Analys Fastighet Pref-guide Heimstaden
Heimstaden Pref: En av börsens säkraste preferensaktier
Heimstaden är en av Skandinaviens största privata bostadsägare. Det totala beståndet är värt närmre 100 miljarder kronor och finns främst i Sverige (37 procent), Danmark (30 procent), Norge (17 procent) och Nederländerna (15 procent).
Heimstaden bildades 1998 av en grupp norska investerare men köptes 2005 av den norske finansmannen och fastighetsägaren Ivar Tollefsen, en av Norges rikaste personer. Då var bolagets värde knappt 2 miljarder men sedan dess har Heimstaden utökat beståndet rejält.
Vd sedan 2003 är svenske Patrik Hall. Stamaktierna i bolaget kontrolleras fortfarande helt av den norske storägaren men Heimstaden har också en preferensaktie noterad på First North sedan 2015. Den kikar vi närmre på här.
| HEIMSTADEN PREF | |
| Börskurs preferensaktie | 370,00 kr |
| Inlösendatum eller evig? * | juni 2025? |
| Direktavkastning | 5,4% |
| Kupongtäckningsgrad ** | 19,7x |
| Belåningsgrad *** | 62% |
| VILLKOR I BOLAGSORDNING | |
| Preferensutdelning per år | 20,00 kr |
| Avstämningsdagar | 5 jan/apr/jul/okt |
| Likvidationsvärde per preferensaktie | 330,00 kr |
| Lägsta inlösenkurs per preferensaktie | 330,00 kr |
| Uppräkningsränta vid utebliven utdelning | 10% |
| Övrig kommentar | Inlösen: 375 kr före maj 2025, därefter 330 kr. |
| * Börsplus bedömning. Om det i bolagsordningen till nuvarande marknadspriser saknas incitament för stamaktieägarna att lösa in preferensaktien så klassar Börsplus löptiden som evig. |
| ** Bolagets vinst före skatt i relation till preferensutdelningen. |
| *** Visar hur högt stamaktieägarna belånat bolaget räknat som nettoskuld plus preferenskapital dividerat med bokförda värden på förvaltningsfastigheter. |
| Källa: SvD Börsplus / Bolaget |
Heimstaden Pref (370 kr) delar varje år ut totalt 20 kr per aktie vilket motsvarar en direktavkastning om 5,4 procent. Det placerar aktien i toppskiktet av de börsnoterade preffarna och Heimstaden ses alltså som en av de säkraste preferensaktierna att äga.
(Hela listan med samtliga preferensaktiers nyckeltal finns i Börsplus Pref-guide. Det är vårt centrum för dig som vill veta allt om preferensaktier. Där hittar du även länkar till analyser av de flesta preffarna på börsen.)
Den inlösenkurs till vilken bolaget kan återköpa preferensaktien från ägarna sänks i juni 2025 från 375 kr till 330 kr. Innebär det att inlösen då kommer ske? Att inlösenkursen sänks innebär allt annat lika att det blir mer attraktivt för bolaget att lösa in aktien – men det inte är alls säkert att bolaget gör så.
Givet att aktien nu (370 kr) handlas en bit över lägsta inlösenkursen (330 kr) skulle framtida inlösen leda till kursförlust. Den konservativt lagde bör nog därför räkna med att inlösen faktiskt sker under år 2025.
Heimstadens balansräkning
| TILLGÅNGAR | Proforma 31 december 2018 * | Kommentar |
| Förvaltningsfastigheter | 92 976 Mkr | 3,1% direktavkastningskrav |
| Övriga tillgångar | 5 195 Mkr | |
| SKULDER | ||
| Nettoskuld | 56 940 Mkr | 2,0% snittränta |
| Belåningsgrad förvaltningsfastigheter | 61% | 62% inklusive preferensaktier |
| EGET KAPITAL | ||
| Eget kapital preferensaktier | 772 Mkr | Bör ses som skuld av preferensägare |
| Eget kapital minoritetsägare | 18 194 Mkr | Per Q1 2019 (ej proforma) |
| Eget kapital stamaktier | 14 970 Mkr | |
| Soliditet (stamkapital) | 15% |
| * Proforma, inklusive förvärvet i Nederländerna men exklusive vissa mindre affärer som genomförts i Q1 2019. |
Heimstaden har varit en stor nettoköpare av fastigheter senaste åren. 2017 och 2018 nettoinvesterade bolaget totalt nästan 45 miljarder i nya fastigheter. I början av 2019 slog bolaget till på ett nederländskt fastighetsbestånd värt 15 miljarder som i ett slag gör Heimstaden till det landets tredje största privata bostadsfastighetsägare.
Mycket har det hela finansierats genom interna affärer där bolaget i ett par års tid avyttrat fastigheter från moderbolaget Heimstaden till dotterbolaget Heimstaden Bostad som delägs med Alecta (30 procent) samt pensionsstiftelserna i Ericsson (4 procent) och Sandvik (1 procent).
I praktiken innebär varje sådan affär att Heimstaden säljer av 35 procent av ägandet vilket frigjort kapital till nya affärer. Numer ägs dock nästan hela koncernens fastighetsbestånd av dotterbolaget Heimstaden Bostad.
Men även belåningsgraden har ökat i samband med förvärvet i Nederländerna och uppgår nu till drygt 61 procent. Antalet utestående preferensaktier är ganska få till antalet och inräknat dessa så stiger belåningsgraden till 62 procent. Det är en godkänd nivå.
Heimstadens intjäningsförmåga
| Proforma 31 december 2018 * | Kommentar | |
| Hyresintäkter | 4 805 Mkr | Ca 1 360 kr/kvm |
| Driftsöverskott | 2 852 Mkr | 59% överskottsgrad |
| Central administration | – 174 Mkr | |
| Finansnetto | – 1 124 Mkr | 2,0% snittränta |
| Förvaltningsresultat | = 1 554 Mkr | |
| Avgår minoritetsägande | – 634 Mkr | Minoritet Heimstaden Bostad |
| Förvaltningsresultat moderbolagets ägare | = 920 Mkr | |
| Preferensaktieutdelning per år | 47 Mkr | |
| Kupongtäckningsgrad | 19,7x |
| * Proforma, inklusive förvärvet i Nederländerna men exklusive vissa mindre affärer som genomförts i Q1 2019. |
Intjäningsförmågan i hela beståndet uppgår till drygt 1,5 miljarder kronor. Men från detta måste den ganska stora minoritetsandelen i Heimstaden Bostad dras bort. Kvar till moderbolagets ägare blir då 920 Mkr.
Totalt uppgår utdelningen på preferensaktierna till 47 Mkr per år. Resultatet täcker alltså kupongen nästan 20 gånger om. Det är superstabilt.
Börsplus slutsats
Heimstaden är ett av de största fastighetsbolagen på börsen och preferensaktien är inte längre en särskilt stor finansieringskälla för bolaget. Finanserna är dessutom stabila och kupongtäckningen hög. Det här en mycket solid preferensaktie med väldigt säkra utdelningar.
Den som köper Heimstaden Pref idag betalar 370 kr. Ifall inlösen sker sommaren 2025 får ägaren då 330 kr i handen plus de utdelningar om totalt 120 kr som utbetalats längs vägen. Om utdelningarna återinvesteras löpande till nuvarande direktavkastning blir den totala avkastningen 26 procent – motsvarande knappt 4 procent årligen.
Den som söker en placering med de egenskaperna kan utan vidare äga Heimstadens preferensaktie. Men för vår del är avkastningen just nu något för låg för att locka till köp. Visserligen tycks hotet om stigande marknadsräntor just nu avlägset vilket fortsatt talar för preferensaktier.
Heimstaden är ändå en av årets bästa fastighetspreffar med en avkastning på 15 procent sedan årsskiftet. Vi skulle känna oss mer bekväma att köpa aktien på något lägre nivåer än dagens.
Så värderas fastighetspreffarna enligt Börsplus Pref-guide
Listan är sorterad från lägst till högst direktavkastning.
| Avkastning 1 år | Direktavkastning | Evig löptid eller inlösen? | |
| Fastpartner Pref | 12% | 5,30% | evig? |
| Sagax Pref | 13% | 5,30% | evig? |
| Hemfosa Pref | 7% | 5,30% | evig? |
| SBB Pref | 17% | 5,40% | evig? |
| Heimstaden Pref | 11% | 5,40% | juni 2025? |
| Sagax D | 12% | 5,60% | evig |
| Akelius Pref | 7% | 5,80% | juni 2019? |
| Amasten Pref | 21% | 5,80% | evig |
| Corem Pref | 11% | 5,90% | evig |
| Klövern Pref | 10% | 5,90% | evig |
| NP3 Pref | 8% | 6,00% | evig |
| SBB D | Nynoterad | 6,10% | evig |
| K2A Pref | 21% | 6,10% | evig |
| Victoria Park Pref | 3% | 6,60% | jan 2021? |
Heimstadens tio största ägare
| Stam (mn) | Pref (mn) | Kapital | Röster | |
| Fredensborg AS | 13,2 | 0,2 | 86,2% | 98,4% |
| ICA-handlarnas Förbund | – | 0,28 | 1,8% | 0,2% |
| Stiftelsen Karl Bjerkes stipendiefond | – | 0,14 | 0,9% | 0,1% |
| Danica Pension | – | 0,1 | 0,7% | 0,1% |
| Familjen Kamprads stiftelse | – | 0,08 | 0,5% | 0,1% |
| Carl Tryggers Stiftelse för Vetenskaplig Forskning | – | 0,07 | 0,5% | 0,1% |
| Nordnet Pensionsförsäkring | – | 0,06 | 0,4% | 0,0% |
| Volvo Pensionsstiftelse | – | 0,06 | 0,4% | 0,0% |
| Swedbank Försäkring | – | 0,06 | 0,4% | 0,0% |
| Avanza Pension | – | 0,05 | 0,3% | 0,0% |
| Källa: Holdings | ||||
Kommentera artikeln
I samarbete med Ifrågasätt Media Sverige AB (”Ifrågasätt”) erbjuder Afv möjlighet för läsare att kommentera artiklar. Det är alltså Ifrågasätt som driver och ansvarar för kommentarsfunktionen. Afv granskar inte kommentarerna i förväg och kommentarerna omfattas inte av Affärsvärldens utgivaransvar. Ifrågasätts användarvillkor gäller.
Grundreglerna är:
- Håll dig till ämnet
- Håll en respektfull god ton
Såväl Ifrågasätt som Afv har rätt att radera kommentarer som inte uppfyller villkoren.