Analys Fastighet IPO-guiden Cibus Nordic
IPO-guide till Cibus Nordic
SvD Börsplus siktar på att ha Sveriges bästa och mesta bevakning av börsnoteringar.
Flödet av nya bolag är dock så skiftande att vi inte kan göra fullskaliga analyser av dem alla. För utvalda IPO-er publicerar Börsplus därför ett förenklat analysformat som kommer i två delar.
1. Prospektet granskas enligt Börsplus ramverk ”IPO-guiden”. Fokus är att granska själva noteringen och villkoren för den snarare än själva bolaget. Förutom basfakta som man vill veta om varje börsnotering så söker vi aktivt efter det vi valt att kalla för ”varningsflaggor”. (En varningsflagga är inte en stoppskylt. Även IPO-er med varningsflaggor är ofta värda att teckna.) IPO-guidens granskning syftar till att du som investerare ska slippa ödsla tid på att leta efter basfakta eller slamkrypare i prospektet. Istället kan du lägga fokus på att fundera på själva bolaget och verksamheten.
2. Börsplus reflektioner och magkänsla för börsnoteringen. Det handlar om några korta eller längre reflektioner efter en översiktlig titt på bolaget och värderingen.
Cibus Nordic i korthet
Cibus är ett i princip ännu ostartat fastighetsbolag med inriktning mot mataffärer i Norden. Bolaget drar nu igång genom avtal om att förvärva en portfölj med drygt 120 fastigheter i Finland. Värdet är drygt 7 miljarder kronor eller 735 miljoner euro. För att finansiera kalaset går man nu till First North och tar in dryga 3 miljarder kronor. Den som vill läsa mer kan gå till Cibus hemsida.
| IPO-GUIDE | Cibus Nordic |
| Lista | First North |
| Omsättning rullande tolv månader | – |
| Antal anställda | 1 |
| Teckningskurs | 10,00 euro |
| Rådgivare | Pareto |
| Storlek på erbjudande * | 3061 Mkr (varav 100% nyemission) |
| Börsvärde efter IPO * | Cirka 3061 Mkr |
| Emissionskostnad * | Cirka 151 Mkr (4,9% av erbjudandet) |
| Säkrad andel av IPO** | 62% |
| Investerare som ska teckna i IPO | Sirius, m.fl. (62% i åtagande) |
| Garanter | – |
| Varningsflaggor*** | Fyra varningsflaggor |
| Sista teckningsdag | 2018-02-28 (avser Pareto) |
| Beräknad första handelsdag | 2018-03-09 (9 dagars väntetid) |
| * Valutakurs: EUR/SEK 9,84 | |
| ** Andelen av antalet aktier i erbjudandet som på förhand är säkrade via förbindelser (garantiåtagande/teckningsåtaganden). | |
| *** Särskild metodik. Se faktaruta nedan. | |
| Källa: SvD Börsplus / bolaget |
Några reflektioner runt Cibus Nordic
Övriga så kallade single property eller enfastighetsbolag har börsvärden i storleksordningen 200–600 Mkr. Cibus Nordic blir alltså en bjässe i denna märkliga sektor.
Cibus Nordic är inte ett enfastighetsbolag i bemärkelsen att man bara äger en fastighet. Cibus äger ju en hel portfölj. Men likheten är större än skillnaden eftersom det är en ”mäklarproducerad” firma utan egen organisation och med hög utdelning som enda realistiska lockelse.
Förutom stamaktier för 3 miljarder kronor så emitteras företagsobligationer för 1,3 miljarder kronor. Och så banklån i botten så klart.
Fastighetsportföljen omfattar drygt 120 mataffärer och stormarknader spridda över hela Finland. Sett till den externa värdering som finns angiven i prospektet får man portföljen till en rabatt om fem procent. Man köper detta av en riskkapitalfirma som heter Sirius Funds som med försäljningen till Cibus i princip avvecklar båda sina existerande fonder.
Sirius är alltså säljare i IPO-n men står även som teckningsåtagare i andra änden för delar av samma aktier som saluförs.
Upplägget handlar sannolikt om att Sirius vill avveckla sina investeringar och att man inte hittat någon professionell köpare som betalar lika bra som börsen bedöms värdera Cibus till. Om Cibus emission övertecknas verkar det vara så att Sirius kan få en lägre tilldelning än vad man åtagit sig att teckna. I så fall stärks misstanken att Sirius helst vill lämna den finländska matvarusektorn.
Prospektet verkar inte vara skrivet för att kunna förstås enkelt. Tvärtom får man nästan känslan att Pareto hellre vill att investerarna ska läsa något marknadsföringsmaterial istället för det prospektet. Parato presenterar hela upplägget som en ”private placement”, alltså inte en emission riktad till allmänheten. Trots det marknadsförs emissionen till allmänheten och vem som helst kan teckna aktier via exempelvis Nordnet och Avanza, vare sig man är kund hos Pareto eller ej.
Hela Cibus-upplägget är också ovanligt komplicerat med en snårig bolagsstruktur och en verksamhet som är helt ”proforma” eftersom Cibus inför noteringen inte äger några fastigheter.
Bolaget verkar såklart helt ”själlöst” och är en ren Pareto-produkt. Cibus hyr bland annat in ett “management team” från Pareto. Vanligt förekommande i dessa konstgjorda börsbolag är att samma personer agerar inhyrd ledning i flera olika fastighetsbolag. Det säger något om (den låga) engagemangsnivån.
Börsplus magkänsla
Varför i hela fridens namn ska man teckna aktier i ett ”syntetiskt” börsbolag som Cibus Nordic där en ansiktslös riskkapitalist valt att parkera svårsålda handelsfastigheter?
Vill man ha fastigheter kan man ju istället välja och vraka bland ”äkta vara” i form av bevisat framgångsrika fastighetsbolag med gedigen historik och duktiga entreprenörer med rätt incitament i förarsätet.
Fyra varningsflaggor enligt Börsplus IPO-guide
Artikeln IPO-guidens 24 varningsflaggor beskriver den granskningsmetod som Börsplus använt för cirka 100 noteringar.
Flertalet IPO-er får någon eller några varningsflaggor. En varningsflagga är alltså inte så allvarligt i sig utan mer en signal om att man som investerare bör fundera ett extra varv kring vissa aspekter.
Börsplus hittar fyra varningsflaggor i Cibus Nordic.
# Kladdiga incitament
Kladdiga incitament är Börsplus samlingsbegrepp för olika typer av risk för intressekonflikt. Ett typexempel är att rådgivaren eller dess anställda äger aktier i IPO-bolaget. Det behöver inte vara ett problem och kan även ses som en fördel men det finns också risker för intressekonflikter eller att rådgivaren översäljer aktien.
Cibus är en tydlig Pareto-produkt och förmodligen kommer Pareto även agera certified adviser när bolaget noterats på First North.
# Kort historik
Bra information gör att investerare fattar klokare beslut. IPO-bolag som uppvisar enstaka år av finansiell historik är ofta nystartade, omstrukturerade eller har andra skäl att inte visa hela bilden.
Cibus är ett helt nystartat bolag med komplicerad bolagsstruktur. Innan börsnoteringen står bolaget utan tillgångar.
# Bristfällig information
Det är en varningsflagga om man anar eller vet att det saknas viktig information i prospektet. Exempel på detta är att det saknas information om emissionskostnader, intressekonflikter, teckningsåtagare etc. Hit räknas också rejält vilseledande information.
Cibus har utöver bindande teckningsåtaganden erhållit “indikativa” intressen om över en halv miljard kr. Vi tolkar det som “åtaganden” utan skyldigheter. Upplägget har förekommit i flera noteringar där Pareto styrt spakarna. Vi gillar inte metoden som främst verkar användas för att sminka noteringen lite extra. Det finns ingen förteckning över de som ingått teckningsförbindelser. Det står inte heller angivet vilken firma som kommer vara certified adviser. Vi delar ut två varningsflaggor i denna kategori.
Kommentera artikeln
I samarbete med Ifrågasätt Media Sverige AB (”Ifrågasätt”) erbjuder Afv möjlighet för läsare att kommentera artiklar. Det är alltså Ifrågasätt som driver och ansvarar för kommentarsfunktionen. Afv granskar inte kommentarerna i förväg och kommentarerna omfattas inte av Affärsvärldens utgivaransvar. Ifrågasätts användarvillkor gäller.
Grundreglerna är:
- Håll dig till ämnet
- Håll en respektfull god ton
Såväl Ifrågasätt som Afv har rätt att radera kommentarer som inte uppfyller villkoren.