Fortinova lämnar inga pengar på bordet

Fortinova (teckningskurs 40-44 kr) är ett fastighetsbolag som förvärvar, utvecklar och förvaltar främst bostadsfastigheter i västra Sverige.

Bolaget äger fastigheter för knappt 2,3 miljarder kronor. Huvudkontoret finns i Varberg där nästan 40% av fastighetsbeståndet också är beläget.

Fortinova grundades 2010 av nuvarande VD Anders Johansson och vice VD Anders Valdermarsson. Före noteringen kontrollerar de drygt 50% av rösterna och knappt 14% av kapitalet.

I samband med noteringen tar bolaget in omkring 700 Mkr. Tecknar aktier gör bland annat ICA-handlarna och fastighetsbolaget Balder som efter det kommer äga 17 respektive 10% av kapitalet. Grundarna behåller 9%.

Knappt hälften av de pengar som tas in ska användas till att finansiera redan befintliga åtaganden för avtalade fastighetsförvärv. Fortinova har även en del kortsiktiga skulder som förfaller till betalning inom ett år men om det kan refinansieras så är ambitionen att resten av likviden ska gå till ytterligare fastighetsförvärv.

LÄS MER OM FORTINOVA OCH ANDRA NOTERINGAR PÅ IPO-GUIDEN

Bostadsfastigheter står för 86% av bolagets fastighetsportfölj. Varberg, Lilla Edet, Uddevalla och Göteborg hör till nyckelorterna.

Vi får intrycket att det är ganska mycket ”sitta-på-händerna”-förvaltning som utgör grunden i bolagets strategi. I de affärer som bolaget själva lyfter fram har man inte gjort särskilt mer än att förvärva och förvalta fastigheterna men ändå lyckats göra en okej vinst.

Fortinova har relativt nyligen tagit fram ett renoveringskoncept som man kallar för ”Pluslägenhet”. Det går ut på att en befintlig lägenhet uppgraderas till modern standard, oftast i samband med att en hyresgäst flyttar ut. Hyran bedöms kunna höjas med i snitt 55% och totalt menar man att ungefär 550 av bolagets närmre 1 800 bostäder potentiellt skulle kunna renoveras. På något drygt års tid har dock bara 6 lägenheter renoveras så vi räknar inte med något större lyft här.

Bolaget nämner också diverse byggrätter om totalt dryga 40 000 kvadratmeter. Även detta är något som före noteringen inte varit ett stort fokusområde och av den totala ytan är det enbart 3 000 kvadratmeter som har lagakraftvunnen detaljplan.

Fortinova har egen förvaltning och totalt 22 anställda i koncernen. Enligt bolagets egen bedömning genererar nuvarande bestånd hyresintäkter på 163 Mkr. Vinsten blir omkring 1,35 kronor per aktie vilket ger ett P/E-tal på 31.

Bostadsfastigheter är generellt mycket säkra tillgångar med låg vakansgrad. I ett pessimistiskt scenario likt det i tabellen nedan räknar vi med att vinsten kan falla nedåt 1,14 kronor per aktie. P/E-talet blir då knappt 37.

Efter noteringen kommer Fortinova vara välfinansierat med en belåningsgrad på 11%. Planen är att använda en stor del av emissionslikviden för att finansiera ytterligare fastighetsaffärer. Två sådana affärer om totalt cirka 300 Mkr har redan signerats.

Ytterligare en lista med tio intressanta kandidater finns. Det summerar till en tänkbar volym om drygt 2 miljarder kronor och rör främst bostadsfastigheter i Västra Götaland och Halland.

Som vi ser det skulle bolaget kunna köpa fastigheter för omkring 3 miljarder kronor utan att överstiga det finansiella målet att ha en nettobelåningsgrad i spannet 55 till 65%.

Det skulle motsvara mer än en fördubbling av beståndet. En grov servettskiss är att man då skulle kunna öka vinsten till bortåt 2,25-2,50 kronor per aktie vilket skulle sänka P/E-talet under 20.

Så värderas bostadsbolagen på börsen

Över tid har substansvärdet i bolaget ökat ganska blygsamt. Från 36,60 kronor i augusti 2018 till 39,50 kronor i augusti 2020.

Efter noteringen kommer substansvärdet vara knappt 40 kronor per aktie. Beroende på vart i spannet 40 till 44 kronor som teckningskursen landar innebär det att aktien värderas till en liten substanspremie om 1 till 11%.

I tabellen ovan har vi valt ut ett antal andra fastighetsbolag med tyngdpunkt mot bostäder. Inget bolag är förvisso billigare än Fortinova. Å andra sidan finns beprövade aktörer så som Amasten som bara handlas till marginellt högre premie och dessutom visat bättre tillväxt.

Affärsvärldens slutsats

Vi tror det är sannolikt att Fortinova kommer handlas till en substanspremie någonstans mellan 10% (huvudscenario) och 25% (optimistiskt scenario). Gissningen är alltså att aktien kommer stiga några procent när handeln slås på. Men vi noterar ändå att detta är den tredje fastighetsnoteringen på kort tid där ingen större uppsida lämnats till den som tecknar aktien.

Fortinova är ett bostadsbolag som likt många andra gynnats av stadigt stigande priser på fastighetsmarknaden. Men det finns gott om andra bevisat skickliga fastighetsägare på svensk börs som växt snabbare på kortare tid. Den potentiella uppsidan i Fortinova från renoveringar och byggrätter ger vi inte särskilt mycket för i dagsläget.

Vi skulle inte avråda den som vill ta rygg på Erik Selin att likt Balder teckna aktier i Fortinova. Vi avstår dock och stannar med ett neutralt råd på aktien.