor. Dock  har redan ett gäng nära på identiska bostäder på de två angränsande tomterna uppförts. Det har alltså fungerat tidigare och det finns även en detaljplan.

Känslighetsanalys

I färdigt skick har bolaget värderat projektet till 350 Mkr. För köpare landar prisbilden kring 29 000 kr/kvm. Afv har varit i kontakt med mäklaren som arbetade med de två tidigare etapperna som utvecklades av OBOS. Där gick bostäderna för runt 28 000 kr/kvm. Projekt handlar om nära på identiska fastigheter. Prisbilden är i linje med tidigare projekt.

I projektet är investerare dock inte med hela vägen till färdigställd byggnation. Därför förhåller vi oss till markvärderingen i kalkylen ovan. Enligt Croisette är marken som bolaget köpte för 51 Mkr värd 70 Mkr. Stressar vi värdet med 50% i ett konkursscenario får låntagare tillbaka sina pengar. Säkerhetsmassan är med andra ord god.

Slutsats

Den största risken är försäljningsrisken. Prislappen är dock i linje med tidigare försäljningar. Det krävs dock försålda bostäder för att bolaget ska gå vidare med byggnationen och för att långivarna ska få tillbaka sina pengar.

Skulle försäljningen misslyckas är dock säkerhetsmassan god. Med förstatjing och ett inomläge på 25 Mkr bör långivarna få tillbaka sin investering även vid en konkurs genom att marken säljs vidare. Sannolikt är värdet över 25 Mkr i ett sådant scenario. Då är det främst långivarens egna kapital som står på spel, enligt Afv.

Slutligen ser Bricknova ut att vara ett gediget bolagsbygge. Om de inte har misstagit sig fatalt bör det finnas bärighet i att bygga på den här tomten. I annat fall är panten stark, vilket är den enskilt viktigaste kudden för investerare. Vi lockas av panten och tecknar en post till Tessin-portföljen.