K-Fastigheter: Ett nytt Selin-bolag till börsen

K-Fastigheter (teckningskurs 105 kr) utvecklar och bygger hyresbostäder som ägs och förvaltas i egen regi. Bolaget grundades 2010 av Jacob Karlsson som också är VD. Stor ägare sedan 2011 är fastighetsmannen Erik Selin som även är styrelseordförande i bolaget.

En stomme i verksamheten är de tre egenutvecklade koncepthus (Låghus, Lamellhus och Punkthus) som kan kombineras på diverse sätt för att bygga olika hus men på ett standardiserat och kostnadseffektivt sätt.

K-Fastigheter förvaltar idag ett färdigtställt bestånd om totalt 1 562 bostäder. Ytterligare 678 är under pågående byggnation och i projektportföljen finns även 1 095 bostäder under utveckling.

Totalt är fastighetsportföljen värd 3,2 miljarder kronor och geografiskt koncentrerad till Skåne och då särskilt Helsingborg (36 procent), Kristianstad (23) och Hässleholm (19).

Nu ska bolaget börsnoteras. I samband med det tar K-Fastigheter in närmre 800 Mkr i nytt kapital. Befintliga ägare i Jacob Karlsson och Erik Selin säljer inga aktier och har åtagit sig att inte göra så under kommande tre år heller.

I prospektet finns en föredömlig uppställning av hur kalkylen tenderar se ut. I snitt har bolaget köpt mark för omkring 2 tkr/kvm som bebyggts till en kostnad om knappt 19 tkr/kvm. Idag värderas de färdiga fastigheterna till omkring 30 tkr/kvm vilket ger en värdeökning på över 40 procent.

Delvis jämförs äpplen och päron då historiska ingångspriser på mark och produktion jämförs mot dagens fastighetsvärden. Men att bolaget kan nyinvestera till närmre 7,0 procents direktavkastning är klart värdeskapande givet att marknaden tycks nöja sig med omkring 4,5 procents direktavkastning. Det indikerar att någon sorts konkurrensfördel tycks vara i spel.

Egen produktion av vissa konstruktionselement är en möjlig förklaring. Balkonger, trappor och icke-bärande ytterväggar (utfackningsväggar) tillverkas idag vid egen anläggning i Osby. Bolaget investerar dessutom i ytterligare en anläggning i Hässleholm som ska fördubbla produktionskapaciteten av utfackningsväggar.

På så sätt påminner K-Fastigheter kanske mest om fastighetsbolaget K2A som vi analyserade vid börsnoteringen i somras. Bägge utvecklar hyresbostäder som byggs delvis i egen regi och förvaltas i egna böcker. I bägge fall är det skickliga operatörer med stort ägande i det egna bolaget som ligger bakom. K2A fokuserar dock primärt på mindre studentbostäder.

Bägge bolag har det ambitiösa målet att växa substansvärdet per stamaktie med minst 20 procent per år i genomsnitt. Planen för K-Fastigheter är att antalet byggstarter ska öka från omkring 600 i år till 1 000 år 2023. Vid utgången av 2023 ska bolaget förvalta minst 5 000 lägenheter i Norden.

Vid börsnoteringen och tillhörande nyemission kommer nytt kapital in som gör att belåningsgraden blir låg kring 42 procent. Det bör alltså finnas utrymme att fortsätta växa framöver. Även om bolaget visar vinst i förvaltningen slukar byggnationen av nya bostäder förstås mycket kapital. I beståndet finns även närmre 500 lägenheter av äldre karaktär som kan renoveras på lönsamt sätt.

Börsplus slutsats

Allt som Erik Selin tar i blir knappast till guld. Ett exempel är Balders investering i nischbanken Collector. Ett annat är noteringen av fastighetsbolaget Brinova där börsens förväntningar initialt var höga och den som köpte aktier första handelsdagen har först nu, tre år senare, fått tillbaka pengarna.

I K-Fastigheter kan man apropå dåliga affärer notera att bolaget tidigare slutit ramavtal med och dessutom investerat i det krisande börsföretaget Zenergy som tillverkar brandsäkra husmoduler. Vi dömde ut den aktien i maj 2018 men K-Fastigheter var delägare till och med inledningen av 2019. Ramavtalet där Zenergy skulle leverera moduler till 750 lägenheter åt K-Fastigheter (motsvarande 700 Mkr) avbröts så sent som i förra månaden.

Överlag ger ändå K-Fastigheter ett imponerande intryck. Bolaget tycks ha en konkurrenskraftig produktion som gjort det möjligt att växa på lönsamt vis i hög takt. Aktien säljs in klart billigare än K2A – om än dyrt sett till substansvärde (52 procents premie) och intjäningsförmåga (P/E 48) här och nu. Höga P/E-tal är dock regeln för bostadsfastighetsbolag.

Den största risken tror vi ligger i att bostadsmarknaden återhämtar sig. Det låter kanske lite omvänt, men produktion av hyresrätter kommer ju med begränsade intäkter eftersom hyresnivåerna är reglerade. På en stark bostadsmarknad med höga bostadsrättspriser kommer en bostadsrättsutvecklare nästan alltid kunna betala mer för mark än en hyresrättsutvecklare som K-Fastigheter.

Så länge marknaden för nyproduktion av bostadsrätter är svag är chansen god att K-Fastigheter kan placera likviderna från emissionen i ny mark som möjliggör fortsatt tillväxt under kommande år. Rådet blir att teckna aktien – sista dag att göra så är nu på onsdag den 27 november.