JM: Bara för den långsiktige

JM (200 kr) är en av Sveriges största bostadsutvecklare med drygt 8 000 bostäder i pågående produktion och omsättning kring 15 miljarder kronor.

Verksamheten spänner över hela värdekedjan. Från markförvärv, detaljplanearbete och projektering till försäljning av slutprodukten – primärt bostadsrätter. En majoritet av de anställda är tjänstemän men ungefär en tredjedel är hantverkare som tillsammans med underentreprenörer är med i själva byggprocessen.

Börsvärdet är knappt 14 miljarder kronor och JM är sedan juni 2021 ett intressebolag till Ilija Batljans fastighetsbolag SBB som är största ägare med strax under 30% av aktierna. VD sedan 20 år tillbaka är Johan Skoglund som äger aktier för 11 Mkr i bolaget.

Starkt 2021

JM har ett antal svajiga år i ryggen. I bostadsutvecklarkrisen som briserade hösten 2017 stannade försäljningen av nyproducerade bostadsrätter upp vilket ledde till färre produktionsstarter och fallande intäkter 2018 och 2019. Under 2020 kom coronapandemin som åtminstone en kort period skapade ny osäkerhet på marknaden.

Trots allt har JM ändå levererat relativt stabila siffror. Omsättningen har visserligen dalat varje år sedan toppåret 2017 men marginalerna har successivt stärkts. 2021 blev ett bra år med 2,2 miljarder i rörelseresultat motsvarande 15,2% marginal. Nu i Q1 gick JM dessutom ur kvartalet med rekordmånga bostäder i produktion, 8 276 stycken. Det kommer sannolikt leda till tillväxt under året.

Omsättning och rörelsemarginal

Osäker framtid

Men även 2022 har som bekant startat turbulent vilket gjort JM-aktien till en stor förlorare med nästan halverad kurs. Marknaden prisar nu in en framtid där stigande räntor leder till mindre pengar i konsumentens plånbok. Och likt tidigare svackor lär investerarkollektivets fokus återigen förflyttas mot bostadspriserna och försäljningen av nya bostäder.

Viss avmattning syns redan. Efter en stadig återhämtning sedan 2019 nådde JM en topp i mitten av 2021 på drygt 5 000 sålda bostäder rullande tolv månader. Nuvarande årstakt kring 4 000 bostäder är också en bra siffra. Frågan är vad som händer framöver.

På den viktiga Stockholmsmarknaden som alltjämt står för en tredjedel av rörelseresultatet minskade antalet sålda bostäder med 26% nu i första kvartalet. I Norge och Finland sågs likartad utveckling med ett tapp på 19% (exklusive hyresbostäder sålda till investerare). I övriga Sverige exklusive Storstockholm var dock tillväxten +5%.

Antal sålda och produktionsstartade bostäder i JM

Risk för dubbelsmäll i JM

De långa boräntorna har redan stigit kraftigt och många som vid bokningstillfället räknat med räntor under 1,5% får nu erbjudanden om att låna till dubbla den kostnaden, om man vill binda räntan några år.

BostadspriserFastighet

Varning för bostadsras

Den stora risken är ifall bostadspriserna skulle börja falla. Då finns risk att allt fler som bokat lägenhet börjar fundera på att avboka. Kostnaden för det kan vara ett lågt pris att betala jämfört med att se sitt nya hem förlora hundratusentals kronor redan när nyckeln vrids om första gången. Det är JM som till syvende och sist löper risken för prisfall eftersom bolaget har ett åtagande att från föreningarna köpa de bostäder som inte sålts inom en viss tid efter slutbesiktning.

Det allra värsta scenariot vore ifall fallande bostadspriser paras med stigande kostnader i form av löneinflation och dyrare råvaror. Med press från två håll skulle marginalerna i befintliga projekt mycket snabbt urholkas på ett sätt som vore svårt för JM att parera.

Bostadspriser på topp – men planar ut?

Afv:s tre scenarier för JM

Nedan följer Affärsvärldens tre scenarier för JM.

• Huvudscenario: stigande räntor men någorlunda stabila bostadspriser. Osäkerhet ger trög försäljning 2022 och fallande intäkter 2023. Utan medvind från stigande bostadspriser blir marginalerna något lägre än tidigare. Men svackan blir mest ett gupp på vägen för JM. Med en värdering i linje med det historiska snittet kring 9 gånger rörelseresultatet blir uppsidan nära 60%.
• Optimistiskt scenario: bostadspriserna fortsätter stiga trots stigande räntor. Försäljningen av nya bostäder återhämtar sig snabbt och fortsätter sedan stiga i spåren av bostadsbrist. Marginalerna förblir höga. Med en värdering som i goda tider legat kring 12 gånger rörelseresultatet finns en dubblering i aktien.
• Pessimistiskt scenario: JM kläms mellan fallande bostadspriser och stigande kostnader. Nyproduktion blir mindre attraktivt relativt begagnatbeståndet vilket ger trög försäljning och risk för avbokningar. Intäkterna faller och marginalerna halveras, som under finanskrisen 2007-2008. Byggrättsportföljen faller i värde. Aktien värderas likt tidigare kriser nedåt 6 gånger rörelseresultatet och kan lätt tappa en femtedel av värdet, eller mer om det vill sig riktigt illa.

Slutsats

På kort sikt är osäkerheten ovanligt stor och fokus kommer nu ligga på bostadspriserna och försäljningen av nya bostäder. Faller dessa lär vi se fortsatt press på aktien. Vi ser det optimistiska scenariot i JM som ovanligt osannolikt och räds snarare ett pessimistiskt scenario där JM kläms från två håll med fallande intäkter och stigande kostnader. Den som är rädd för bostadspriserna och/eller redan har stor exponering mot dessa i form av en egen bostad bör nog skippa JM-aktien i det här läget.

Den långsiktige ser dock en attraktiv prislapp på JM. Nuvarande värdering kring 6-7 gånger rörelseresultatet är på krisnivå och om vårt huvudscenario blir verklighet är uppsidan 60% i aktien. Som värderingsstöd finns också ett eget kapital om 130 kronor per aktie samt övervärden i byggrättsportföljen om ytterligare dryga 100 kronor per aktie. Mätt på det viset handlas aktien till 15% substansrabatt. Den som är långsiktig och inte tror på någon bostadskrasch kan köpa aktien – även om vi tror chansen är stor att det kan komma ännu bättre köplägen framöver.