Hufvudstaden: Inget för yieldjägaren

Hufvudstaden (136 kr) är ett av Sveriges mest anrika fastighetsbolag. Bolaget grundades redan 1915 och äger idag 29 fastigheter på bästa adress i Stockholm och Göteborg. Totalt är beståndet värderat till 46 miljarder kronor och bolagets största ägare är Fredrik Lundberg via investmentbolaget Lundbergföretagen.

I december 2021 gick bolagets tidigare VD Ivo Stopner i pension efter 22 år på posten. Januari 2022 tillträdde Anders Nygren som hans efterträdare. Nygren hade dessförinnan jobbat 15 år i bolaget bland annat som chef för affärsområde Stockholm och som ansvarig för Hufvudstadens fastighetsutveckling. Han äger aktier för 0,7 Mkr i bolaget.

Inte bara fastigheter

Hufvudstadens verksamhet är uppdelad i tre segment: fastighetsförvaltning, NK Retail samt övrig verksamhet. För ett fastighetsbolag är de två sistnämnda de lite mer udda fåglarna i koncernen.

Övrig verksamhet omsätter omkring 140 Mkr och utgörs av kontorshotellet Cecil Coworking, NK:s e-handel samt den parkeringsverksamhet som koncernen bedriver i två av bolagets fastigheter.

NK Retail är en detaljhandelsrörelse som omsätter cirka 850 Mkr och står för driften av ungefär en femtedel av det totala antalet avdelningar i NK-varuhusen. Affärsmodellen för varuhus är pressad och driften av de berörda avdelningarna togs över från problembolaget RNB som kort efter coronapandemins utbrott ansökte om rekonstruktion. Hufvudstadens långsiktiga ambition har inte varit att själva driva avdelningarna, utan snarare att hitta fristående entreprenörer som kan ta över. Det verkar dock gå trögt. Sedan verksamheten togs över i början av 2021 har antalet avdelningar som drivs i Hufvudstadens regi bara minskat från 40 till 33. I somras inledde Hufvudstaden sökandet efter en ny VD för NK som kan driva det förändringsarbete som krävs.

Bägge segment redovisar positiva bruttoresultat – men redovisningen är lite otydlig på den här punkten. Gräver man djupare i siffrorna framgår nämligen att såväl NK Retail som Övrig verksamhet bara gör vinst om man exkluderar hyreskostnader till Hufvudstaden själva. På egna ben – exempelvis om någon annan hade ägt fastigheterna – är bägge dessa ben alltså förlustverksamheter.

Fastigheterna är hela värdet

Följaktligen blir slutsatsen att det fastighetsägande benet i Hufvudstaden står för mer än hela koncernens resultat och värde. Beståndet utgörs av 29 riktigt fina fastigheter på bra adresser i Stockholm och Göteborg. Utslaget över den totala ytan (390 700 kvm) så motsvarar värdet drygt 118 000 kronor per kvm. Direktavkastningen i beståndet är låg på cirka 3,4% om man ställer senaste årets driftnetto i relation till fastighetsvärdet.

Närmare 85% av fastighetsvärdet finns i Stockholm där fastigheterna är särskilt koncentrerade till området kring Biblioteksgatan och Birger Jarlsgatan några hundra meter söder om Stureplan.

Totalt i koncernen står kontor för 58% av årshyran medan 37% utgörs av butiker och restauranger.

Potential i projekt

Vakansgraden är förvånansvärt hög på 7,9%. En del förklaras av bolagets pågående projekt och exklusive dessa hade vakansgraden varit 5,8%. Samtidigt kan man ha med sig att drygt 7% av beståndet är uthyrt till egna verksamheter som, enligt vad som tidigare nämnts, drivs med förlust.

Bolaget har framför allt ett större projekt i produktion – Kvarteret Johanna i Göteborg där den totala investeringen (inklusive bedömda hyresförluster och kostnad för finansiering) bedöms till 2,5 miljarder kronor. Betydligt mer utförlig information om projektet finns här men visionen är att skapa 44 000 kvm moderna kontorslokaler varav 22 000 kvm kommer vara helt nybyggda ytor. Projektet utförs på fyra befintliga fastigheter samt en femte som stått helt tom efter en brand 2005. NCC står för totalentreprenaden och projektet väntas slutföras 2026.

Utöver de belopp bolaget redan investerat har vi i våra prognoser räknat med ytterligare investeringar på omkring 1,2 miljarder kronor för att färdigställa bolagets projekt. De positiva effekterna i form av högre hyresintäkter och lägre vakansgrad har vi räknat in från och med 2026.

Slutsats

För de allra flesta ser vi inte Hufvudstaden som en särskilt bra aktie att äga på lång sikt. De konservativt finansierade lågavkastande fastigheterna har över tid presterat betydligt sämre än börsindex, ledningen äger knappt några aktier och bolaget har tydliga utmaningar inom NK-benet. Vakansgraden i bolaget har stigit sedan pandemin utan att falla tillbaka, och har inte utvecklats i rätt riktning senaste året med svag kontors- och retailmarknad.

Samtidigt har bolaget Stockholmsbörsens mest centrala fastighetsbestånd och sträcker man sig till att använda en värdering på 25 gånger vinsten – ungefär som i nuläget och något lägre än historiskt – ser vi 20% uppsida i aktien på två-tre års sikt. Det är ändå ganska bra givet den urstarka balansräkningen och i övrigt låga risknivån. För den som strävar efter att till låg risk bevara värdet på sin portfölj skulle vi betrakta aktien som köpvärd.