Fördubblat fastighetsbestånd ger minskad risk

Konsultdrivna fastighetsbolagFastighet

SEKTORSPECIAL: Konsultdrivna fastighetsbolag

Mälardalens Omsorgsfastigheter (99 kr) är vad vi kallar ett ”konsultdrivet fastighetsbolag”. För bakgrund om fenomenet kan man med fördel läsa följande krönika.

Under sommaren kommer vi skriva om ett flertal av dessa. Samtliga analyser samlas i den artikel som finns länkad här bredvid.

Verksamheten: 67 samhällsfastigheter i mellersta och södra Sverige

När bolaget kom till börsen (läs analys här) ägde bolaget 25 samhällsfastigheter i Mälardalen. Främst LSS-boenden men även andra vårdboenden och förskolor.

Till detta har bolaget nu adderat en större portfölj om 43 samhällsfastigheter som förvärvades för totalt 842 Mkr från SBB. Beståndet tillträddes i början av mars.

Gemensamt för den nya sammanslagna helheten är att kommun, stad och landsting står för en stor del av intäkterna tillsammans med annan offentligt finansierad verksamhet. Exempelvis sådan bedriven av aktörer som Attendo och Ambea.

Merparten av fastigheterna påminner om större villor eller mindre flerbostadshus med årliga hyresintäkter på någon miljon eller två. Totalt uppgår intäkterna till 98 Mkr och den uthyrbara arean till 76 000 kvadratmeter.

Vakansrisk: Många små hyresavtal sänker risken

Jämfört andra konsultdrivna fastighetsbolag äger Mälardalens Omsorgsfastigheter väldigt många och väldigt små fastigheter. Det innebär låg risk för plötsliga stora vakanser och förvärvet minskar den risken ytterligare.

Samhällsfastigheter brukar också betraktas som låg risk även om det just nu inte finns särskilt mycket information kring det bestånd som bolaget nu äger. Hyresgäster motsvarande mindre än 3 procent av hyresvärdet ska ha fått en negativ påverkan på betalningsförmåga av covid-19, enligt bolaget.

Hur stora vakanserna faktiskt är hittar vi ingen uppgift på. Inte heller den genomsnittliga kontraktslängden. Det är information vi hoppas att bolaget kompletterar framöver med tanke på att verksamheten förändrats markant.

Nyckelpersoner och ägare: Komplex incitamentsstruktur

VD heter Mattias Bülow och har jobbat inom fastigheter i snart 15 år samt är grundare och nuvarande partner på en mindre fastighetsrådgivningsfirma.

I övrigt förvaltas själva beståndet av fastighets- och investeringsbolaget Kvalitena vilket är ett litet plus enligt oss. Incitamentsmodellen bakom upplägget har dock för- och nackdelar.

Utöver en fast avgift på 2,5 Mkr har Kvalitena nämligen rätt att ta ut extraavgifter vid uthyrning av vakanta fastigheter och större hyreshöjningar. Dessutom har man rätt till 20 procents vinstdelning om den årliga avkastningen (IRR) överstiger 8 procent (när bolaget bildades bedömdes IRR till 10 procent).

Det är förvisso positivt att operatören har incitament som ligger i linje med aktieägarnas. Å andra sidan känns det inte helt rimligt att mångmiljonbelopp ska sippra ut ur bolaget för att de som anställs att sköta förvaltningen ska göra sitt bästa.

Vi har också lite svårt att uppskatta hur stora avgifterna kan tänkas bli ett normalår. I första kvartalet uppgick administrationskostnaderna exempelvis till hela 3,5 Mkr. Det är flera gånger högre än andra konsultdrivna fastighetsbolag i likartad storlek. Exakt vad som ligger bakom detta framgår inte.

I ägarlistan finns inga större ägare som sticker ut. Störst är förmögenhetsförvaltarna von Euler & Partners (19%) samt JRS (11%). Långt nere i listan dyker det upp namn som Johan Hedberg (medgrundare Sinch), Thord Wilkne (medgrundare WM-data på 1960-talet) och Malfors Promotor (ägarfamiljen bakom Cloetta) som lagt lite växelpengar i detta.

Finansiering: Bättre än vid noteringen

Förvärvet från SBB finansierades delvis med en riktad nyemission på 385 Mkr. Utöver det tog bolaget nya lån på 490 Mkr. Totalt summerar de räntebärande skulderna till knappt 840 Mkr som löper med en ränta på 2,6 procent. Det är något högre än snittet men då är lånen bundna på cirka sex års tid.

Belåningsgraden har kommit ned något sedan noteringen. Kring 54 procent är den på en acceptabel nivå även om det är ett litet minus att bolaget inte amorterar något.

Värdering: Lägre värderat än snittet

Mälardalen handlas till en liten rabatt på 5 procent mot senast bedömda substansvärdet. Direktavkastningen på 7,1 procent är något högre än snittet för konsultdrivna fastighetsbolag. P/E-talet är 12,2.

Vid noteringen bedömdes det finnas god potential till hyreshöjningar i en del av beståndet. Utfallet hittills verkar stödja den idén. Sedan 2019 har nämligen totalt sex kontrakt omförhandlats med genomsnittliga hyresökningar på cirka 30 procent. Å andra sidan har en del andra hyresavtal sagts upp vilket pressar intäkterna något.

Slutsats: Hygglig avkastning till låg risk

En direktavkastning över snittet för ett bolag med förhållandevis låg risk som dessutom verkar drivas någorlunda aktivt jämfört många andra konsultdrivna företag. Vi tycker det lockar.

Bolaget bör kunna klara av coronasituationen bra även om vissa kunder inom äldrevård kan få det tuffare. En slarvig servettkalkyl ger vid handen att drygt 2 400 av de totalt 5 400 covidförknippade dödsfallen rör sig om personer på äldreboenden. Detta baserat på Socialstyrelsens statistik från början av maj. Det skulle i så fall innebära att äldreboendemarknaden minskat med drygt 3 procent mätt i antal individer.

En baksida är att bolaget inte verkar amorterar något på sina skulder. I ett läge där marknadsräntorna stiger kan fastigheterna falla i värde vilket snabbt skulle urholka balansräkning och substansvärde. För den som kan leva med ränterisken och konsultdrivna fastighetsbolag i allmänhet så är detta ett köpråd.