Ingen brådska med Annehem

Idag startade handeln i det nya fastighetsbolaget Annehem (34 kr). Det är en avknoppning från Peab som äger fastigheter för drygt 3 miljarder kronor.

Beståndet består främst av kommersiella fastigheter som Peab byggt och därefter ägt i egna böcker. Före noteringen är Annehem helägt av Peab men nu har aktien delats ut till Peabs ägare.

VD i bolaget heter Jörgen Lundgren. Han var under 2013 till 2016 VD för Norrporten och senare VD för Region Norr på Castellum som köpte Norrporten. Hans senaste post var fram tills nyligen som VD för ensfastighetsbolaget Solnaberg.

Fastighetsbeståndet är litet och spretigt med nedslag i såväl Sverige som Finland och Norge. 73% av värdet finns i ”Region Huvudstad” som inkluderar Stockholm, Helsingfors och Oslo. Resten finns i ”Region Syd” som inkluderar Helsingborg/Ängelholm, Malmö och Göteborg.

Närvaron känns förstås mer styrd av vart Peab farit fram än någon medveten idé att bygga fastighetsbolag. Det utspridda beståndet innebär att effektiviteten i förvaltning är uppenbart dålig. Förvaltningsresultatet uppgår till 28% av intäkterna vilket är en av de sämsta siffrorna i sektorn och markant under snittet på närmre 50%.

Ambitionen är nu att växa in i den något yviga kostymen och på så sätt dubblera förvaltningsresultatet per aktie inom 12 till 18 månader. Det behövs.

Fokus ligger på kommersiella fastigheter och då främst kontor som står för 70% av hyresintäkterna. Men planen är att diversifiera beståndet mot bostäder och samhällsfastigheter.

Peab är idag största hyresgästen med 42% av hyresvärdet. Andra större hyresgäster är danska ISS (6%), gymkedjan Actic (3%) och Coop (3%). Den genomsnittliga löptiden för kontrakten ligger på 4,7 år.

Vakansgraden är knappt 5% men då ska tilläggas att ytterligare några procent av hyresvärdet saknar hyresgäster. I stället garanteras dessa intäkter av Peab till och med 2023.

Balansräkningen kommer initialt vara stark med en nettobelåningsgrad som på 38% ligger en bra bit under det finansiella målet om 60%.

Till nuvarande situation ska dock ytterligare avtalade fastighetsförvärv på omkring 800 Mkr läggas.

Det gäller fyra fastigheter som samtliga kommer förvärvas från Peab men ännu inte tillträtts och därför inte är medräknade i våra siffror. Finansieras detta med lån är vår bedömning att belåningsgraden kommer ligga kring 50% vilket fortfarande lämnar visst utrymme för ytterligare förvärv.

Substansvärdet uppgick vid senaste bokslutet till 35,50 kronor per aktie. När marknaden nu får sätta priset handlas aktien strax under den nivån.

Tabellen bredvid visar hur den värderingen står sig mot ett par andra fastighetsbolag som är stora inom kontor. I genomsnitt värderas även dessa kring substansvärdet även om det finns stora skillnader bolagen emellan.

Lyckas bolaget med målet att dubbla förvaltningsresultatet kommande dryga året så faller P/E-talet ungefär till snittet för övriga bolag i tabellen. Man kan alltså säga att Annehem nu värderas ungefär i linje med andra kontorsbolag på börsen.

Annehem är dock ett betydligt mindre företag med spretigt fastighetsbestånd och klen lönsamhet. Även kopplingen till Peab tror vi är negativ. Det vore mer gynnsamt om bolaget fick bedöma potentiella fastighetsaffärer på egna meriter, snarare än agera avlastningsplats åt Peabs (svårsålda?) byggen.

En substansrabatt på åtminstone på 10-15% känns mer rimlig och då ska Annehem handlas nedåt 30-32 kronor per aktie. Jämfört kursen kring 34 kronor är det kanske inte tillräcklig nedsida för ett säljråd. Men vi tycker merparten av bolagen i tabellen ovan känns mer intressanta än Annehem i dagsläget.

Vi väljer också att sälja den lilla post som vi själva fått som Peab-ägare i Afv-portföljen.