Genova Pref: Undervärderad utdelningsaktie?

Genova äger och utvecklar fastigheter i Storstockholm och Uppsalaregionen. Bolaget äger idag kommersiella förvaltningsfastigheter och samhällsfastigheter för 4,1 miljarder kronor.

Utöver det finns en stor portfölj med pågående och planerade projekt med tyngdpunkt mot hyresrätter och bostadsrätter.

Affärsidén är att kombinera stabila kassaflöden från förvaltningsportföljen med mer kapitalkrävande projektutveckling. För de projekt som färdigställs är tanken att dessa ska övergå i egen långsiktig förvaltning.

Denna text handlar om Genovas preferensaktie (117 kr) som i dagarna också kommer byta lista till Nasdaq Stockholm. Den har en fast utdelning på 10,50 kronor per år som också är enda syftet med att äga aktien.

Det finns ett par bolag med likartad affärsmodell. Mest nyhetsaktuell är kanske bostadsutvecklaren Alm Equity som senaste åren styrt om affärsmodellen mot mer hyresrätter och nyligen meddelade att man avser knoppa av förvaltningsfastigheterna i ett eget börsbolag. Alm Equity har också en noterad preferensaktie.

Färskast in på börsen är förstås det populära K-Fastigheter med Erik Selin i bakgrunden. K-Fastigheter utvecklar hyresrätter som förvaltas långsiktigt i egna böcker. Likartad affärsmodell har även det betydligt mindre Amhult2 som är särskilt fokuserade på ett utvecklingsområde utanför Göteborg.

Även K2A har samma affärsmodell. Det är ett bolag som storleksmässigt påminner om Genova och som dessutom också har en noterad preferensaktie. I tabellen nedan jämför vi Genova med K2A.

Det tabellen visar är att Genova är ett något större bolag med ett högre värderat förvaltningsbestånd och större projektportfölj. Intjäningsförmågan från förvaltningen täcker dessutom preferensutdelningarna något bättre och belåningsgraden är lägre.

VD Michael Moschewitz påpekar dessutom att Genova ofta investerar i ett tidigt skede där man på sikt kan jobba fram nya detaljplaner med andra användningsområden. Det innebär att bolagets projekt är konservativt bokförda. Med utgångspunkt i en extern värdering av byggrättsportföljen från fastighetsjätten CBRE bedöms det finnas övervärden på omkring 1 miljard som alltså ligger utanför balansräkningen.

K2A:s fördel är i stället att det bolaget har vad vi bedömer som en något mer konkurrenskraftig affärsmodell med egna husfabriker som producerar standardiserade bostäder i trä.

Direktavkastningen är hela 9,0 procent i Genovas preferensaktie men bara 6,5 procent i K2A. Preffarna prissätts alltså som vitt skilda saker trots att bolag, affärsmodell och siffror har mer likheter än skillnader.

En viktig aspekt är att Genovas preferensaktie har en inlösenkurs som idag ligger på 130 kronor men i december 2025 faller till 110 kronor. Idag står kursen i 117 kronor.

Generellt ser vi det som positivt att det finns chans till inlösen. Men skulle detta ske om några år till den lägre inlösenkursen förlorar man alltså några kronor som aktieägare. Justerat för det blir ändå den årliga avkastningen dryga 8 procent enligt våra beräkningar.

Med samma tänk skulle Genovas preferensaktie kunna stå i 126 kronor och ändå ge samma årliga avkastning som K2A:s preferensaktie. Det skulle i så fall innebära en hygglig uppsida utöver de utdelningar som varje kvartal betalas ut.

Även om jämförelsen med K2A är ganska rättvis är det nog ändå inte det bästa sättet att värdera aktien. Vi har ju exempelvis haft säljråd på K2A:s preferensaktie så det kanske är den som ska ned snarare än Genova som ska upp?

Exempelvis ger Akelius D nu högre direktavkastning (6,6 procent) än K2A Pref (6,5 procent). Är det verkligen rimligt? Nog borde väl det enorma fastighetsbolaget Akelius vara stabilare än den lilla bostadsutvecklaren K2A?

Ser man till Genovas intjäningsförmåga är det helt klart så att bolagets resultat inte är nära att täcka de investeringar som görs i nya projekt. Det gapet har Genova finansierat både med banklån och obligationsemissioner.

I nuläget har bolaget två utestående obligationer på totalt 660 Mkr som löper med ca 5,5 procents ränta. Knappt 160 Mkr förfaller nästa år medan resterande del förfaller 2023. Baserat på den information man som utomstående har tillgång till tycks likviditeten vara under kontroll.

Konjunkturläget är en risk som inte riktigt spelat ut på bostadsmarknaden än. Arbetslösheten väntas enligt bedömare som Konjunkturinstitutet och SEB öka från 7 till över 11 procent i år.

Hushållens betalningsförmåga är en viktig faktor för bostadsmarknaden och risken finns att den nu kommer kylas av. Nyproduktion brukar inte klara sig bra i ett sådant läge. Se exempelvis följande högaktuella nyhet.

Affärsvärldens slutsats

Genova grundades för snart 15 år sedan och har växt varje år sedan lång tid tillbaka. Även genom bostadsutvecklarkrisen som startade 2017 och som vi fortfarande ser sviterna av.

En blandning av förvaltningsfastigheter och utvecklingsprojekt med olika upplåtelseform minskar riskerna. Balansräkningen är klart godkänd, särskilt om man räknar in övervärdena i byggrättsportföljen.

Preferensaktien noterades i slutet av 2015 och har alltid betalat utdelningen. Den lockar just nu med högst direktavkastning av alla fastighetsutvecklare.

Uppsidan är stor jämfört med K2A:s preferensaktie även om förhoppningar kring en sådan uppvärdering hör mer till ett optimistiskt scenario. Man ska också räkna med att andelen projektutveckling kommer vara fortsatt hög i Genova under kommande år.

För den som kan tänka sig att investera i preferensaktier med lite högre risknivå än hos renodlade fastighetsägande bolag tycker vi Genovas preferensaktie är köpvärd.

Ambitionen lär vara att notera även stamaktien på börsen under 2020. Kanske får vi se mer av Genova framöver.