Kallebäck: Hållbar utdelning

Kallebäck (189 kr) äger en fastighet belägen i Kallebäck, fem km utanför centrala Göteborg. Bolaget delar ut 12 kr per år. Det motsvarar en direktavkastning om 6,3%.

Fastighetens totala uthyrbara area är 36 600 kvm. Fastigheten är uthyrd i sin helhet till försvarskoncernen Saab.

VAKANSRISKEN: LÅNGT HYRESAVTAL 

Hyresavtalet med Saab löper till och med 31 december 2031. Saab har även uttryckt att fastigheten är av strategisk betydelse. Detta beror delvis på att fastighetens läge på en kulle är en förutsättning för deras testverksamhet. Att fastigheten är viktig  understryks av att Saab genom sin pensionsstiftelse för två år sedan köpte en stor aktiepost i Kallebäck.

Konsultdrivna fastighetsbolagFastighet

Enfastighetsbolag en rysare med ovisst slut

Vi bedömer risken för att Saab ska lämna Kallebäck som mycket låg. Även om Saab på lång sikt skulle lämna borde fastigheten på grund av sitt läge i närheten av centrala Göteborg inte vara särskilt svår att fylla med nya hyresgäster.

ÄGARE OCH NYCKELPERSONER: HYRESGÄSTEN ÄR HUVUDÄGARE

Kallebäck har ingen egen organisation. Förvaltningen utförs av Retta AB. VD Malin Lövemark är kontrakterad av Kallebäck på konsultbasis. 

Saabs pensionsstiftelse är med 27% av aktierna Kallebäcks största ägare. Investeringsbeslutet verkar ha motiverats med att Saab av strategiska skäl vill ha kontroll över fastigheten. 

Näst största ägare är privatsparare genom Avanza Pension.

FINANSIERING: BANKLÅN MED MESTADELS FAST RÄNTA

Kallebäcks externa finansiering består av ett banklån om 491 Mkr. Lånet förfaller april 2024. Merparten av räntan är säkrad med en swap som löper lika länge som lånet. Genomsnittsräntan var sista juni 2,2%. Vi räknar med att ränteökningar för den rörliga delen nu lyft genomsnittsräntan till omkring 2,5%.

Som en tänkt framtida räntekostnad för Kallebäck har vi räknat med 5-års räntan om 2,15%, plus 2% i lånemarginal vilket ger en ny räntekostnad om 4,15%

I det nya ränteläget ska sannolikt även fastighetens avkastningskrav upp en del. Vi räknar med att avkastningskravet stiger från 6,2% till 7,0%.

Enligt hyresavtalet ska hyran inflationsjusteras årligen. Vi räknar med att driftsöverskottet stiger med 10% på några år.

Den låga belåningsgraden på 43% gör Kallebäcks resultat förhållandevis motståndskraftigt mot högre räntekostnader. I vårt scenario sjunker resultatet från 15,56 till 15,16 kr per aktie.

Fastighetens höga direktavkastning ger ett betryggande avstånd till vad vi tror är rimliga finansieringskostnader framöver. Fastighetens värde borde därmed inte vara lika mycket påverkat av stigande räntor som mer lågavkastande fastigheter. Substansvärdet sjunker i vårt scenario från 181 till 172 kr per aktie.

Den låga belåningsgraden på 43% gör Kallebäcks resultat förhållandevis motståndskraftigt mot högre räntekostnader. I vårt scenario sjunker resultatet från 15,56 till 15,16 kr per aktie.

UTDELNING: SANNOLIKT HÅLLBAR

Kallebäck delar i dagsläget ut 12 kr per aktie och år. Viss marginal finns alltså till intjäningsförmågan både i dagsläget och i vårt scenario som uppgår till över 15 kr per aktie. Dock amorterar Kallebäck 1% av lånet per år. Det motsvarar ungefär 1,40 kr per aktie.

Om inget oförutsägbart inträffar borde Kallebäck kunna hålla utdelningsnivån de kommande åren.

SLUTSATS

Det finns flera saker som lockar med Kallebäck. Vi upplever vakansrisken som i princip noll och inflationsjustering i hyresavtalet borde ge bra inflationsskydd. Potentiell uppsida finns i de 30 000 kvm byggrätter som eventuellt kan bebyggas om Saab skulle vilja expandera. Annan potentiell uppsida ligger i att Saab skulle kunna lägga bud på hela bolaget för att få full kontroll över fastigheten. Sannolikheten för att byggrätterna skulle utvecklas eller Saab lämna bud i närtid bedömer vi som låg även om de är värda att nämnas.

Det som kanske är mest lockande med Kallebäck är att fastigheten är värderad till det högsta avkastningskravet av samtliga konsultdrivna fastighetsbolag. Samtidigt borde risken i fastigheten vara bland de lägsta i jämförelsegruppen. Kanske är fastigheten något undervärderad?

Aktien sticker varken ut som billig sedd till intjäningsförmåga eller substans. Aktien värderas till P/E 12,5 i vårt scenario och till 4% premie över nuvarande substansvärdet. Vi tycker att aktien ser ganska fullvärderad ut och ser därför inte en stor sannolikhet för uppvärdering. Vi tycker dock att aktien med en direktavkastning på 6,3% kan passa bra i en utdelningsportfölj. Utöver en hög utdelning får man då option på att byggrätterna ska skapa värde eller att Saab ska lägga bud.

Vi skulle inte avråda från aktien som kan passa bra i en utdelningsportfölj. Men vi ser heller inte tillräcklig uppsida för ett köpråd. Vi stannar vid neutral för Kallebäck.

Så värderas de konsultdrivna fastighetsbolagen