Fabege: Trubbel i paradiset?

Det är tydligt att synen på de börsnoterade fastighetsbolagen går isär. Senaste tiden har bjudit på tvära kast när analytiker och andra tvärt ändrat syn på fastighetssektorn. Något vi bland annat påpekade i en färska krönika om den kommande rapportsäsongen.

Senaste nytt är att nettouthyrningen vänt till negativt territorium efter flera riktigt starka år. Med detta menas att uppsägningarna av hyreskontrakt för första gången på länge överstiger tecknandet av nya kontrakt. Efterfrågan på kontorsyta verkar alltså falla.

Grafiken nedan visar att den summerade nettouthyrningen för Fabege, Castellum och Atrium Ljungberg som nyligen släppt sina Q3-rapporter har fallit från cirka +600 Mkr på årsbasis till -100 Mkr. Som synes har trenden pågått ett par kvartal men det är först nu som investerare på allvar tagit fasta på utvecklingen.

Fabege föll omkring 10 procent på gårdagens rapport och det är lätt att förstå varför utvecklingen oroar. Vakanserna i Stockholms hetaste innerstadslägen (Central Business District, CBD) är rekordlåga nedåt 3 procent och snitthyrorna höga kring 6 000 kr/kvm med toppnoteringar över 9 000 kr/kvm eller mer.

Ser man till Fabeges värdeutveckling de senaste åren kan man konstatera att den ungefär till 30 procent kommit från högre fastighetspriser, 30 procent från nybyggnation och 40 procent från högre hyror.

Räntor och avkastningskrav är redan rekordlåga så det är inte helt uppenbart att kontorsfastigheter ska värderas högre än de redan gör. Om uthyrningen nu dessutom krånglar ökar risken för vakanser och nedpressade hyror vilket i förlängningen också försvårar utvecklingen av nya kontorsprojekt. Den riktigt grinige ser alltså motgångar i samtliga faktorer som historiskt drivit värde i Fabege och andra likartade fastighetsbolag.

Där är vi dock inte än. Hyresmarknaden är fortsatt rekordstark men den svaga nettouthyrningen är ännu en signal i mängden som pekar mot att sämre tider kan vara på väg.

Så är det köpläge eller inte i Fabege? Vi ser två olika synsätt som präglar hur olika investerare tenderar se på fastighetsaktier:

1. Optimisten ser räntor som kommer vara låga under överskådlig framtid. Det innebär goda tider för fastighetsbolagen som tjänar mer än någonsin på skillnaden mellan fastigheternas direktavkastning och kostnaden för att låna pengar. Fastigheter är dessutom mer konjunktursäkert än mycket annat på börsen.
2. Pessimisten ser räntor som nu bara kan röra sig i en riktning (uppåt). Fastigheter är dyrare än någonsin och om/när räntorna stiger kan det bli blodbad. Och även om vissa fastighetstyper är mer konjunktursäkra än andra kommer en inbromsning i svensk ekonomi innebära att arbetslöshet, högre vakanser och lägre hyror på kontorsfastigheter kommer som ett brev på posten.

Vi ser logik i bägge resonemang. Men delvis handlar det också om olika tidsperspektiv där synsätt 1 kanske är troligt på kort sikt medan synsätt 2 är en möjlig risk på lite längre.

Tydligt är att investerare positionerat sig mot fastighetstyper som upplevs som mer säkra. Tabellen bredvid visar att fastighetsbolag med mycket kontor handlas knappt över substansvärdet medan bostäder och samhällsfastigheter handlas till rejäl premie. Lager/logistik/industri lever i en egen värld som å ena sidan nog är konjunkturkänslig men å andra sidan växer strukturellt när efterfrågan på bra logistiklägen nära storstäderna ökar kraftigt. (I slutet av artikeln finns en grafik som visar motsvarande siffror för nästan alla fastighetsbolag på börsen).

Vi skulle kanske inte investera tungt i fastigheter i det här läget men viss exponering behöver inte vara fel. Det finns alltid aktier som är mer intressanta än andra. Vi har exempelvis en förkärlek för skickliga operatörer och gärna med en stor del av den egna ekonomin investerade i bolaget.

Kombinerar man den önskan med fastighetsbolag som i grafiken nedan sticker ut med högavkastande fastigheter utan att värderas alltför högt på börsen fastnar ögonen på bolag som exempelvis Pandox (hotellspecialister), NP3 (Norrlandsspecialister), Nyfosa (Jens Engwall) och Corem (Rutger Arnhult). Det kan vara intressanta bolag att kika närmre på för den som ändå vill ha lite fastigheter i portföljen.

___________________________

• Skribent äger aktier i Nyfosa.