Full fart framåt för Nyfosa

Nyfosa (129 kr) är ett ”opportunistiskt” och transaktionsintensivt fastighetsbolag där fokus ligger på att göra bra affärer som ligger vid sidan av vad andra aktörer söker. Utan begränsningar gällande geografi eller fastighetstyp.

Beståndet finns utspritt över hela Sverige och utgörs av knappt 400 fastigheter som värderas till 31,4 miljarder kronor. Drygt halva värdet består av kontor. Andra stora inslag är logistik- och lagerfastigheter (23%) samt handel (11%).

Nyfosa har växt kraftigt över tid. För att finansiera ytterligare tillväxt tog bolaget i juni in 750 Mkr i nytt kapital via en riktad nyemission. I samband med det flaggade fastighetsbolaget Sagax upp som ny största ägare i bolaget med 12,3% ägarandel. Sagax och Nyfosa samäger för övrigt också fastighetsbolaget Söderport där Nyfosas halva värderas till 2,2 miljarder kronor.

NyfosaFastighet

Nyfosas VD vill fynda i Finland

VD sedan hösten 2020 är Stina Lindh Hök. En längre intervju med henne finns i länken här bredvid.

Grafiken ovan visar hur fastighetsbeståndet växt senaste åren fördelat på förvärv (grönt), investeringar i befintliga fastigheter (blått) samt orealiserade värdeförändringar (rött). Den transaktionsintensiva strategin märks i form av hög tillväxt som nästan enbart kommer från nya förvärv.

I vissa fall har fastigheter också avyttrats. Exempelvis då bolaget köpt större portföljer där vissa delar inte passat i den mer långsiktiga portföljen. Eller att man helt enkelt fått bra betalt.

Hittills i år har beståndet växt med 2 miljarder kronor. Och efter kvartalets utgång annonserades ytterligare fastighetsköp för 2,3 miljarder kronor. Siktet är inställt på Finland där man bland annat köpte kontorsfastigheter för 2,1 miljarder kronor från Castellum. Det handlar om tio fastigheter i Finlands femte största stad Jyväskylä med hyresgäster som TietoEvry, Jyväskylä universitet och Airbus.

Ambitionen i Finland är att tillsammans med Brunswick Real Estate bygga upp ett finskt ben som ska nå 7 miljarder i fastigheter inom fem år. Alla fastighetssegment är aktuella förutom bostäder som har för låg avkastning.

VD Stina Lindh Hök menar att den finska fastighetsmarknaden påminner mer om hur den svenska såg ut för 15-20 år sedan. Det vill säga med färre aktörer och mindre likvid transaktionsmarknad. Som följd är också avkastningskraven 1-2% högre vilket förstås är en stor del av lockelsen med att söka sig dit. Vi noterar att även välskötta Sagax, som bland svenska fastighetsbolag var tidiga med att expandera internationellt, har Finland som sin allra största satsning med drygt en tredjedel av fastighetsbeståndet.

Nyfosas finansiella mål är att växa det utdelningsgrundande kassaflödet per aktie med minst +10% per år. Hittills i år är den siffran -14%. Det beror dock främst på grund av lägre utdelning från JV-innehavet i Söderport. Ersätter vi den mer volatila utdelningen mot Nyfosas andel av Södersports förvaltningsresultat ser vi i stället en ökning på +8%.

Utöver tillväxtmålet ska de finansiella riskerna i bolaget hållas på en hanterbar nivå. Sedan årsskiftet har nettobelåningsgraden kommit ned från 57% till 54% delvis tack vare den riktade emissionen som gjordes i juni. Det är en godkänd nivå om än något högre än snittet för fastighetsbolagen som ligger kring 47%.

Substansvärdet per aktie fortsätter växa i högt tempo och nådde 85,44 kronor i andra kvartalet. Det är 17% högre än samma kvartal i fjol. Till kursen 129 kronor innebär det att aktien handlas till 51% substanspremie. Det är klart högre än det historiska snittet och ungefär i linje med rekordnivåerna som var före coronakrisen bröt ut.

Kontorsbolagen handlas i snitt några procent över substansvärdet. Jämfört med det är Nyfosas substanspremie på över 50% hög.

Ser man å andra sidan Nyfosa för sina högavkastande fastigheter och starka kassaflöden så kanske aktien bör jämföras med andra likartade bolag. I den gruppen hittar vi bland annat Sagax, Catena, NP3 och kanske även Diös. Då är Nyfosa en av de billigare aktierna (se tabell bredvid).

Det kan alltså finnas mer uppsida i aktien. Nyfosa har visat fin tillväxt sedan avknoppningen från Hemfosa för snart tre år sedan. P/E-talet kring 17 är inget fynd men avskräcker inte heller. Allt som allt ser vi Nyfosa som ganska rättvist värderat till dagens kurs.

Kontorsmarknaden är alltjämt en osäkerhet på sikt som enligt oss innebär att man bör ta det säkra före det osäkra när det gäller kontorsbolagen. Aktien är upp 30% sedan vårt köpråd i april – vi tar hem vinsten och ställer oss neutrala till aktien.