Analys Fastighet Fastpartner
Fastpartner: Väntad räntevinnare
| Fastpartner | |
| Börskurs: 74,00 kr | Börsvärde: 13 535 Mkr |
| Substansrabatt: 24% | Nettobelåningsgrad: 45,6% |
| VD: Sven-Olof Johansson | Ordförande: Peter Carlsson |
Fastpartner (74 kr) äger fastigheter värderade till knappt 34 miljarder kronor med tyngdpunkt på kontorslokaler i Stockholmsregionen. VD och huvudägare med 69% av aktierna är bolagets färgstarke huvudperson Sven-Olof Johansson. En välkänd fastighetsprofil som förlorade allt under 90-talskrisen men sedan dess byggt upp en ny miljardförmögenhet.
Bland fastighetsbolagen är en sak som sticker ut med Fastpartner att bolaget genom hela räntehöjningscykeln jobbat med extremt kort räntebindning. De stigande räntorna fick därför snabbt genomslag på bolagets siffror, vilket tillsammans med hög andel obligationsfinansiering periodvis gjort investerare nervösa. Aktien har därför varit en tydlig vinnare på fallande räntor och aktien är nästan dubblerad senaste året.
Blandat bestånd
Fastpartners Stockholmsfastigheter
Bland Fastpartners mest centrala fastigheter hittar vi PRV-huset på Valhallavägen 136 där Patent- och registreringsverket huserar. Bolaget äger också en fastighet på Östermalmstorg 1-3 (tidigare ”Folkanfastigheten”) som innehåller både kontor och handel med Åhlens i bottenplan. Fastpartner äger också lokaler i kvarteret “Oxen mindre” som är uppdelat i ett antal fastigheter där Fastpartner äger två stycken på Luntmakargatan 26 och 34.
Omkring halva hyresvärdet utgörs av kommersiella fastigheter i Stockholms innerstad och Frösunda i Solna. I huvudsak är detta kontorsfastigheter i bra lägen med låg vakansrisk. Ett fåtal är mycket centralt belägna (se faktaruta bredvid).
Dessa samsas med fastigheter i förorter som Märsta, Spånga och Kista. Och i andra städer där Uppsala, Gävle och Norrköping är de klart största. Fastpartner äger också ett antal stadsdelscentrum – bland annat i Rinkeby, Tensta, Hässelby Gård och Kallhäll.
Vårt helhetsintryck är ungefär lika blandat som beståndet, där vissa delar har nästan obefintlig risk för vakanser medan andra delar ligger väldigt avsides, eller i värsta fall i direkta problemområden.
Förvaltningsresultatet växer
Fastpartner har drabbats av den sämre konjunkturen med totalt 16 hyresgäster som gått i konkurs hittills i år. Sven-Olof Johansson varnar för att det kan bli värre, se den färska intervjun med Affärsvärlden bredvid.
Bolaget verkar ändå lyckats väl med uthyrningen då vakansgraden (7,3%) knappt förändrats alls jämfört med för ett år sedan (7,4%). Hyresintäkterna steg med 5,4% i kvartalet.
| Fastpartners Q3 | Q3 2024 | Q3 2023 |
| Hyresintäkter | 574 Mkr | 545 Mkr |
| – tillväxt | +5,4% | +5,9% |
| Driftnetto | 420 Mkr | 404 Mkr |
| – överskottsgrad | 73,2% | 74,2% |
| Central administration | -11 Mkr | -12 Mkr |
| Finansnetto | -217 Mkr | -231 Mkr |
| Förvaltningsresultat ex. intresseföretag | = 192 Mkr | = 161 Mkr |
Exklusive resultat från intresseföretag, som är mer av fastighetsutvecklingskaraktär, så steg förvaltningsresultatet med nästan 20%, från 161 Mkr under tredje kvartalet i fjol till 192 Mkr i år. Ökningen beror till ungefär hälften på förbättrat driftnetto och hälften lägre räntekostnader.
Vinden verkar alltså ha vänt för Fastpartner, som väntas vara ett av de bolag där räntekostnaderna kommer falla allra mest de kommande åren. Samtidigt letar bolaget efter bra lägen att binda räntan på längre tider. Här har VD lagt om strategin och antagit en regel om att minst en tredjedel av lånen ska vara bundna. Kanske är det ett slags erkännande att bolagets tidigare strategi att ha helt rörliga lån var lite väl riskfylld.
| Affärsvärldens huvudscenario | 2023 | 2024E | 2025E | 2026E |
| Totalt hyresvärde | = 2 447 | = 2 550 | = 2 618 | |
| Vakanser | -181 | -191 | -196 | |
| – vakansgrad | 7,1% | 7,4% | 7,5% | 7,5% |
| Hyresintäkter | = 2 209 | = 2 266 | = 2 359 | = 2 421 |
| – tillväxt | 10,6% | 2,6% | 4,1% | 2,6% |
| Driftnetto | 1 555 | 1 575 | 1 640 | 1 695 |
| – överskottsgrad | 70,4% | 69,5% | 69,5% | 70,0% |
| Central administration | -46 | -47 | -49 | -51 |
| Finansnetto | -810 | -838 | -615 | -532 |
| – snittränta | 5,1% | 5,3% | 4,0% | 3,6% |
| Förvaltningsresultat | = 695 | = 654 | = 940 | = 1 077 |
| Resultat per stamaktie | 3,02 | 3,00 | 4,48 | 5,19 |
| Utdelning per stamaktie | 1,00 | 1,00 | 1,20 | 1,40 |
| – direktavkastning | 1,3% | 1,3% | 1,6% | 1,9% |
| P/E-tal | 24,6x | 24,8x | 16,6x | 14,3x |
| Substanspremie(+)/rabatt(-) | -24% | -26% | -28% | -31% |
| Nettobelåningsgrad | 47,4% | 45,8% | 42,3% | 38,9% |
| Räntetäckningsgrad | 1,8x | 1,8x | 2,5x | 3,0x |
| Kommentar: Affärsvärldens beräkningar och antaganden. Nyckeltal kan skilja mot hur bolaget rapporterar. Resultat för prognosåren exkluderar värdeförändringar på fastigheter och derivat. I resultatet per stamaktie har vi tagit hänsyn till årliga utdelningar på 73 Mkr till D-aktieägarna. | ||||
Vinnare på lägre räntor
Kommande år tror vi vinsten per aktie kan växa rejält från runt 3,00 kronor i år till cirka 5,20 kronor under 2026. Nästan hela lyftet hänger på lägre räntor framöver, där vi tror Fastpartners räntekostnad kan falla till 3,6%.
Av koncernens totala räntebärande skulder på 16,3 miljarder återstår 5,2 miljarder kronor i obligationslån som förfaller under 2025-2027. Med nuvarande ränteläge kommer bolagets räntetäckningsgrad förbättras kraftigt kommande år från 1,8 till 3,0 gånger så vi ser inga svårigheter för bolaget att refinansiera obligationerna.
Slutsats
| Kontorsbolagens värderingar (Factset) | P/E 2024E | P/E 2026E |
| Diös | 13,2 | 10,4 |
| Corem | 14,7 | 11,4 |
| Platzer | 16,3 | 13,2 |
| Castellum | 15,7 | 14,3 |
| Nyfosa | 19,6 | 15,3 |
| Fastpartner | 25,6 | 15,8 |
| Wihlborgs | 20,0 | 15,9 |
| Fabege | 20,7 | 18,4 |
| Atrium Ljungberg | 19,1 | 19,2 |
| Hufvudstaden | 25,4 | 23,4 |
| Genomsnitt | 19,0 | 15,7 |
På årets väntade vinst är värderingen 25 gånger vinsten (P/E) men i takt med att räntorna väntas falla och bolagets vinst stiga så faller värderingen till 14 gånger under 2026 (på Afv:s estimat). Det säger oss att stora delar av kommande års väntade vinstökning är inbakad i marknadens förväntningar.
Synen på Fastpartners aktie har ofta varierat kraftigt över tid och historiskt har den värderats till allt mellan 10 och 20 gånger vinsten. Givet detta, bristerna i delar av bolagets bestånd, samt hur andra fastighetsbolag värderas tycker vi en multipel på 15 gånger är rimligt. Då finns inte tillräcklig uppsida i Fastpartner för att vi ska se aktien som köpvärd.
| Tio största ägare i Fastpartner | Värde (Mkr) | Andel | Röster |
| Sven-Olof Johansson | 10 115 | 68,7% | 71,2% |
| Länsförsäkringar Fonder | 561 | 3,8% | 4,1% |
| Tredje AP-fonden | 354 | 2,4% | 2,6% |
| Familjen Kamprads stiftelse | 349 | 2,4% | 2,3% |
| Swedbank Robur Fonder | 320 | 2,2% | 2,3% |
| Cliens Fonder | 223 | 1,5% | 1,6% |
| Handelsbanken Fonder | 184 | 1,2% | 1,3% |
| Avanza Pension | 143 | 1,0% | 0,4% |
| Carnegie Fonder | 139 | 0,9% | 1,0% |
| ODIN Fonder | 115 | 0,8% | 0,8% |
| Tre största insiders utanför topp tio | Värde (Mkr) | Andel | Röster |
| Peter Carlsson | 9,7 | 0,1% | 0,0% |
| Svante Hedström | 5,4 | 0,0% | 0,0% |
| Daniel Gerlach | 2,5 | 0,0% | 0,0% |
| Källa: Holdings | Totalt insynsägande: | 68,8% | 71,3% |
Kommentera artikeln
I samarbete med Ifrågasätt Media Sverige AB (”Ifrågasätt”) erbjuder Afv möjlighet för läsare att kommentera artiklar. Det är alltså Ifrågasätt som driver och ansvarar för kommentarsfunktionen. Afv granskar inte kommentarerna i förväg och kommentarerna omfattas inte av Affärsvärldens utgivaransvar. Ifrågasätts användarvillkor gäller.
Grundreglerna är:
- Håll dig till ämnet
- Håll en respektfull god ton
Såväl Ifrågasätt som Afv har rätt att radera kommentarer som inte uppfyller villkoren.
Här hittar du alla analyser