Finland är Nyfosas sak

Nyfosa (103,60 kr) är ett fastighetsbolag som äger fastigheter värderade till drygt 40 miljarder kronor. Strategin är ”opportunistisk” – bolaget låter sig inte begränsas av någon på förhand definierad investeringsstrategi. I stället genomför bolaget de affärer man tror på utan hänsyn till geografi eller fastighetstyp.

VD sedan oktober 2020 är Stina Lindh Hök. Hon var innan det operativ chef på Hemfosa i två år och dessförinnan transaktionschef på Hemfosa i åtta år. Hon äger aktier för 8 Mkr i Nyfosa. Största ägare med 14% av aktierna är fastighetsbolaget Sagax.

Miljardaffärer i Finland

Sedan bolagets inträde på den finska marknaden för drygt ett år sedan har nästan all förvärvskapacitet allokerats dit. Nu i april tillträddes två jättebestånd som köptes för 2,1 respektive 1,4 miljarder kronor och tillför drygt 460 Mkr i hyresvärde. Tidigare i höstas förvärvades även ett större bestånd för 2,1 miljarder kronor från Castellum.

Portföljerna är i någorlunda stor del koncentrerad till städer som Helsingfors, Tammerfors, Åbo och Jyväskylä. De två sistnämnda är städer i ungefär samma storlek som Uppsala. Portföljerna blandar lite tyngre inslag av kontor med andra segment så som handel, lätt industri, lager med mera.

Nått finska målet

Målet som kommunicerades vid inträdet på marknaden för ett år sedan var att bolaget skulle bygga upp ett nytt Nyfosa i landet med ett fastighetsbestånd om cirka 7 miljarder kronor inom fem år. I och med de senaste affärerna har man i princip nått detta redan nu.

Att det blev just Finland verkar hänga mycket på priserna. Får man tro VD Lindh Hök är avkastningskraven ungefär 1-2 procentenheter högre än på den svenska marknaden. Det beror delvis på att den finska marknaden är mer omogen och har sämre likviditet vilket gör det svårare att göra affärer i landet. Vi noterar också att Nyfosa delar fascinationen för den finska marknaden med sin huvudägare Sagax som har Finland som enskilt största land i portföljen.

Högst belåning i sektorn

Som grafiken ovan visar har Nyfosas expansion gått snabbt. Bara senaste två åren har koncernens totala bestånd dubblerats från omkring 20 till 40 miljarder kronor. Det mesta genom förvärv och utan att emittera enorma mängder nya aktier, som ökat i antal med knappt 14% under tiden.

Belåningsgraden är därför fortsatt hög i en fastighetsbransch där många av kollegorna tagit ned skuldsättningen rejält senaste åren. Nyfosa är nu det högst belånade kontorsfastighetsbolaget med en nettobelåningsgrad som efter senaste månadens förvärv ser ut att landa kring 57%.

Nyckeltal för kontorsbolagen

Tabellen är sorterad från lägst till högst skuldjusterat P/E-tal

Känsligt för stigande räntor

Nyfosa sitter inte bara med hög belåning utan även relativt kort räntebindning på drygt 1 år vilket kan jämföras med kontorsbolagens snitt på knappt 3 år. I ett scenario där räntan stiger är Nyfosa därför ett av de känsligare bolagen.

Bolagets egna känslighetsanalys visar exempelvis att förvaltningsresultatet i den helägda portföljen skulle minska med 14% om marknadsräntan stiger 1 procentenhet, givet nuvarande räntebindning. Det är den högsta siffran bland de kontorsbolag som presenterar en sådan analys.

Skulle 1 procentenhet högre marknadsränta också slå igenom med säg 0,5 procentenheter högre avkastningskrav på fastighetsmarknaden skulle fastighetsbeståndet tappa nästan 10% av värdet och substansvärdet i Nyfosa falla med nära 20%.

Slutsats

Nyfosa är det enda kontorsbolaget som inte handlas till väsentlig rabatt mot substansvärdet. P/E-talet kring dryga 10 är visserligen lågt men är främst en effekt av den höga skuldsättningen. Normaliserar man belåningsgraden i sektorn till 50% är Nyfosa bara något hack billigare än snittet.

Tung belåning parat med relativt kort räntebindning gör att bolaget är ett av de känsligare för stigande räntor det närmsta året. Det är ingen kombination man vill äga i tider när fastighetsmarknaden är mer osäker än på länge. Vi blir inte särskilt lockade av aktien utan rådet blir att sälja Nyfosa.