Hembla: Ska man acceptera budpliktsbudet?

Idag står det klart att det tyska fastighetsbolaget Vonovia köper det amerikanska riskkapitalbolaget Blackstones majoritetspost i det svenska miljonprogramsbolaget Hembla för 215 kronor per aktie.

Det innebär enligt svenska börsregler att Vonovia också tvingas lämna ett offentligt uppköpserbjudande (så kallat budpliktsbud) till övriga ägare i Hembla. Priset 215 kronor innebär 12 procents premie jämfört mot sista stängningskursen (192,80 kr) och 19 procents premie mot det senast redovisade substansvärdet (181,25 kr).

Aktien handlas i skrivande stund till exakt 215 kronor vilket innebär att marknaden tror budet går igenom utan någon budhöjning. Vi skrev nyligen om Hembla i en analys som går att läsa här.

Det är enkelt att se varför Vonovia vill köpa Hembla. I och med fjolårets köp av Victoria Park och det som nu stundar i Hembla blir tyskarna nämligen ägare till totalt 38 000 bostäder eller drygt 2 procent av den totala svenska hyresmarknaden. Man blir därmed Sveriges klart största ägare av hyresrätter före aktörer som Rikshem, Heimstaden, HSB och Stena Fastigheter.

Vonovia har gjort en handfull förvärv senaste åren i Tyskland, Österrike och förstås Sverige. I samtliga fall har de realiserat stora synergier så när de nu tror sig kunna realisera omkring 320 Mkr i årliga operativa och finansiella synergier genom köpet av Hembla så är de troligen inte helt fel ute. Detta kan jämföras med Hemblas nuvarande intjäning kring 390 Mkr.

Sett i det ljuset borde Vonovia kunna betala betydligt bättre för Hembla och ändå göra en bra affär.

En annan datapunkt är att Hembla växt substansvärdet med omkring 30 procent årligen senaste fem åren. Mycket beror detta på den lite kontroversiella affärsmodellen med renoveringar som genomförs på ”rullande ROT” varefter hyrorna ofta höjs med omkring 50 procent.

Med fortsatt låga räntor som smörjmedel är det inget som talar för att den karusellen kommer stanna i närtid. Snarare är chansen god att Hemblas substansvärde på 181,25 kronor redan inom ett år har växt ikapp budkursen 215,00 kronor.

Även det tycker vi talar för att Vonovia borde kunna betala något mer. Som referenspunkt kan man exempelvis nämna att förra årets utköp av Victoria Park skedde till en premie på närmre 30 procent mot substansvärdet.

Det finns inte direkt några bra jämförelseobjekt för Hembla på börsen. Men ser man ändå till övriga renodlade bostadsbolag tycker vi Hembla sticker ut som klart bättre än John Mattson och Heba. Andra bolag med mycket bostäder är Amasten (ca 90 procent), Balder (60 procent) och Wallenstam (50 procent).

Kraftig värdetillväxt och enorma potentiella synergier talar för att Vonovia borde kunna betala betydligt bättre för Hembla än budet på 215 kronor per aktie. Betyder det att det finns chans till budhöjning?

Sannolikt inte. Vi får se om det lyfts några kritiska röster kring prislappen från ägarhåll – men Vonovia äger redan närmre 70 procent av rösterna, har tydligt kommunicerat förvärvsplanen till sina investerare och lär knappast backa från köpet av Hembla.

Det som möjligtvis skulle kunna hända är att en bråkstake-fond av typen Elliott skulle kunna erbjuda minoriteten ett bättre pris i syfte att blockera affären och utpressa sig till en högre prislapp. Här och nu finns inget som tyder på det men om någon sådan aktör lurar i vassen lär det nog bli känt inom kort.

Vi köpte nyligen Hembla till Börsplus portfölj vilket blivit lyckosamt. Den som vill kan här och nu sälja aktien över marknaden för 215 kronor. Men vi tror risken att behålla aktien under kommande veckor är närmast obefintlig. Därutöver finns den lilla optionen att det kommer in någon som bråkar till sig ett högre pris. Det räcker som skäl för att avvakta lite med att sälja och se vad som händer.