Genova – ännu en pref biter i gräset

För ett år sedan hade nog få gissat att fastighetsmarknaden skulle klara krisen så väl som den (hittills) ser ut att göra. Det har knappast missgynnat Genova som flyttat fram positionerna rejält under året.

Bolaget utvecklar främst hyresrätter men även bostadsrätter och kommersiella fastigheter. Strategin är att köpa fastigheter och mark i tidigt skede där man på sikt kan jobba fram egna byggrätter. De projekt som färdigställs förvaltas sedan ofta i egen bok. Fokus ligger på Stockholmsregionen och Uppsala.

Totalt står färdigställda fastigheter i förvaltning för 4,6 miljarder av balansräkningens totala fastighetsvärden på 5,4 miljarder – men då ska sägas att byggrätterna i snitt är bokade till omkring 1 000 kronor per kvm, vilket är mycket lågt.

GenovaAnalys

Genova: En notering med goda odds

Under 2020 ökade bolaget substansvärdet med hela 62%. Detta mätt per stamaktie – som bolaget också lyckades notera i fjol mitt under brinnande kris. Genovas senaste giv är dock att man nu avser lösa in preferensaktien som bolaget haft utestående sedan 2015.

För att lösa in preferensaktien behöver Genova slanta upp 130,70 kronor per pref, inklusive upplupen preferensutdelning. Förväntat utbetalningsdatum är omkring 14 juni.

Lite speciellt med Genovas preferensaktie är att inlösenkursen faller från nuvarande 130 kronor till 110 kronor i december 2025. Det innebär att om bolaget hade väntat med inlösen till dess så hade man alltså sparat 20 kronor per aktie – eller nästan två års preferensutdelningar.

Annorlunda uttryckt hade bolaget kunnat behålla preferensaktien till förhållandevis låg ”ränta” på drygt 5%. Det kan jämföras med den gröna hybridobligation som Genova emitterade i februari med en räntemarginal på 6,75%. Beloppet på 500 Mkr kommer i sin helhet gå till att lösa in preferensaktien för totalt 523 Mkr.

Till Affärsvärlden uppger VD Michael Moschewitz ett par olika skäl varför det ändå bedöms vara vettigt att lösa in preferensaktien, trots att den är något billigare på några års sikt.

1. Bolaget prioriterar starka löpande kassaflöden här och nu. Preferensaktien kostar ändå 42 Mkr per år och det är nästan fem år kvar till inlösen. Med hybridobligationen minskar kostnaden med ett par miljoner årligen.
2. Genova säger sig ha ”växt ur” preferensaktien och behöver ett instrument som passar bättre när bolaget fortsätter växa. Att emittera fler preferensaktier till bra kurs har varit svårt. Och sannolikt gynnas även bolagets övriga finansiering av att preffarna försvinner.
3. Dessutom upplever bolaget att det kanske varit något hämmande för stamaktien med preferensaktier. Utan dessa blir kapitalstrukturen renare och mer lättbegriplig.

Att Genova byter ut sitt preferenskapital ligger i linje med den trend som pågått ett tag där allt fler bolag överger preferensaktien som finansieringskälla. Att emittera ”D-aktier” hade kunnat vara ett alternativ men eftersom detta instrument (så som det hittills definierats) bygger på att det finns utdelning på stamaktien går det bort i Genovas fall. I stället föll valet på en grön hybridobligation som till funktionen påminner mycket om D-aktier.

Den som nu får sina Genova-preffar inlösta och därmed behöver nya investeringsuppslag har inte längre lika mycket att välja bland när det kommer till preferensaktier. Listan nedan visar ett urval av dessa tillsammans med Affärsvärldens råd.

PS. I slutet av artikeln hittar du också en kalkylator där du själv kan beräkna avkastningen av att köpa Genova Pref och hålla den till inlösen i juni. För den som har en överskottskassa att placera till låg risk kan detta vara ett alternativ. Vårt stalltips är att försöka köpa aktien under 131 kronor.