Hemnet: Risk för bostadsbubbla

Hemnet (188,50 kr) har en mycket stark marknadsposition och används vid omkring 90% av alla bostadstransaktioner i Sverige.

Bostadssajten har idag cirka 61 miljoner besök i månaden och varje svensk surfar i genomsnitt 37 minuter per månad på sajten. Hemnet.se är en av Sveriges fem största webbplatser sett till räckvidd.

Under de fem senaste åren har Hemnet ökat intäkterna med 23% per år i snitt. Målet är 15-20% årlig tillväxt. I början av 2023 höjde Hemnet marginalmålet till 55% på Ebitda-nivå (tidigare 45-50%). Liknande bostadsplattformar i Storbritannien och Australien är också höglönsamma.

Stark kursutveckling

Aktien har utvecklats starkt och är upp 63% sedan noteringen i april 2021 (teckningskurs 115 kr). Bakåtblickande värderas aktien till 21 gånger intäkterna och över femtio gånger rörelsevinsten.

Många investerare lockas av bolagets starka marknadsposition och möjligheterna att höja priserna (“pricing power” på finanslingo). I första kvartalet 2023 ökade Hemnet intäkterna per annons med drygt 38% till 3706 kronor (2681). Ökningen drevs, liksom tidigare, av tilläggstjänster som Hemnet Plus, Hemnet Premium, Raketen och Förnya annons. Hemnet har skruvat upp priserna på samtliga tilläggstjänster.

För cirka två sedan införde Hemnet en ny provisionsmodell som gör att mäklarna i högre utsträckning får betalt för att sälja just tilläggstjänster. Ersättningen för tilläggstjänster som mäklarna förmedlar höjdes från till 20% till mellan 20-40%. Bostadssäljaren får möjlighet att öka synligheten och trafiken till den egna annonsen. Vilket kan skapa större intresse och påskynda försäljningsprocessen. Den genomsnittliga försäljningstiden på Hemnet är runt 22 dagar.

Klen tillväxt

Trots stark intäktstillväxt per annons ökade Hemnet endast omsättningen med 5,8% i årets första kvartal. Intäkterna från fastighetsmäklare steg med 3% medan intäkterna från bostadsutvecklare (-18%) samt reklamannonsörer (-11%) föll.

Antalet nypublicerade bostadsannonser sjönk 19,3% i Q1. Försämringen beror enligt ledningen på makroekonomiska faktorer så som högre räntor. Rörelseresultatet i Q1 landade på 68,1 Mkr (67,8) motsvarande en rörelsemarginal uppgående till 35,8% (37,8).

VD Cecilia Beck-Friis uppger att den svenska bostadsmarknaden normalt sett är mycket stabil volymmässigt. Volymtappet i första kvartalet är dock den största nedgången sedan Hemnet började sammanställa data. Utbredd oro och osäkerhet kring ränteläget samt ökat kostnadstryck på hushållen medförde att vissa konsumenter fortsatt är avvaktande kring att sälja och köpa bostad. Vid finanskrisen 2008 minskade antalet transaktioner med 11% exempelvis.

Prishöjningar krävs

Eftersom Hemnet redan är den klart dominerande aktören på marknaden så är det svårt att få någon volymtillväxt att tala om. Ifjol publicerades 198 300 objekt på Hemnet vilket var en minskning på 0,1% jämfört med år 2021 (198 400 st)

För att växa krävs alltså fortsatta prishöjningar. Frågan är hur mycket prishöjningar bostadssäljarna tål? Som vi skrivit i våra tidigare analyser av Hemnet så är det största hotet mot Hemnet att bolaget tappar sin starka marknadsposition. Än så länge finns inga supertydliga tecken på det.

Konkurrenten Boneo ägs av mäklarföretagen Bjurfors, SkandiaMäklarna, Mäklarhuset, HusmanHagberg, ERA, Mäklarringen samt Länsförsäkringar Fastighetsförmedling. Hitintills har Boneo inte haft någon större kommersiell framgång. Bovision och Blocket Bostad är andra konkurrenter, liksom Booli (ägs av SBAB).

Samtidigt kan en trögare bostadsmarknad kanske också gynna Hemnet då fler bostadssäljare väljer att köpa fler tilläggstjänster för att försöka få sin bostad såld. Hemnets brittiska motsvarighet RightMove har en genomsnittlig intäkt på drygt 1300 pund per annons (cirka 17 000 kr). Australiensiska REA Group är en annan branschkollega.

Data från Svensk Mäklarstatistik visar på minskat antal bostadstransaktioner. I första kvartalet i år genomfördes drygt 25% färre transaktioner jämfört med fjolåret. I april och maj i år var minskningen 23,5% relativt samma period 2022.

Risken är att aktiviteten fortsätter att minska kommande kvartal. På helårsbasis skissar vi ändå generöst med 12,5% tillväxt, vilket är i linje med analytikerkollektivet. I Q1 var tillväxten som sagt knappt 6% så det krävs bättring kommande kvartal samtidigt som jämförelsetalen är rätt utmanande med 27% (Q2 2022) respektive 22% tillväxt (Q3 2022).

Kommande år räknar vi med 15% årlig tillväxt. Vi skissar på att antalet bostadstransaktioner är på en relativt stabil nivå under 2024 och 2025 och penslar inte in några betydande volymtap i antal transaktioner. Tillväxten väntas sålede drivas av fortsatta prishöjningar.

Hemnet-aktien har sedan noteringen fått en mastig värdering. Senaste året har aktien värderats till knappt 29 gånger den framåtblickande rörelsevinsten i snitt. Trots att vi använder vi en multipel på 25 gånger rörelsevinsten finns ingen uppsida att tala om. Den stora risken är ökad konkurrens från andra plattformar och aktörer (pessimistiskt scenario). Optimisten tror att Hemnet har goda möjligheter att behålla sin marknadsposition samtidigt som bolaget kan fortsätta höja priserna (optimistiskt scenario).

Andra dyra tillväxtbolag

Troligen har Hemnet goda möjligheter att höja den genomsnittliga intäkten per annons framöver. Kostnaden för att annonsera på Hemnet är trots allt fortsatt en rätt liten del av totalkostnaden för att sälja en bostad.

Per Q1 2023 uppgick Hemnets nettoskuld till drygt 320 Mkr. Det motsvarar 0,7x Ebitda på rullande tolv månader. Kassaflödena är generellt starka. Från maj ifjol tills april i år återköpte Hemnet aktier för 450 Mkr. Vid stämman i våras beslutades om ett nytt återköpsprogram (också på 450 Mkr). Hemnet har hitintills återköpt aktier för cirka 40 Mkr.

Vi på Affärsvärlden har tidigare kritiserat att insiders i Hemnet själva säljer aktier samtidigt som bolaget gör återköp. Det ger inte direkt några pluspoäng och skapar samtidigt tvivel. Är återköp av Hemnet-aktier till en värdering på P/E 55x verkligen bolagets bästa sätt att investera pengarna? Drygt 3% av kapitalet i bolaget är nu blankat.

Det finns tecken som tyder på att aktiviteten på bostadsmarknaden håller på att bromsa in. Risken är att tillväxttakten fortsatt kommer vara låg kommande kvartal. Samtidigt är Hemnet-aktien upp hela 50% från årsskiftet. Varje försäljningskrona värderas till 19 gånger. Aktien värderas högt i både absoluta tal samt relativt utländska peers. Tecken på att konkurrensen ökar på marknaden kan få aktien på fall.

Värderingen av Hemnet-aktien liknar mer en bostadsbubbla snarare än något fyndläge. Rådet blir sälj.