Heba: Stockholmsbostäder till rabatt

Heba (32,85 kr) är ett fastighetsbolag som äger, förvaltar och utvecklar hyresbostäder och samhällsfastigheter i Stockholmsregionen och Mälardalen. Totalt 46 bostadsfastigheter och 12 samhällsfastigheter med ett bedömt värde om 13,1 miljarder kronor.

Heba kan delvis förstås som ett familjeägt företag. Ättlingar till grundarna kontrollerar 41% av aktierna och 60% av rösterna. De härstammar framför allt från den ena av Hebas två grundare – Folke Ericsson som också står för E:et i Heba.

Familjen uppfattar vi har stått för konservativa affärer och begränsat risktagande. De har dock inte gått outmanade av krafter som möjligen sett värde i att driva Heba i mer offensiv riktning. 2021 köpte SBB in sig som enskilt största ägare, men tvingades sedermera backa ur innehavet. Möjligtvis har den posten hamnat hos mer stabila händer när den såldes till AB Industricentralen som nu har 19% av aktierna i Heba. AB Industricentralen är även det ett familjeägt litet fastighetsbolag kontrollerat av ättlingar till industrimännen Erik och Frank Hirsch.

Heba-ättlingarna har två representanter i styrelsen men är i övrigt inte operativa i bolaget. VD sedan 2017 är Patrik Emanuelsson. Han äger aktier i Heba för 1,4 Mkr. Övriga Heba-ledningen har mikroskopiska innehav i aktien.

Stockholm i fokus

Fastigheterna finns främst i Stockholm med omnejd. Tabellen bredvid visar de fem största områdena, mätt som andel av total årshyra för 2023.

Knappt tre fjärdedelar av hyresintäkterna kommer från hyreslägenheter. Resten är huvudsakligen lokalhyra där merparten kommer från bolagets tolv samhällsfastigheter – framför allt handlar detta om äldreboenden som ofta är uthyrda på 15-20-åriga hyresavtal till aktörer som Vardaga och Attendo.

Samhällsfastigheter är en väg som Heba slog in på redan 2014 under tidigare VD Lennart Karlsson. Men det överraskar inte att bolaget fortsatt expandera på området givet att ex-VD:n nu är styrelseordförande och nuvarande VD Patrik Emanuelsson har mångårig erfarenhet som VD för de två större vårdfastighetsbolagen Locum (ägt av Region Stockholm) och Micasa (ägt av Stockholms stad).

Samtliga tre fastighetsförvärv som Heba genomfört under 2024 har varit äldreboenden. Det senaste köpet gällde ett äldreboende i Täby som förvärvats till ett fastighetsvärde om drygt en kvarts miljard kronor, och tillträds nu i september.

Investerar i egna projekt

Heba har inte varit det snabbast växande fastighetsbolaget men gjorde ändå en del förvärv under 2020-2022, som grafiken ovan visar. En del av det fick bolaget ge upp 2023 när fastigheter för drygt 2 miljarder avyttrades för att stärka balansräkningen, och klara de högre räntorna.

Även bolagets investeringar i det befintliga beståndet och projekt har bromsat in. Närmare 300 Mkr investerades under 2021 och 2022 men nu är takten nere på cirka 140 Mkr på årsbasis. Sedan räntorna steg har endast nödvändiga investeringar genomförts och färre nya projekt har påbörjats. Heba har dels ett renoveringsprogram, men bygger också nytt genom byggrätter eller markanvisningar enligt en modell där bolaget siktar på att sälja var tredje fastighet, och behålla resten för egen förvaltning.

Vid utgången av andra kvartalet hade bolaget närmare 1 400 lägenheter i nyproduktionsportföljen, fördelat på både hyresrätter, bostadsrätter och vårdboenden. Dels 400 enheter i egen regi där byggstart av 128 hyresrätter planeras till hösten. Dels 1 000 lägenheter som byggs i samarbete Åke Sundvall Byggnads AB där Heba äger hälften. I samarbetsportföljen pågår just nu ett projekt om 300 hyresrätter, som dock inte blivit så lyckat – total investering bedöms till 800 Mkr och projektet har redan sålts, men för endast 725 Mkr.

Bättre balansräkning nu

Balansräkningen har varit lite ansträngd men genom de avyttringar som gjorts, framför allt under 2023, i kombination med de allt lägre räntorna så ser läget nu klart bättre ut.

Heba har utestående obligationer om totalt 1,1 miljard kronor. Som mest handlades de till över 7% årsavkastning (yield-to-maturity) på andrahandsmarknaden – men med starkare finanser och allt bättre obligationsklimat har de siffrorna nu krympt nedåt 3,2%. Heba uppger själva att marknaden för obligationer nu är en på en nivå där bankerna återigen börjar få svårt att konkurrera.

De långa marknadsräntorna i form av 5- och 10-årsräntor ligger nu bägge under 2%. Heba har vid kvartalets utgång räntesäkrat en stor del av låneportföljen. Om inget oväntat händer på räntemarknaden tror vi det är möjligt att Heba kan låna till en snittränta omkring 3% framöver. P/E-talet blir 25 på årets väntade vinst, men faller ytterligare några år ut.

En köpvärd bostadsaktie

NeoboAnalys

Neobo: Ingen uppsida i bostadsbolaget

På våra prognoser värderas Heba ungefär i linje med Neobo, som vi skrev om häromdagen. Heba är ett bolag av mycket högre kvalitet med merparten av fastigheterna i Stockholm. Det saknas i princip vakanser i beståndet och driftsekonomin är mycket god. Att få detta till nära 30% substansrabatt är inte helt fel.

Samtidigt är aktien inte uppenbart billig sett till vinsterna. Ett P/E-tal på 25 är nära gränsen för vad vi kan sträcka oss till och då finns en uppsida på knappt 20% på 2-3 års sikt. Risken för högre räntor är den största, men i övrigt betraktar vi Heba som ett mycket stabilt bolag.

För den som söker ett fastighetsbolag med låg risknivå och kan acceptera lite lägre avkastningspotential ser vi Heba som en köpvärd aktie.