Fastpartner D: Skönhetsfläckar på nya utdelningsaktien

Fastighetspartner är ett av börsens mellanstora fastighetsbolag med 16 miljarder kr i börsvärde. Bolaget har inga D-aktier utestående tidigare utan bara den vanliga stamaktien (serie A) samt en preferensaktie.

Den senare har utmärkt sig genom att värderas riktigt högt. Innan beskedet om en D-aktieemission låg snittkursen på 123,50 kr under 2019. En direktavkastning på 5,4 procent.

Vi har tidigare argumenterat för att värderingen varit för hög.

Nu vill Fastpartner alltså sälja en D-aktie (teckningskurs 84-88 kr) i en emission som inbringar 600-730 Mkr. Troligen är bolaget ute efter att lösa in sina preffar precis som Akelius gör nu i dagarna.

Det är emellertid inte uttalat, utan det officiella motivet till D-aktieemissionen är att stödja tillväxtstrategin samtidigt som Fastpartner stävar efter ett få ett högsta klassens kreditbetyg (Investment Grade).

Hur ska man då se på den nya Fastpartner D? Bolaget bakom instrumentet är framgångsrikt och intimt förknippat med sin skapare Sven-Olof Johansson som är VD och huvudägare med drygt 70 procent av aktierna. Kanske är dock sonen på väg att ta över? Denne, Christofer Johansson, är idag vice VD.

Inriktningen är främst på kontor, lager och produktionslokaler i Storstockholm. Där finns över 80 procent av fastighetsvärdet. Det handlar inte om stadens topplägen utan snarare när- och ytterförort. Märsta, Solna och Västberga, till exempel.

Det tar sig uttryck i relativt höga vakanser, runt 10 procent i nuläget. Historiskt har bolaget ofta köpt fastigheter med förbättringspotential och jobbat ned vakanser, breddat kundbasen eller investerat för att åstadkomma värdeökningar.

Fastpartner fokuserar på sitt förvaltningsresultat. Målet är att öka resultatet 10 procent per år och nå 950 Mkr i förvaltningsresultat i årstakt innan 2020 är över. Per sista september uppgick resultatet till 875 Mkr i rullande årstakt, enligt bolaget.

Det mest använda verktyget bolaget tar till för att skapa tillväxt är förvärv. Målet kräver runt 1,5 miljarder (fastighetsvärde) av den varan varje år, ungefär. Det är för övrigt redan uppfyllt i år sedan bolaget lagt 1,95 miljarder på förvärv av Skanskas gamla huvudkontor i Solna. Men det ska också nämnas att Fastpartner har investeringsmöjligheter i befintlig portfölj och byggrätter.

Tillväxten ska ske under restriktionen att skuldsättningen understiger 50 procent. Här avses nettoskuld dividerat med fastighetsvärde. Preferensaktierna ingår inte i skuldsidan av denna beräkning. I våras sänktes målet från 60 procent vilket är i linje med ambitionen att få ett högt kreditbetyg. Per sista september låg siffran på 49,1 procent.

På gängse riskmått ser det inte direkt vågat ut att investera i D-aktier. Fastpartner har lite högre belåningsgrad än andra fastighetsbolag men skillnaden är inte särskilt stor.

Den nuvarande vinstförmågan täcker mer än väl utdelningen på D-aktierna (se tabellen). Det gäller både under antagande att preferensaktierna blir inlösta (då är utdelningstäckningen 23x) som i ett räkneexempel där preffarna finns kvar och emissionslikviden förblir oinvesterad (11x utdelningstäckning i detta fall).

Den tydligaste riskfaktorn är ränteutvecklingen och då möjligheten att räntan en dag är betydligt högre än nu. Det pressar fastighetsvärdet vilket ökar skuldsättningen, minskar förvaltningsresultatet och kommer devalvera värdet av den fasta utdelningen på D-aktien. D-aktien ska ses som evig (inlösenmekanism saknas) och därmed räntekänslig.

Räntechock är inget vi ser på radarn kortsiktigt och inte heller att Fastpartner skulle få problem med att betala utdelningen. Frågan är snarast om direktavkastningen är bra nog. Några aspekter på detta:

• De tre redan noterade D-aktierna ligger på 6,1 (SBB), 5,8 (Sagax) och 5,7 procent (Akelius) i direktavkastning. Detta är rätt olika bolag. Snittet blir 5,86 procent.
• Fastpartners preferensaktie handlades kring 5,4 procent innan risken för inlösen började påverka kursen. Man kan tänka sig att D-aktien bör handlas med ett påslag på den värderingen. I Sagax fall är skillnaden 0,4 procentenheter. Det skulle i detta fall riktvärde på 5,4% + 0,4% = 5,8% för Fastpartners D-aktie.

Dessa observationer talar för ett riktvärde på 5,8 procent i direktavkastning för Fastpartner D. Det motsvarar en kurs på 86,20 kr per D-aktie.

Det finns några skönhetsfläckar som sänker intrycket av emissionen. Kursintervallet är en. Vi talar här om 4,7 procents skillnad mellan högsta och lägsta teckningskurs. Det är nästan en årsavkastning i skillnad vilket ger osäkerheten om vad man egentligen får när man tecknar. Var det verkligen nödvändigt?

Ett annat minus i kanten är väntetiden till första utdelningen. De nya D-aktierna berättigar till utdelning från 6:e maj 2020. Utdelning sker sista bankdag i januari, april, juli och oktober. Det vilket innebär att D-aktieinvesteraren får första utdelning 31 juli. Det betyder i praktiken att de pengar man investerar inte ger någon ”upplupen utdelning” från teckningsdagen till sista april, eller under 139 dagar.

Omräknat i årstakt på 5 kr i utdelning är detta 1,90 kr i utebliven utdelning. Det hade inte varit svårt att låta en extrastämma besluta om utdelning på D-aktierna i tid för att ge de som tecknar aprilutdelningen.

Börsplus slutsats

Det finns inga särskilda omständigheter som lockar med D-aktien. Precis som andra fastighetsbolag är Fastpartner så lönsamt i nuläget att det är svårt att se någon risk för utebliven utdelning. Även om detta förstås kan ändras. En styrka i sammanhanget är att utdelningen är förhållandevis liten i Mkr räknat. Det ska mycket till innan den ställs in tror vi.

En rimlig direktavkastning på 5,8 procent innebär en uppsida på -2 till +3 procent vid en kurs på 88 till 84 kr. Vi skulle inte teckna i hopp om någon större gratislunch men det är inte fel att ha Fastpartner som ett innehav av flera i en diversifierad utdelningsportfölj. Möjligen är D-aktier också generellt sett lite billiga jämfört med preffar. Om det ändras finns någon krona i meravkastning på radarn.

Magkänslan säger att detta kan bli en okej notering och att aktien är värd att teckna för en utdelningsjägare. Den som vill se chans till meningsfull meravkastning utöver utdelningarna har inte så mycket att hämta.