John Mattson: Lockande substans

John Mattson (56,30 kr) är ett bostadsfastighetsbolag som äger cirka 4 300 hyreslägenheter i Stockholmsregionen. Totalt värderas beståndet till omkring 14 miljarder kronor.

Det var i samband med att byggmästaren John Mattson (1915-1995) under 1965 sålde av den byggverksamhet som idag går under namnet JM som han bildade John Mattson Förvaltning AB. I bolaget fanns då exploaterbar mark och ett antal bostadsfastigheter på Lidingö som länge var kärnan i bolaget. Sedan börsnoteringen 2019 har beståndet breddats till bland annat Sollentuna, Bromma och delar av Söderort.

Största ägare med knappt 38% av aktierna är en av John Mattsons fyra döttrar, Kerstin Skarne. VD sedan januari 2022 är Per Nilsson som dessförinnan haft chefspositioner inom Akademiska Hus och det tidigare fastighetsbolaget Klövern som idag är en del av Corem. Per Nilsson äger aktier för 0,2 Mkr i John Mattson.

John Mattsons fastighetsbestånd

Pressat av högre räntor

BalderArtikel

Jättarna saknar 109 miljarder – Heimstaden och Balder är stora svarta hål

Många bostadsbolag har drabbats hårt av de stigande räntorna. Hyresfastigheter i bra lägen värderas generellt högt vilket innebär att kassaflödet ofta är klent i förhållande till fastigheternas stora värde på balansräkningen.

John Mattson är inget undantag. Bolaget har under tid en tid varit överskuldsatt och i takt med att räntekostnaderna stigit har räntetäckningsgraden letat sig allt längre ned mot bolagets finansiella mål om 1,5 gånger.

Företrädesemission på 1,3 miljarder

I oktober 2023 beslutade därför styrelsen om en företrädesemission på totalt 1 251 Mkr. Den garanterades till fullo av bolagets två största ägare Kerstin Skarne och familjen Ljungberg (som i Atrium Ljungberg).

Nya aktier bjöds ut för 33 kronor styck vilket dubblerade antalet aktier i bolaget. Som följd av att nya aktier emitteras till kurser långt under det senast redovisade substansvärdet (150 kronor per aktie) faller också substansvärdet rejält. Till omkring 92 kronor per aktie enligt våra beräkningar, vilket bör synas i bokslutet som släpps i mitten av februari. Aktien står idag kring 56 kronor så även efter emissionen är substansrabatten hög, nästan 40%.

Skuldsättningen minskar

Med emissionslikviden ska skulder på 1,1 miljarder kronor amorteras. Resterande 150 Mkr vigs åt investeringar i lägenhetsuppgraderingar och energibesparingsåtgärder. Den totala nettoskulden faller till 6,7 miljarder kronor och består helt av lån i bank.

Belåningsgraden landar på godkända 48%, vilket är strax under bolagets finansiella mål på 50%. Att fortsatt hålla bolaget under den nivån bygger dock på att fastighetsvärdena inte behöver skrivas ned ytterligare. John Mattson har hittills under 2022 och 2023 skrivit ned fastighetsvärdena med totalt 1,2 miljarder kronor, eller ungefär 7%.

Beståndets direktavkastning är låg kring 3% men är i jämförelse med 10-årsräntan på 2,2% är den nu på en nivå som vi tror kan vara långsiktigt hållbar. Åtminstone sett till hur bostadsfastigheter värderats när vi tidigare under 2000-talet haft räntor kring 2-3%.

39 gånger vinsten

Utgår vi från långa marknadsräntor och tänker oss ett kreditpåslag om 1,5% ser vi 3,7% som en tänkbar långsiktig räntekostnad för John Mattson. Det är vårt huvudscenario, och då landar förvaltningsresultatet kring 1,50 kronor per aktie vilket ger ett P/E-tal på 39.

Det kan nämnas att kreditpåslaget för bostäder historiskt legat närmre 1,0% så vi har i våra prognoser tagit lite extra höjd för att bankernas marginaler eventuellt kan stiga. John Mattson har också en genomsnittlig räntebindningstid på 2,6 år så det kommer ta ett tag innan rådande ränteläge slår igenom fullt ut på resultatet.

Så värderas bostadsbolagen

Inget för kassaflödesjägare

De renodlade bostadsbolagen med fokus på storstadsregionerna som John Mattson och Heba handlas till P/E-tal bortåt 30 eller mer på dagens vinster och är därmed inget för den som letar lågt värderade kassaflöden. Viss chans till långsiktig uppsida finns dock.

Hyresökningar genom renoveringar är en sådan där bolaget identifierat totalt 1 500 lägenheter som kan renoveras i lite olika omfattning (bolaget kallar det för basuppgradering respektive totaluppgradering). Totalt handlar det om 1,1 miljard som kan investeras till ungefär 5,5% genomsnittlig direktavkastning.

Utvecklings- och förtätningsprojekt är en annan möjlighet. John Mattson har en utvecklingsportfölj som uppgår till knappt 50 000 kvm där det just nu bara pågår ett projekt om 129 lägenheter i Örby. På vissa håll kan det också finnas ett optionsvärde i möjligheten att omvandla utvalda delar av beståndet till bostadsrätter, men det är inget vi räknar med här och nu.

Slutsats

Sett till substansvärdering är John Mattson nog det mest intressanta renodlade bostadsbolaget. Bolaget handlas till nästan 40% substansrabatt och kan på lång sikt tänkas fortsätta växa beståndet ytterligare genom renoverings- och förtätningsprojekt. Det behöver inte vara fel om man, likt oss, lutar åt att fastighetsvärdena kan vara uthålliga på den här nivån och att inga nya kapitaltillskott behövs. Stigande räntor på nytt är dock en tydlig risk som kan skjuta bägge dessa antaganden i sank.

Även sett till intjäningsförmågan värderas John Mattson ett par hack under övriga bostadsbolag. Det gör aktien köpvärd för den som är på jakt efter just bostadsaktier. Med värderingar som med våra ränteantaganden är bortåt 40 gånger vinsten eller mer är dock bostadsbolagen inte aktier som passar alla. Vi har lite svårt att se charmen och stannar med ett neutralt råd för John Mattson.