Fastator: Tre snåriga fastighetsbolag i ett

Fastator (79 kr) är Sveriges enda börsnoterade investmentbolag inom fastigheter. Idén är att på ett lite mer snabbfotat sätt kunna investera i de fastighetssektorer där man för stunden ser mest värde.

FastatorFastighet

Fastator visar hur man festar loss i fastighetsbranschen

Bolaget grundades 2011 av Joachim Kuylenstierna och Mats Lundberg som vardera äger drygt 30 procent av kapitalet. Sedan 2017 är Joachim Kuylenstierna också VD i bolaget. Vi har tidigare beskrivit honom som en kontroversiell men skicklig fastighetsinvesterare.

Styrelsen är minst sagt färggrann med profiler som Björn Rosengren och Carl Bildt. Stora ägare är bland annat Ulf Adelsohn och Mats Hulth. Vi skrev en krönika om persongalleriet bakom Fastator under 2017 (se länk bredvid). Samma personer är med i bilden idag så det är högintressant bakgrundsläsning för den som på allvar intresserar sig för aktien.

Lite förenklat kan man säga att Fastator grundar och paketerar nischade fastighetsbolag. Fastator sätter varumärket, bygger upp organisationen och får dotterbolagen att växa. Vid någon tidpunkt kan separat börsnotering vara ett tänkbart sätt att göra exit.

Idag består Fastator av fem olika verksamheter. Snabbsammanfattningen är att Fastator äger samhällsfastigheter för 3,6 miljarder, handelsfastigheter för 0,8 miljarder, industrifastigheter för 0,4 miljarder, en utvecklingsfastighet i Nacka samt ett bolag inom fastighetsskötsel med årliga intäkter kring 120 Mkr.

En mer detaljerad beskrivning finns i faktarutan nedan för den extra intresserade.

Vissa innehav konsolideras och andra redovisas som intressebolag men totalt summerar värdena i balansräkningen till drygt 3,1 miljarder kronor.

Avdraget stora obligationslån på närmre 1,1 miljard, andra räntebärande skulder på 0,2 miljarder och en del räntefria rörelseskulder summerar aktieägarnas substansvärde i bolaget till drygt 1,4 miljarder kronor. Det motsvarar ca 95 kronor per aktie. Fastator står idag i 79 kronor vilket innebär att aktien handlas med 17 procents substansrabatt.

Obligationerna utgörs av ett större lån på 700 Mkr som ligger på moderföretaget och förfaller i oktober 2021. Utöver det finns en mindre obligation på centrumfastighetsbolaget Point Properties om 375 Mkr som förfaller i september 2021. Det här obligationerna utgör helt klart en risk och om inte kreditmarknaden förbättras kan det leda till svårigheter att refinansiera eller högre räntekostnader. Idag är snitträntan halvhöga 6,3 procent.

En nyckelfråga är hur bolaget förvaltar sitt kapital över tid. Grafiken nedan visar hur substansvärdet och aktiekurs utvecklats sedan noteringen 2015.

Något som kan synliggöra värden och eventuellt lyfta aktiekursen är att bolaget planerar en börsnotering av det hälftenägda intressebolaget Offentliga Hus inom samhällsfastigheter. Även om vi tror att eventuella likvider från detta helt eller delvis kan behövas för att betala av moderbolagsobligationen.

Man ska dock ha i bakhuvudet att Fastator bokför innehavet till nästan hela substansvärdet så det krävs att man kan notera innehavet till en premie för att se uppsida. Som jämförelse kan nämnas att det enormt mycket större samhällsfastighetsbolaget SBB värderas till 9 procents premie mot redovisat substansvärde.

Att börsnotera dotterbolagen är en del av strategin. Fastator bygger gärna bolagen själva upp till säg 3 miljarder i fastighetsvärde innan man tar in en partner. Därefter expanderas bolaget bortåt 6-7 miljarder innan det kan bli aktuellt att börsnoteras.

VD Joachim Kuylenstierna menar att potentialen är som störst just i den här tillväxtfasen. Det låter inte helt orimligt i våra öron även om fastighetsbestånd av betydligt större karaktär krävs för att få riktigt billig finansiering och nå god driftsekonomi i förvaltningen.

Något vi känner oss mer osäkra på är värdet av det 50-procentiga innehavet i GenovaFastator. Det vill säga bolagets Nackafastighet som utvecklas i samarbete med fastighetsbolaget Genova. Fastighetsvärdet uppges vara 205 Mkr enligt extern värdering men det bygger på möjligheten att kunna bygga ett 30-våningars bostadshus på fastigheten.

Detaljplan för detta finns dock inte på plats. Och partnern Genova har än så länge bara betalat 10 Mkr kontant för sin halva i bolaget (resten av köpeskillingen bestod av preferensaktier i GenovaFastator). När det finns tveksamma värderingar av det här slaget är det lätt att börja oroa sig över hur det står till med andra siffror i bolaget.

Man kan också fundera över logiken att investera kapital i handelsfastigheter som på börsen värderas till omkring 50 procents substansrabatt (se exempelvis handelsfastighetsbolagen Maxfastigheter eller Citycon).

Detta är förstås inget hinder för att affärerna skapar verkligt värde. Man behöver dock lita på att ledningen köper bra fastigheter till rätt pris. Just inom handel har bolaget inget långt track record att se till. VD Joachim Kuylenstierna ger dock ett tydligt intryck av att vilja gå motvals. Den som investerar i Fastator behöver alltså vara bekväm med en kapitalallokering som går på tvärs mot vad många andra i fastighetsbranschen gör. Ingen dum strategi enligt oss.

Ytterligare en sak värd att påpeka är att Fastators substansvärde steg med nästan 50 procent under 2019. Till stor del berodde detta på två större affärer där bolaget köpte fastigheter för omkring 600 Mkr som redan under samma räkenskapsår såldes för omkring det dubbla. Därmed realiserades en vinst på knappt 600 Mkr.

Till saken hör dock att fastigheterna såldes till det egna intressebolaget Offentliga Hus. Försäljningen skedde dessutom i samband med att Fastator gav ett aktieägartillskott om ungefär 600 Mkr till Offentliga Hus moderbolag som ägs till 50 procent. Moderbolagets andra delägare gjorde inget sådant tillskott.

Det här behöver inte vara något konstigt och det ska också nämnas att Fastator efter förvärven lyckades tillsätta flera nya hyresgäster vilket säkert höjt värdet på fastigheterna. Men upplägget är inte transparent och finns inte heller beskrivet på ett särskilt rättvisande sätt från bolagets håll.

Logiken bakom affärerna är inte heller uppenbar eftersom det bland annat gäller en kontorsfastighet med Scania som stor hyresgäst – och alltså inte någon samhällsfastighet som Offentliga Hus i vanliga fall sysslar med.

Affärsvärldens slutsats

Fastator har en intressant strategi och verkar ha växt substansvärdet över tid. Ser man till de underliggande fastighetsinnehaven och jämför med likartade börsnoterade fastighetsbolag är det fullt rimligt att Fastators aktie handlas till viss rabatt. Lägg bolagets snåriga struktur och internaffärer till detta och aktien känns inte som något uppenbart fynd.

Vad corona innebär för fastighetsmarknaden är svårt att veta. En stor del av värdet består av samhällsfastigheter som lär stå stabilt. En mindre del är handel som kan drabbas hårdare. Effekten på kreditmarknaden är nog värre och bolagets stora obligationer som förfaller nästa år är en tydlig risk.

Vi stannar med en neutral hållning till aktien.