Analys Fastighet IPO-guiden Genova
Genova: En notering med goda odds
| GENOVA | |
| Börskurs: 65,00 kr | Antal stamaktier: 38,4 mn |
| Börsvärde (stamaktier): 2 497 Mkr | Belåningsgrad fastigheter: 51% |
| P/E-tal (EPRA): 69,2 | Substanspremie (EPRA): 16% |
| VD: Michael Moschewitz | Ordförande: Mikael Borg |
Genova (teckningskurs 65 kr) äger och utvecklar fastigheter i Storstockholm och Uppsalaregionen. Bolaget äger idag förvaltningsfastigheter för 4,1 miljarder. Utöver det finns en stor portfölj planerade projekt med tyngdpunkt mot hyresrätter och bostadsrätter.
Affärsidén är att kombinera stabila kassaflöden från förvaltningsportföljen med mer kapitalkrävande projektutveckling. För de projekt som färdigställs är tanken att dessa ska övergå i egen långsiktig förvaltning.
Vi skrev nyligen om Genovas noterade preferensaktie (se länk bredvid). Nu ska även stamaktien noteras. I samband med det tar bolaget in 500 Mkr som ska användas till att förvärva fler fastigheter och öka projektutvecklingstakten.
Befintliga ägare säljer aktier för 150 Mkr vilket summerar erbjudandet till 650 Mkr. Av detta har 450 Mkr tecknats av bland annat Länsförsäkringar, Skandia och Lancelot.
Läs mer på IPO-Guiden
| IPO-GUIDE | Genova Property Group |
| Lista | Nasdaq Mid |
| Omsättning rullande tolv månader | 195 Mkr |
| Antal anställda | 25 |
| Teckningskurs | 65,00 kr |
| Rådgivare | Carnegie, Swedbank |
| Storlek på erbjudande | 650 Mkr (varav 77% nyemission) |
| Börsvärde vid IPO | Cirka 2 497 Mkr |
| Emissionskostnad | Cirka 25 Mkr (3,8% av erbjudandet) |
| Säkrad andel av IPO* | 69% |
| Investerare som ska teckna i IPO | Länsförsäkringar, Lancelot, Capital Research och Management Company, Skandia Fonder (69% i åtagande) |
| Garanter | – |
| Flaggor** | Inga upptäckta flaggor |
| Sista teckningsdag | 2020-06-29 |
| Beräknad första handelsdag | 2020-06-30 |
| * Andelen av antalet aktier i erbjudandet som på förhand är säkrade via förbindelser (garantiåtagande/teckningsåtaganden). ** Särskild metodik. Se faktaruta nedan. Källa: Affärsvärlden / bolaget |
|
Inga upptäckta flaggor enligt Affärsvärldens IPO-guide
Affärsvärldens IPO-guide granskar alla noteringar efter 25 typfall av så kallade flaggor. Genomsnittet efter 231 granskade börsnoteringar är 1,5 flaggor för miljardbolag, 3,0 för småbolag och 4,1 för mikrobolag. En flagga är inte så allvarligt i sig utan mer en signal om att man som investerare bör fundera ett extra varv kring vissa aspekter.
Affärsvärldens IPO-guide hittar inga flaggor i Genova Property Group
Den som tecknar aktien kan lite förenklat sägas bli delägare i följande tillgångar:
| TILLGÅNGAR | ||
| Förvaltningsfastigheter | 4,1 mdr | Kommersiella (63%) och samhällsfastigheter (37%) |
| Pågående och planerade projekt | 0,8 mdr | |
| Drygt 5 400 outnyttjade byggrätter | 1,0 mdr | Bedömt övervärde enligt konsultjätten CBRE |
| Kassa | 0,6 mdr | Efter nyemission |
| Diverse andra tillgångar | 0,4 mdr | |
| = 6,9 mdr | ||
| SKULDER | ||
| Räntebärande lån | 2,9 mdr | 3% snittränta, inga stora förfall närmsta åren |
| Rörelseskulder | 0,3 mdr | Exklusive uppskjuten skatt |
| Minoritetsäganden | 0,1 mdr | |
| Preferenskapital | 0,5 mdr | Räknat på nuvarande inlösenkurs 130 kr |
| = 3,8 mdr | ||
Skillnaden mellan tillgångar och skulder motsvarar ett substansvärde på 3,1 miljarder kronor – eller ca 80 kronor per aktie. Jämfört med teckningskursen 65 kronor får man alltså Genova till hygglig rabatt på knappt 20 procent.
Tabellen nedan visar hur andra hybrider av förvaltningsbolag och utvecklare värderas. I den har vi för Genovas del exkluderat övervärdena i byggrättsportföljen för jämförbarhet med övriga bolag.
Enda bolaget som handlas med lägre substanspremie än Genova är Amhult2 men det bolaget är också klart minst och med föga imponerande historik. ALM Equity är fortfarande till stor del en bostadsutvecklare vilket syns av den låga andelen färdigställda förvaltningsfastigheter i balansräkningen.
| Genova | K2A | K-Fastigheter | Amhult2 | ALM Equity | |
| Börsvärde (stamaktier) | 2,5 mdr | 2,4 mdr | 8,8 mdr | 0,5 mdr | 5,4 mdr |
| Andel färdigställda förvaltningsfastigheter av tillgångar | 71% | 72% | 67% | 72% | 23% |
| Soliditet (enbart stamaktiekapital) | 30% | 22% | 41% | 48% | 13% |
| Tillväxt substansvärde per stamaktie 1 år | +62% | +33% | +54% | +4% | +188% |
| Substanspremie | 16% | 90% | 230% | -27% | 446% |
Genova har varit verksamma under lång tid. Bolaget grundades 2006 av Micael Bile och med Andreas Eneskjöld som tidig delägare. De är än idag bolagets klart största ägare med 47 respektive 21 procent av kapitalet efter börsnoteringen.
VD Michael Moschewitz kom in i bolaget 2014 som finanschef. 2017 tog han över som VD efter Andreas Eneskjöld. Moschewitz äger knappt 6 procent av bolaget.
Bolaget har växt varje år under lång tid. Planen framöver är att fortsätta i samma spår eller möjligtvis att öka projektutvecklingstakten ännu mer. Bildspelet nedan visar några konkreta exempel på de sorters projekt som Genova håller på med. (Brasklapp: det är nog inte de mest misslyckade projekten som bolaget lyfter fram i prospektet…)
Målet är att växa substansvärdet och förvaltningsresultatet per stamaktie med minst 20 procent årligen. Förvaltningsresultatet uppgår enligt intjäningsförmågan till omkring 2,30 kronor per aktie. Och den siffran är något generös eftersom alla projektutvecklingskostnader exkluderats.
Genova är alltså inget man köper för förvaltningsresultatets skull utan är snarare ett substans- och tillväxtcase. Från och med 2021 är målet att ha minst 750 bostäder i pågående produktion jämfört med dagens 473.
Affärsvärldens slutsats
Genova har varit verksamma och visat tillväxt under lång tid på fastighetsmarknaden. Att bolaget köper fastigheter billigt och jobbar fram detaljplanerna själva ur det egna beståndet är positivt. Stora konstaterade övervärden i byggrättsportföljen är ett bevis på styrkan i den modellen (även om det är viktigt att komma ihåg att byggrätter är en sorts option som kan svänga kraftigt i värde om fastighetspriserna fluktuerar).
Aktien säljs dessutom med en modest prislapp i en del av fastighetssektorn som kanske snarast har lite bubbeltendenser på börsen. Intresset tycks högt även för Genova med tanke på att erbjudandet redan ska ha blivit fulltecknat.
Kan Genova få en värdering som påminner om K2A eller K-Fastigheter finns stor uppsida i aktien. Vi vågar inte riktigt räkna med det men det vore inte konstigt om aktien står i 80 kronor inom något år.
Risker kring fastighetsmarknaden saknas inte och särskilt inte givet konjunkturläget. Men rådet blir att teckna aktien.
| Genovas största ägare (efter emissionen) | Innehav | Andel |
| Micael Bile | 1 177 Mkr | 47% |
| Andreas Eneskjöld | 531 Mkr | 21% |
| Länsförsäkringar | 200 Mkr | 8% |
| Michael Moschewitz | 140 Mkr | 6% |
| Lancelot | 100 Mkr | 4% |
| Källa: Affärsvärldens IPO-guide | ||
Kommentera artikeln
I samarbete med Ifrågasätt Media Sverige AB (”Ifrågasätt”) erbjuder Afv möjlighet för läsare att kommentera artiklar. Det är alltså Ifrågasätt som driver och ansvarar för kommentarsfunktionen. Afv granskar inte kommentarerna i förväg och kommentarerna omfattas inte av Affärsvärldens utgivaransvar. Ifrågasätts användarvillkor gäller.
Grundreglerna är:
- Håll dig till ämnet
- Håll en respektfull god ton
Såväl Ifrågasätt som Afv har rätt att radera kommentarer som inte uppfyller villkoren.
Här hittar du alla analyser
