Fastpartner: Mer Fabege än många tror

Sven-Olof Johanssons Fastpartner (71,50 kr) rapporterade nyligen för andra kvartalet. Substansvärdet per aktie steg med 15,5% jämfört med fjolårets andra kvartal. Både hyresintäkterna och driftsöverskottet steg med 7,1%.

Fastpartner befinner sig i något av en skördeperiod där bolagets utveckling av Frösunda har lett till att bolaget kunnat teckna ett flertal nya hyresavtal i området med kallhyror över 3200 kr/kvm.

I grafiken nedan framgår hur Fastpartners hyresvärde fördelar sig över fastighetsslag och geografi.

50% FABEGE I BESTÅNDET

VD Sven-Olof Johansson säger till Afv att drygt 50% av Fastpartners hyresvärde är av liknande karaktär som Fabeges fastigheter. Konkret avses Fastpartners kommersiella fastigheter i Stockholms innerstad samt Frösunda i Solna kommun. Vår uppfattning är att denna del av Fastpartners bestånd är av god kvalitet och har en låg vakansrisk. Vårt intryck är att Fastpartner framöver primärt kommer att fokusera på den här typen av fastigheter.

Resterande knappa 50% av beståndet är av varierande slag. En del är stadsdelscentrum i Stockholmsförorter som Rinkeby, Tensta, Vallentuna och Älvsjö. En annan del består av kontor i mindre centrala lägen.

Fastpartner har sedan länge ägt en kombinerad handels- och bostadsfastighet i Åtvidaberg. Fastigheten ägdes dessförinnan av huvudägaren Sven-Olof Johansson som köpte den tidigt 1980-tal. I fastigheten har stora lokaler stått tomma i tio års tid. Fastigheten i Åtvidaberg utgör naturligtvis en försumbar del av Fastpartners hyresvärde. Anekdoten väcker dock en fråga om hur stor andel av Fastpartners lite mer perifera fastigheter som förvaltas lika passivt.

HUVUDSCENARIO

Med en substansrabatt på 36% är det uppenbart att marknaden för stunden framförallt fokuserar på riskerna i en investering i Fastpartner. I likhet med färska Afv-analyser av Fabege och Castellum så har vi ett milt pessimistiskt huvudscenario för de kommande åren. Här är våra antaganden för Fastpartner:

• Oförändrat driftöverskott. Vi räknar med att högre inflation driver upp hyrorna. Å andra sidan räknar vi också med att vakanserna ökar och att dessa två effekter sammantaget ungefär tar ut varandra.
• 2 procentenheter högre räntekostnader. Riksbanken höjer räntorna och för Fastpartners del räknar vi med att snitträntan går från 2,1% till 4,1%.
• 1 procentenhet högre direktavkastningskrav. Vi räknar med att marknadens direktavkastningskrav ökar med ungefär hälften av ökningen i marknadsräntorna. Om Fastpartners direktavkastningskrav skulle öka i takt med marknaden så skulle det innebära en ökning från dagens 3,7 %till 4,7%. Fastpartner själva uppger deras bestånd är värderade med 4,3% som direktavkastningskrav. Afv:s 3,7% är baserad på beståndets aktuella intjäning.

I tabellen nedan framgår hur Fastpartners balansräkning skulle se ut i vårt huvudscenario.

I vårt huvudscenario skulle Fastpartners substansvärde per aktie några år in i framtiden landa på 69,30 kr vilket är ungefär i paritet med rådande börskurs. Vi kan också konstatera att skuldsättningen inte skulle bli ett problem.

OPTIMISTISKT SCENARIO

Hur ser Fastpartner ut i ett lite mer optimistiskt scenario? Här gör vi följande antaganden:

• 20% högre driftsöverskott. Vi räknar här med att inflationen lyfter hyrorna samtidigt som Fastpartner förbättrar överskottsgraden från 70% till 75% vilket är i linje med bolagets uttalade målsättning.
• 1,5 procentenheter högre snittränta.
• 0,75 procentenheter högre direktavkastningskrav.

Baserat på antagandena ovan får vi ett substansvärde på 114kr per aktie några år in i framtiden. Det är ungefär i nivå med dagens substansvärde men nästan 60% över dagens aktiekurs.

SÅ VÄRDERAS KONTORSBOLAGEN

I tabellen nedan visas hur de noterade fastighetsbolagen med fokus på kontor värderas.

Överlag är rabatterna ganska höga bland kontorsbolagen. Fastpartners rabatt på 36% är ungefär i nivå med sektorsnittet.

GENERATIONSSKIFTE?

Fastpartner har historiskt utvecklats väldigt väl. Både substansvärde och aktiekurs har de senaste åren utvecklats avsevärt bättre än för de flesta andra kontorsbolagen.

Det är svårt att inte imponeras av Sven-Olof Johanssons resa från en stor negativ nettoförmögenhet under 90-talskrisen till att idag vara en av Sveriges största fastighetsmagnater. Sven-Olof är enligt många en av Sveriges skickligaste fastighetsinvesterare. Nu har han varit VD för Fastpartner i snart 30 år och det är sannolikt att han inom de närmsta åren kliver ned som VD för att fortsätta verka genom styrelsen. Ersättare blir sannolikt Sven-Olofs son Christopher Johansson som har varit vice VD sedan 2016.

VÄRDERING OCH RÅD

Hur ska man göra med aktien? Å ena sidan en imponerande historik och en duktig VD för ett bolag som handlas till stor rabatt. Å andra sidan ska man räkna med högre räntor, fallande fastighetspriser och kanske högre vakanser. Det finns många på pappret billiga fastighetsaktier och vi tycker sammantaget inte att Fastpartner sticker ut som extra köpvärd bland dem.