Analys Fastighet IPO-guiden Offentliga Hus
Interna affärer i Offentliga Hus
| OFFENTLIGA HUS | |
| Börskurs: 14,75 kr | Antal stamaktier: 250,9 mn |
| Börsvärde: 3 700 Mkr | Belåningsgrad fastigheter: 66% |
| P/E-tal (EPRA): 17,0 | Substanspremie (EPRA): 20% |
| VD: Fredrik Brodin | Ordförande: Björn Rosengren |
Samhällsfastigheter är hett villebråd på börsen. Temperaturen i sektorn steg ordentligt när branschjätten SBB med Ilija Batljan i spetsen köpte upp sektorkollegan Hemfosa i våras.
Prislappen landade på 46,3 miljarder kronor, och blev därmed den i särklass största fastighetstransaktionen i Norden. I sektorn finns också Brinova och det Sagax-ägda Hemsö.
I dagarna adderas ytterligare ett samhällsfastighetsbolag till Stockholmsbörsen. Det är Offentliga Hus som knoppas av från investmentbolaget Fastator. Den säljande ägaren Nordact ägs till lika delar av Fastator och det Luxemburgbaserade Offentliga Nordic Property Holding SARL. Aktierna noteras på First North den 23 oktober i ett brett teckningsintervall på 13,40-16,10 kronor per aktie.
LÄS MER OM OFFENTLIGA HUS OCH ANDRA NOTERINGAR PÅ IPO-GUIDEN
| IPO-GUIDE | Offentliga hus |
| Lista | First North |
| Omsättning rullande tolv månader | 427 Mkr |
| Antal anställda | 15 |
| Teckningskurs | 14,75 kr (13,40 – 16,10) |
| Rådgivare | Nordea, Swedbank |
| Storlek på erbjudande | 1 651 Mkr (varav 50% nyemission) |
| Börsvärde vid IPO | Cirka 3 700 Mkr |
| Emissionskostnad | Cirka 40 Mkr (2,4% av erbjudandet) |
| Säkrad andel av IPO* | – |
| Investerare som ska teckna i IPO | – |
| Garanter | – |
| Flaggor** | Två flaggor |
| Sista teckningsdag | 2020-10-21 |
| Beräknad första handelsdag | 2020-10-23 |
| * Andelen av antalet aktier i erbjudandet som på förhand är säkrade via förbindelser (garantiåtagande/teckningsåtaganden). ** Särskild metodik. Se faktaruta nedan. Källa: Affärsvärlden / bolaget |
|
Två flaggor enligt Affärsvärldens IPO-guide
Affärsvärldens IPO-guide granskar alla noteringar efter 25 typfall av så kallade flaggor. Genomsnittet efter 247 granskade börsnoteringar är 1,5 flaggor för miljardbolag, 2,9 för småbolag och 4,0 för mikrobolag. En flagga är inte så allvarligt i sig utan mer en signal om att man som investerare bör fundera ett extra varv kring vissa aspekter.
Affärsvärldens IPO-guide hittar två flaggor i Offentliga hus
# Tveksamma incitament
Tveksamma incitament är Affärsvärldens samlingsbegrepp för olika typer av risk för intressekonflikt. Ett typexempel är att rådgivaren eller dess anställda äger aktier i IPO-bolaget. Det behöver inte vara ett problem och kan även ses som en fördel men det finns också risker för intressekonflikter eller att rådgivaren översäljer aktien.
Det finns många affärsmässiga kopplingar mellan Offentliga Hus och dess ägare Nordact och mellan Offentliga Hus och Nordacts ägare (Fastator och Offentliga Nordic Property Holding). Här kan nämnas att Offentliga Hus i år sålt sin andel i Studentbostäder till Nordact för 200 mkr och fastigheter för 349 mkr till ett bolag som ägs av Fastator. Av redovisade närståendetransaktioner framgår i prospektet också att Offentliga Hus köper en hel del tjänster från Fastator, Offentliga Nordic Property Holding och bolag som dessa två kontrollerar. Majoriteten av de fastigheter som Offentliga Hus innehar förvaltas exempelvis av ett bolag (Nordic PM) som kontrolleras av Fastator.
Vi utdelar en flagga.
# Komplext erbjudande
Breda kursintervall är den vanligaste formen av erbjudande som är komplext för investerare att bedöma. Andra exempel är väldigt stort inslag av övertilldelningsoption eller upplägg där det är svårt att beräkna antal aktier eller nettoskuld.
Offentliga Hus har ett brett kursintervall, det uppgår till 20%. Vi utdelar en flagga.
# Rabatterad emission tätt inpå IPO
Det förekommer att bolag en kort tid inför IPO gör nyemission till en värdering som är rejält mycket lägre än vid noteringen. Det kräver en förklaring. Har det hänt mycket i bolaget på kort tid är man kanske inte mogen för notering? Var det en kompisemission så vill man också veta varför. En variant av kompisemission är extra förmånliga optionsprogram.
En månad före aktuell IPO fattades beslut om att införa följande två optionsprogram:
- Vissa styrelseledamöter och andra nyckelpersoner fick köpa syntetiska optioner som om 2,5 år ger dem rätt att i kontant betalning få mellanskillnaden mellan aktiekursen då och 13,75. Programmet omfattar 9 000 000 optioner.
- VD, andra medlemmar i ledningsgruppen och anställda i bolaget fick köpa teckningsoptioner som ger dem rätt att om 3 år teckna aktier till kursen 16,19. Programmet omfattar 8 000 000 optioner.
Enligt prospektet ska båda optionsprogrammen vara prissatta enligt Black & Scholes. Aktuell IPO har teckningsintervall på 13,40-16,10 kronor per aktie. Vi väljer att bara belysa detta och utdelar ingen flagga.
Offentliga Hus grundades 2011, då som ett dotterbolag till Fastator. Den nuvarande ledningen är dock ganska ny. Vid årsskiftet rekryterades en ny chefstrio som närmast kommer från fastighetsbolaget Stendörren, med VD Fredrik Brodin i spetsen.
Offentliga Hus styrelse har dessutom fyllts på med celebriteter från Fastator-styrelsen. Här finns både före detta statsminister Carl Bildt och den tidigare socialdemokratiska näringsministern Björn Rosengren med. Den senare är styrelsens ordförande. Här finns mer att läsa om det färgstarka persongalleriet i Fastator-sfären.
| OFFENTLIGA HUS BALANSRÄKNING | Per Q2 2020 | Pessimistiskt scenario Antar 10% lägre driftöverskott samt avkastningskrav från 5,1% till 5,6% |
| Förvaltningsfastigheter | 7,4 mdr | 6,1 mdr |
| Fastighetsvärde per kvm | 14,3 tkr/kvm | 11,7 tkr/kvm |
| Belåningsgrad fastigheter | 52% | 64% |
| Belåningsgrad totala tillgångar | 44% | 57% |
| Substansvärde per aktie (EPRA NAV) | 12 kr | 7 kr |
| Källa: Affärsvärldens beräkningar, kan skilja mot hur bolaget rapporterar. | ||
Fastighetsportföljen har renodlats inför börsnoteringen, vilket gör att resultatsiffrorna från i tabellen ovan inte ger en helt rättvis bild av det bolag som går till börsen. Bara de senaste månaderna har bolaget sålt 88 industrifastigheter till det Fastatorägda bolaget Industrisamhället. Utöver det har bolaget avyttrat sin 34-procentiga ägarandel i Studentbostäder i Sverige AB till huvudägaren Nordact, som i sin tur sålt aktierna till Fastator som därmed bildar ett nytt innehavsbolag.
Utöver dessa transaktioner framgår det också i prospektet att Offentliga Hus köper en hel del tjänster från Fastator, Offentliga Nordic Property Holding och bolag som dessa två kontrollerar. För detta har vi utdelat en flagga i den tidigare IPO-granskningen.
Efter affärerna har Offentliga Hus ett fastighetsbestånd om 141 fastigheter till ett värde av 8,6 miljarder kronor. Driftnettot de senaste 12 månaderna summerar till 422 Mkr. Offentliga Hus har fastigheter i 72 kommuner i Sverige, med störst koncentration till Storstockholm. Det genomsnittliga hyresavtalet ligger på 4,8 år.
| 10 största hyresgästerna | Kontrakterad årshyra % |
| Scania | 7,5% |
| Strängnäs Fastighets AB | 6,1% |
| Polismyndigheten | 6,1% |
| Region Skåne | 4,7% |
| Region Värmland | 4,4% |
| Borås Kommun | 4,2% |
| Halmstad Kommun | 3,8% |
| Region Dalarna | 3,8% |
| Anocca AB | 3,2% |
| Norrtälje Kommun | 3,0% |
Sedan 2019 är Scania Offentliga Hus största hyresgäst då OH köpte en fastighet från Fastator. Ledningen menar att det inte är så konstigt att Scania är största hyresgäst i ett bolag för samhällsfastigheter, då det handlar om kontor för forskning och utveckling i Södertälje Science Park.
Vid en närmare titt verkar kontorsfastigheter utgöra en ganska stor del av Offentliga Hus portfölj. Kontor för offentlig förvaltning och privata kontor utgör 37% av fastigheternas totala marknadsvärde. I en tid då det talas mycket om kontorsdöd känns inte detta segment särskilt lockande. Offentliga Hus har redan nu en hel del outhyrda fastigheter, motsvarande en vakansgrad på drygt 7%.
Vidare till finanserna. Offentliga Hus är högt belånat. Per den sista augusti var nettoskulden 6,1 miljarder kronor. Bolaget hade per tidpunkten icke-säkerställda skulder på 1,7 miljarder kronor (blancokrediter), och i oktober emitterade bolaget ytterligare en icke-säkerställd obligation på 550 Mkr.
Belåningsgraden (nettoskuld/balansomslutning) före IPO:n uppgår till 66%. Den höga skuldsättningen har gjort att kreditvärderingsinstitutet Nordic Credit Rating (NCR) har gett bolaget det svaga kreditbetyget BB-.
Enligt bolagets egna beräkningar kommer nettoskulden att jobbas ned till 4,6 miljarder kronor i samband med börsnoteringen. Utöver nettolikviden från emissionen (710 Mkr) tillkommer aktieägartillskott och återbetalning av reverser, och bolaget kommer då nå målet på en belåningsgrad under 60%.
Lyckas man hålla sig där kanske man även kan närma sig målet om ett kreditbetyg motsvarande Investment Grade inom några år. Det blir kan dock bli svårt att kombinera det med målet om att växa EPRA NAV med 20% årligen. För att göra det måste bolaget sannolikt låna mer pengar.
Ägarlistan inspirerar föga. Inga ankarinvesterare finns med vid noteringen, och förutom Pierre Ladows 25-procentiga ägande i Nordic Property är det direkta insynsägandet påvert. Den nya ledningen tecknade ett optionsprogram i slutet av 2019, och utöver det finns ett program för syntetiska optioner. Det handlar om totalt 9 miljoner syntetiska optioner med ett inlösenpris om 13,75 kr aktie med inlösen i mars 2023. Detta är i det nedre spannet av det teckningsintervall som allmänheten erbjuds att köpa aktier till. Optionerna har ett vinsttak på 24,55 kronor per option, vilket innebär att det som mest ska betalas ut 221 Mkr till optionsinnehavarna.
Offentliga Hus planerar dock inte dela ut några pengar till “vanliga” aktieägare förrän de finansiella målen är uppnådda. Därefter är den uttalade policyn att dela ut upp till halva förvaltningsresultatet efter skatt till aktieägarna.
Sammanfattningsvis ser vi ingen brådska att köpa aktier i Offentliga Hus. Vi har tilltro till ledningen som har ett fint track reckord i Stendörren. De har bevisligen erfarenhet, om än ifrån en annan nisch (logistik och industri) än de samhällsfastigheter de nu ska navigera sig igenom. Startsträckan inför noteringen känns dock väl kort – åtminstone ett år med den nya ledningen hade varit att föredra.
Samhällsfastigheter må vara hett på börsen, men den i sammanhanget oprövade ledningen och den höga belåningen utgör inte en tillräckligt stabil grund för någon vidare premievärdering på börsen. I vårt huvudscenario räknar vi med en substanspremie på 20%, en motiverad rabatt relativt sektorkollegan SBB:s premie på 38%. En sådan värdering ger inte någon vidare uppsida. Vi ställer oss vid sidlinjen.
Kommentera artikeln
I samarbete med Ifrågasätt Media Sverige AB (”Ifrågasätt”) erbjuder Afv möjlighet för läsare att kommentera artiklar. Det är alltså Ifrågasätt som driver och ansvarar för kommentarsfunktionen. Afv granskar inte kommentarerna i förväg och kommentarerna omfattas inte av Affärsvärldens utgivaransvar. Ifrågasätts användarvillkor gäller.
Grundreglerna är:
- Håll dig till ämnet
- Håll en respektfull god ton
Såväl Ifrågasätt som Afv har rätt att radera kommentarer som inte uppfyller villkoren.
Här hittar du alla analyser
