JM – nu med huvudägare

En av förra veckans stora börshändelser var SBB:s intåg i JM:s ägarlista. JM:s norska huvudägare Obos sålde sin ägarandel på 20,1% för 4,6 miljarder kronor, och i ett slag blev JM det största innehavet i SBB:s portfölj av noterade bolag. För några år sedan hade transaktionen nog fått betydligt större uppmärksamhet, men med tanke på direktör Batljans aggressiva köpräd det senaste året så var nyheten snart överspelad.

Det kan dock finnas skäl till att uppehålla sig vid förra veckans bud. Att ta rygg på Ilija i årets investeringar i exempelvis Heba och Entra har hittills varit en god idé.

Men först en uppdatering om läget i JM. Pandemiåret 2020 blev inte bra för bolaget, men heller inte den katastrof som man hade kunnat föreställa sig. Enligt Mäklarstatistik så har priserna på bostadsrätter och småhus i Storstockholm ökat med 11,6% respektive 23,7% de senaste 12 månaderna. Det är bra för JM som har stor exponering mot Stockholm (runt 45% av intäkterna kommer från affärsområdet Stockholm).

JM har fortsatt sälja bostäder och intäkterna hölls på en stabil nivå runt 15 miljarder för helåret 2020. Även byggkonjunkturen kom i gång bättre än de flesta hade befarat. Antalet produktionsstarter landade på 3199, en liten nedgång på drygt 2% från 2019.

Bolaget själva verkar se med tillförsikt på framtiden. De stigande bostadspriserna stödjer en redan hög boknings- och försäljningsnivån i pågående produktionen på alla bolagets marknader. Affärsområdet Stockholm är dock fortsatt lite av en bromskloss på grund av de lägre start- och prisnivåerna för projekt som startats de senaste åren.

Så sent som i vintras skruvade man upp sina finansiella mål. Bland annat höjdes målet för den genomsnittliga rörelsemarginalen (inklusive resultat från fastighetsförsäljningar) från 10 till 12%.

Dessutom höjde man tillväxtmålet. Målet är nu att långsiktigt öka antalet produktionsstartade bostäder med 4% om året, med en utgångspunkt på 3800 bostäder. Enligt JM är det ökade produktionsstarter den enskilt viktigaste faktorn för att driva totalavkastningen för aktieägarna.

Det är ett ganska aggressivt tillväxtmål för JM, som startade 3199 bostäder under 2020. Enligt bolaget är det framför allt detaljplaner och byggnadslov som gör att byggandet drar ut på tiden.

Men JM har ett trick för att snabbare kunna nå byggstartsmålet – nämligen att bygga fler hyresrätter. Sedan nya kreditregleringar och amorteringskrav infördes har den vinnande strategin bland bostadsutvecklare varit produktion av hyresrätter, och enligt JM själva är det en bostadstyp som efterfrågas alltmer av kunderna. Bolaget har idag en liten andel hyresrättsproduktion inom affärsområdet Fastighetsutveckling.

JM siktar på att öka antalet produktionsstarter av hyresrättsbostäder till 300 per år i ett första skede. I dagsläget har JM 1200 hyresrätter i byggrättsportföljen. På kapitalmarknadsdagen i vintras sade VD Johan Skoglund att man på lång sikt ser att mellan 5-10% av produktionen ska vara hyresrätter. Risken i JM:s fall är att man har för attraktiv/dyr mark för att en hyresrättsaffär ska vara rationell.

Det är lätt att se att detta nya JM passar SBB, som i allt högre grad har börjat intressera sig för nyproducerade bostäder. Det verkar som att Ilija Batljan ser investeringen som ett slags “bostadsströssel” till de stabila kassaflödena från SBB:s samhällsfastigheter. Batljan säger själv att SBB är en långsiktig ägare, men vill inte uttala sig om huruvida man skulle kunna tänka sig att lägga bud på hela bolaget. Fokus just nu verkar vara på det årliga vinsttillskott om 300 Mkr som SBB räknar med från det nuvarande ägandet.

Det finns en risk är att SBB bara är ett ”nytt Obos” med en anpasslig för att inte säga kortsiktig, ägarstil där man har gått in och ur aktien på passande kursnivåer. Kanske är JM-investeringen bara ett sätt för SBB att kontrollera konkurrensen?

När vi analyserade JM för ett år sedan landade vi i en neutral rekommendation. Mest berodde det på osäkerheten i byggkonjunkturen efter pandemin, men även en del interna risker i JM. Nedan en kort sammanfattning av våra anmärkningar då.

• Ägarlistan. JM hade sedan länge dragits med en relativt opportunistisk ägarlista. Vi efterfrågade en mer långsiktig huvudägare.
• Bostadsbestånd. Efterfrågan på hyresrätter har växt de senaste åren och vi såg möjligheter för JM att stärka positionerna på hyresrättsmarknaden.
• Ledning. Både VD Johan Skoglund och CFO Claes-Magnus Åkesson har varit på JM i över 30 år. Vi såg att de närmade sig pensionsåldern och vi frågade oss vem som skulle ta över ledartröjorna.

När vi nu summerar det gångna året så står det klart att bolaget har hanterat dessa risker väl. En fråga som fortfarande hänger i luften är dock vem som ska leda bolaget in i nästa fas. Johan Skoglund fyller 60 nästa år och efter att hans radarpartner Claes-Magnus Åkesson meddelat sin avgång känns det inte en alltför vild gissning att även Skoglund funderar på att trappa ned inom ett par år.

Men så till värderingen. Det senaste året är aktien upp drygt 50% och handlas till ett EV/EBIT runt 12 på rullande tolv månader, något över det historiska snittet. I Affärsvärldens huvudscenario föreställer vi oss att JM behåller värderingen på 12 även ett par år in i framtiden. Vi räknar med att rörelsemarginalen stabiliserar sig runt 13%.

Ett sådant antagande är förhoppningsfullt, men trots det får vi en otillräcklig kurspotential i vårt huvudscenario. Förra veckans ägarförändring är enligt vår bedömning positiv, men inte helt riskfri. JM är redan sedan tidigare en volatil aktie, framför allt då resultatet slår mycket från kvartal till kvartal. Men för optimisterna som längtat efter en ny huvudägare kan det vara ett bra läge att gå in i aktien. Vi stannar dock vid ett neutralt råd.