Fabege: Rustat för sämre tider

Fabege (112,50 kr) äger fastigheter i Stockholmsregionen. Det totala beståndet är värderat till drygt 70 miljarder kronor med merparten beläget i Stockholms innerstad och Solna. 84 procent av hyresvärdet utgörs av kontorsyta.

Sedan 2019 rattas bolaget av VD Stefan Dahlbo med lång karriär inom HQ och Öresund. Vi minns honom även som VD under ett par år för det betydligt mindre fastighetsbolaget Byggmästare A J Ahlström. Den intresserade hittar en längre intervju med honom i Fastighetsvärlden här.

Jämfört med andra likartade fastighetsbolag är Fabege ett av de mest kontorsfokuserade – tillsammans med bland annat Klövern och Kungsleden. Kontorsfastigheter står lågt i kurs på börsen för tillfället och den genomsnittliga substansrabatten är 26 procent för bolagen i tabellen ovan. Det kan jämföras till exempel med bolag inom bostäder eller samhällsfastigheter som handlas till en genomsnittlig substanspremie på 7 procent.

Risken för sämre konjunktur får man svälja som investerare i kontorsfastigheter. I nuläget lär det innebära ett par skakiga kvartal framöver med risk för pressade hyror, stigande vakanser och svårigheter att hyra ut ny kontorsyta.

Fabege står ändå hyfsat välpositionerat relativt övriga. Bolaget har klart mindre exponering mot handeln jämfört med exempelvis Atrium Ljungberg, Hufvudstaden och Diös.

Fabege har också många riktigt stora kontorskunder som borde stå stabilt genom coronakrisen. SEB, Telia, ICA, Skatteverket, Swedbank och Migrationsverket är exempel på några av bolagets största kunder som sitter med långa hyresavtal.

Kontorshyrorna har dessutom stigit kraftigt senaste åren vilket innebär att nya avtal tecknats till betydligt högre priser än de historiska. Inför 2020 räknade Fabege med att hyresnivåerna skulle stiga med minst 10 procent i de kontrakt som omförhandlas. Kanske uteblir den ökningen nu helt? Det vore ändå ingen större katastrof för bolaget i så fall.

Det finns förstås en risk att hyrorna vänder nedåt lika kraftigt som de stigit tidigare år. Under en begränsad period lär man åtminstone räkna med att det är hyresgästernas marknad.

I nuläget tjänar Fabege omkring 4,85 kr per aktie vilket ger ett ganska högt P/E-tal kring 23. Det beror på att Fabege äger relativt högt värderade men lågavkastande fastigheter. Lite likt Hufvudstaden men med skillnaden att kvadratmeterpriset på Hufvudstadens fastigheter är ungefär det dubbla.

I ett pessimistiskt scenario räknar vi med att Fabege på något års sikt riskerar minska driftöverskottet med 5-10 procent. Parat med lite högre finansieringskostnader skulle vinsten kunna falla med omkring 10 procent. P/E-talet stiger då till närmre 26.

Positivt är att Fabege är ett av de fastighetsbolag med allra lägst belåning, delvis hjälpt av höstens miljardförsäljning av DN-skrapan. Nettoskulden i den färska kvartalsrapporten var endast 33 procent av de bokförda fastighetstillgångarna. En del fastighetsbolag ligger närmre 60 procent.

Hur bolaget och VD Stefan Dahlbo väljer att spela ut balansräkningen är viktigt. Hittills har bolaget inlett ett återköpsprogram vilket verkar vettigt givet att aktien handlas till stor rabatt. Kanske kommer det bättre lägen att också köpa fastigheter framöver?

Bolagets finansiella mål är att belåningsgraden ska ligga under 50 procent men det är ett par år sedan Fabege låg över 40 procent. Om vårt pessimistiska scenario å andra sidan skulle bli verklighet skulle belåningsgraden stiga till närmre 40 procent utan att bolaget gör några större nyinvesteringar.

I ett sådant fall skulle också substansvärdet i bolaget falla från dagens 152 nedåt 118 kr per aktie. Då kan aktien utan vidare handlas under hundralappen.

Optimisten ser i stället fortsatt låga räntor och pressade aktiekurser som redan intecknar en lågkonjunktur. I bästa fall kanske läget inte blir så illa för Fabege med stark balansräkning och många stora stabila hyresgäster. Insiders har också köpt aktier men för i sammanhanget små belopp.

Fabege-aktien är till stor del ett bet på den Stockholmska kontorsmarknaden. Den största risken är nog att senaste årens starka hyresmarknad vänder till det sämre, i värsta fall under lång tid.

Kommande månader lär bli fortsatt stökiga men på något års sikt tror vi det är en hygglig affär att köpa på sig lite Fabege.