Analys Fastighet Bonäsudden
Hyresbostäder = låg risk?
Bonäsudden (191 kr) är vad vi kallar ett ”konsultdrivet fastighetsbolag”. För bakgrund om fenomenet kan man med fördel läsa följande krönika.
Under sommaren kommer vi skriva om ett flertal av dessa. Samtliga analyser samlas i den artikel som finns länkad här bredvid.
| BONÄSUDDEN | |
| Börskurs: 191,00 kr | Antal stamaktier: 1,7 mn |
| Börsvärde: 321 Mkr | Belåningsgrad fastigheter: 55% |
| P/E-tal (EPRA): 24,9 | Substanspremie (EPRA): 23% |
| VD: Åsa Ohlström | Ordförande: Karl Runeberg |
Verksamheten: 20 fastigheter i Linköpingstrakten
Bonäsudden äger 20 fastigheter i Linköping med omnejd. Beståndet består av omkring 300 hyresbostäder som står för drygt halva hyresvärdet. Ytterligare knappa 40 procent av intäkterna kommer från lokaler inom vård och annan offentlig service uthyrda till kommun och landsting.
Den totala uthyrbara ytan är drygt 35 000 kvadratmeter och hyresvärdet är 41 Mkr.
Vakansrisk: Hyresbostäder = låg risk?
Beståndet är av minst sagt blandad kvalitet. Knappt en fjärdedel av hyresintäkterna kommer från hyresbostäder belägna nära centrala Linköping.
Ytterligare en fjärdedel kommer från en fastighet i Skäggetorps Centrum i Linköping. Skäggetorp var en del av miljonprogrammet och är idag ett av Sveriges 22 särskilt utsatta områden. Det är den värsta riskklassificeringen som betecknar områden med parallella samhällsstrukturer och hög koncentration av kriminella där polisen har svårt eller nästan omöjligt att fullfölja sina uppdrag.
Drygt hälften av intäkterna kommer från bostadsfastigheter utspridda i diverse mindre tätorter ett par mil från Linköping. Det handlar om ställen med namn som Vikingstad, Brokind, Bestorp, Bankekind med flera. Merparten av dessa har bara ett hundratal invånare. Det är dock inga uppenbara avflyttningsorter utan befolkningsmängden verkar varit stabil i många års tid på samtliga ställen.
Vi ser det ändå helt klart som en risk och beståndet som helhet ger inget vidare bra intryck.
Ägare och nyckelpersoner: Skapat av Pareto
| Bonäsuddens tio största ägare | Värde (Mkr) | Andel |
| Kantzow Holding AB | 44,6 | 13,9% |
| Per-Olof Persson | 34,9 | 10,9% |
| Johan Olofsson | 31,6 | 9,9% |
| Ettöringen AB | 26,3 | 8,2% |
| Karl Runeberg | 19,1 | 6,0% |
| Johan von Kantzow | 16,6 | 5,2% |
| Nordnet Pensionsförsäkring | 11,2 | 3,5% |
| Avanza Pension | 7,9 | 2,5% |
| Aoptik Gislaved AB | 7,1 | 2,2% |
| Jakob Söderberg | 2,9 | 0,9% |
| Källa: Holdings | ||
Bonäsudden är skapat av Pareto och ledningen består till stor del av personer anställda av Pareto. VD heter Åsa Ohlström och arbetar som vi förstår inte på Pareto utan med ett eget företag inom kapitalförvaltning, redovisning och omvärldsbevakning. Tidigare har hon bland annat varit finanschef på Riksbyggen.
Största ägare är Johan von Kantzow med totalt dryga 19 procent av kapitalet. Von Kantzow är en tidigare svensk finansfamilj som åtminstone fram till 1970-talet var tongivande ägare i Bulten-Kanthal vars delar (om vi förstått saken rätt) bland annat återfinns i dagens Bulten och Sandvik.
Per-Olof Persson och Karl Runeberg sitter i styrelsen och äger 11 respektive 6 procent av aktierna.
Balansräkning: Hög skuldsättning
| BALANSRÄKNING | Per Q4 2019 |
| Förvaltningsfastigheter | 0,6 mdr |
| Fastighetsvärde per kvm | 17,4 tkr/kvm |
| Belåningsgrad fastigheter | 55% |
| Substansvärde per aktie (EPRA NAV) | 156 kr |
Bonäsudden genomförde en refinansiering så sent som i juni som sänkte bolagets årliga räntekostnader med 840 000 kronor per år. Det innebär att snitträntan sjunker från knappt 2,5 till drygt 2,2 procent.
Den totala finansieringen består av lån på 372 Mkr vilket motsvarar en ganska hög belåningsgrad på 55 procent. Bolaget amorterar dessutom inte på skulderna.
Värdering: Säkra tillgångar med låg avkastning
| RESULTATRÄKNING | Per Q4 2019 |
| Hyresintäkter | 41 Mkr |
| Driftskostnader | -15 Mkr |
| DRIFTSÖVERSKOTT | = 26 Mkr |
| Central administration | -5 Mkr |
| Finansnetto | -8 Mkr |
| RESULTAT FÖRE SKATT | = 13 Mkr |
| Resultat per stamaktie (EPRA) | 7,66 kr |
| Utdelning per aktie | 7,60 kr |
| Direktavkastning | 4,0% |
Hyresfastigheter är stabila men lågavkastande tillgångar. Aktiens direktavkastning är 4,0 procent vilket är lägst av alla konsultdrivna fastighetsbolag. Då delas dessutom i princip hela vinsten ut.
P/E-talet är 25x. Det kan jämföras mot andra börsnoterade fastighetsbolag med bostadsfokus som John Mattson (P/E 60x), Heba (40x), Wallenstam (32x) och Amasten (27x).
Slutsats: Inget utrymme för bakslag
Bonäsudden är högt belånat, amorterar inte en krona och delar ut hela vinsten. Det lämnar i princip inget utrymme för bakslag.
Aktiens värdering är dessutom hög med P/E-tal på 25 och en låg direktavkastning på 4,0 procent. Det lockar inte givet fastighetsbeståndets halvdana kvalitet.
Bonäsudden har varit ett av de allra bästa konsultdrivna fastighetsbolagen att äga. Men detta har inte drivits av löpande kassaflöden utan av att bostadsfastigheter värderats upp till rekordnivåer.
Optimisten skulle kunna hoppas att det fortsätter på det viset. Men då kan man å andra sidan lika gärna äga ett ”riktigt” fastighetsbolag med bostadsfokus. Ett bolag med likartade nyckeltal som vi föredrar framför Bonäsudden är exempelvis Amasten.
Rådet på Bonäsudden blir sälj.
Kommentera artikeln
I samarbete med Ifrågasätt Media Sverige AB (”Ifrågasätt”) erbjuder Afv möjlighet för läsare att kommentera artiklar. Det är alltså Ifrågasätt som driver och ansvarar för kommentarsfunktionen. Afv granskar inte kommentarerna i förväg och kommentarerna omfattas inte av Affärsvärldens utgivaransvar. Ifrågasätts användarvillkor gäller.
Grundreglerna är:
- Håll dig till ämnet
- Håll en respektfull god ton
Såväl Ifrågasätt som Afv har rätt att radera kommentarer som inte uppfyller villkoren.
Här hittar du alla analyser