Fleming Properties: En finsk högutdelare

Konsultdrivna fastighetsbolagFastighet

Krönika: Konsultdrivna fastigheter under luppen

Affärsvärlden har tidigare skrivit en hel del om ”konsultdrivna” fastighetsbolag. Se bland annat krönikan från i höstas i länken bredvid. Ett 20-tal sådana skapelser finns på svenska börslistor och kallas ibland lite förenklat för enfastighetsbolag – trots att de i många fall äger större bestånd än så.

Gemensamt är att bolagen skapats av någon investmentbank och förvaltas av konsulter och/eller en deltidsanställd VD. De saknar alltså egna organisationer som driver verksamheten framåt. Lockelsen i det hela är den höga utdelningen som ofta kan vara kring 7-8 procent.

Affärsvärlden analyserar de här bolagen enligt en särskilt framtagen modell där vakansrisken är den enskilt viktigaste faktorn. Men även intjäningsförmåga och värdering är viktiga aspekter. I den här texten tittar vi närmre på Fleming Properties (112 kr).

Verksamheten: två sammanhängande kontorsfastigheter i centrala Helsingfors

På fastigheterna finns två större byggnader konstruerade 1920 respektive 1991. Bägge har expanderats vid olika tillfällen och har renoverats under 2018-2020. Den uthyrbara arean uppgår till drygt 41 000 kvadratmeter.

Hyresgäst är centralorganisationen till S-gruppen, en finsk kooperativ detaljhandelsgruppering vars struktur påminner lite om Coop. S-gruppen har närmre 50 procents marknadsandel i Finland tätt följt av K-gruppen (Kesko) med knappt 40 procent.

S-gruppens centralorganisation heter SOK Corporation och är gruppens administrativa ben som bland annat hanterar inköp och erbjuder supporttjänster till kooperativen. SOK har bland annat inköpssamarbeten tillsammans med just Coop.

Fastigheterna är belägna ungefär 2,5 km norr om Helsingfors centrala affärsdistrikt som kan nås på åtta minuter med bil eller fyra minuter med tunnelbana. Bredvid ligger bland annat Nordeas nya huvudkontor efter att banken flyttade från Sverige till Finland.

Vakansrisk: vissa befintliga vakanser och möjlighet till uppsägning i förtid

I dagsläget är 11 procent av ytan vakant. Fastigheternas tidigare ägare, ett finländskt pensionsbolag, har utfärdat en hyresgaranti som täcker det intäktsbortfallet. Den gäller dock bara fram till och med oktober 2021. Är inte ytorna uthyrda då är det alltså Fleming Properties som står för risken.

Det finns uppsägningsoptioner som gör det möjligt för hyresgästen att i december 2025 respektive december 2027 säga upp ytterligare 8 respektive 14 procent av den totala ytan. Skulle bägge optioner nyttjas skulle hela ena fastigheten med tillhörande garageplatser vara tomställd.

Ifall uppsägningsoptionerna ska nyttjas måste hyresgästen meddela detta senast två år i förväg – det vill säga innan utgången av 2023. En nackdel är den fullt tänkbara risken att investerare redan om något år eller två kan tänkas börja oroa sig för detta.

Positivt är att även om uppsägningsoptionen nyttjas så skulle bolaget ha två år på sig att hitta nya hyresgäster. Kontorsfastigheten är någorlunda centralt belägen så det bör vara fullt möjligt. Om uppsägningsoptionerna inte nyttjas löper hyreskontrakten till och med 2030.

Ägare och nyckelpersoner:

Bolaget är skapat av Pareto och ledningen består av personer anställda av Pareto. Detta är exempelvis VD Robin Engléns tredje parallella VD-uppdrag tillsammans med hans liknande position på Mälaråsen (äger tre Upplands Motor-fastigheter) och Origa Care (äger 13 vårdfastigheter i Finland).

En av bolagets större ägare med 15 procent av kapitalet är ett finskt family office som heter Onvest, fjärde generationens ättlingar till grundaren bakom Ahlsell-konkurrenten Onninen. De har viss fastighetserfarenhet och sitter på ordförandeposten i Fleming. Vi vet dock inte hur aktiva ägare de är i praktiken.

Vid en snabb överflygning i ägarlistan hittar man en del roliga namn, bland annat:

• Alf Svedulf. Tidigare storägare i Acando, nu storägare i BE Group, har ett eget fastighetsbolag. Äger aktier för 13 Mkr.
• Håkan Roos. Bland annat tidig investerare i iZettle och storägare i Addlife. Äger aktier för 10 Mkr.
• Staffan Bohman. Styrelseledamot i Atlas Copco och Electrolux, tidigare VD för Gränges/Sapa och DeLaval. Äger aktier för 8 Mkr.

Vi noterar också att Patrik von Hacht äger aktier för 12 Mkr. Han sitter i styrelsen både för Fleming Properties och Logistri (äger 17 fastigheter inom lager och lätt industri).

Finansiering: låg ränta bunden i drygt fyra år

Bolaget har lån på motsvarande 820 Mkr som löper med 1,45 procents fast ränta till och med oktober 2024. Ingen omedelbar ränte- eller refinansieringsrisk alltså.

Belåningsgraden är knappt 60 procent vilket är ganska högt. Överstiger den 65 procent inträder amorteringstvång och strypt utdelning.

Räknar man bort kassan på knappt 200 Mkr faller belåningsgraden till 46 procent. En del av kassan är dock åsidosatt för framtida renoveringar så i det här fallet skulle vi inte räkna på det sättet.

Affärsvärlden slutsats

Fleming Properties har bra fastigheter i bra läge. Även om det är lite väl kort tid till uppsägningsoptionen kan nyttjas för vår smak.

Aktien handlas till liten substanspremie om 5 procent och direktavkastningen är 6,6 procent. P/E-talet är drygt 14. Det är något dyrare än snittet på samtliga parametrar. Men så kan inte en central kontorsfastighet heller jämföras med en lagerlokal på landsbygden.

Aktien lockar inte tillräckligt för ett köpråd. Men för den en väldiversifierad utdelningsportfölj behöver det inte vara fel att gå över ån efter vatten och äga en mindre post Fleming Properties.