Fabege: Rabatt på bra lägen

Fabege (88,55 kr) är ett fastighetsbolag med fokus på kontor i Stockholmsområdet. Fabege är alltid tidiga med sina rapporter och har redan rapporterat för andra kvartalet. Hyresintäkterna steg med hela 8% i jämförbart bestånd. Samtidigt steg räntekostnaderna något från 239 i fjol till 245 Mkr i år. Även ett sämre resultat från intressebolag belastade resultatet med -10 Mkr jämfört i fjol. Sammantaget sjönk förvaltningsresultatet något från 351 Mkr i fjol till 331 Mkr i år.

Erik Paulssons holdingbolag Backahill är den största ägaren i Fabege med 16% av aktierna. Under 2023 köpte norske redar-miljardären John Fredriksen på sig så mycket aktier i Fabege att han nu är näst största ägare med en andel om 12%.

Fabeges bestånd är koncentrerat i ett antal tydliga kluster i Stockholmsområdet: Arenastaden/Haga Norra, Solna Business Park, Innerstaden, Hammarby Sjöstad och Flemingsberg.

Fabege har en omfattande fastighetsutvecklingsrörelse. Störst framåt för Fabege är Flemingsberg där bolaget planerar att transformera stadsdelen på ett liknande sätt som man tidigare har gjort med Arenastaden. Tanken är att utnyttja Flemingsbergs läge med bra kommunikationer för att skapa ett attraktivt kontorsläge. 

Till och med nästa år kommer Fabege att färdigställa projekt som kommer att bidra med total 384 Mkr i hyresvärde. Uthyrningsgraden i projekten uppgavs vid senaste årsskiftet vara 84%. Projekten kommer alltså snabbt efter färdigställande att börja bidra med hyresintäkter och driftnetto.

Fabege bedriver även bostadsutveckling. Främst handlar det om projekt i Solna-stadsdelen Haga Norra som ligger intill Arenastaden som bedrivs i dotterbolaget Birger Bostad. Fabeges bostadsutveckling omsatte i fjol 553 Mkr och hade 549 Mkr i kostnader och gjorde alltså inte någon vinst att tala om.

Om bostadsmarknaden vänder upp finns goda möjligheter till resultatförbättringarna inom bostadsutvecklingssegmentet kommande år. I vårt huvudscenario räknar vi ganska konservativt med att det inte blir någon tydlig förbättring kommande år, utan att vinsterna fortsätter vara rätt blygsamma. 

STIGANDE VAKANS

I andra kvartalet var nettouthyrningen -38 Mkr. Den enskilt viktigaste förklaringen till den svaga siffran var det omförhandlade hyresavtalet med Telia som har sitt huvudkontor i Arenastaden. Telia minskar ned på sina ytor och kommer att betala 23 Mkr mindre i hyra per år för huvudkontoret framåt.

Fabeges mål är att vakansgraden ska vara 5%. De senaste åren har man legat betydligt högre än så. Vid utgången av andra kvartalet var vakansgraden 10%. Större vakanser finns främst i tre fastigheter i Solna Business Park. 

Fabeges VD Stefan Dahlbo skriver i sitt VD-ord att den stigande vakansen de senaste åren hänger ihop med trenden mot mindre kontorsytor som initierades av att många jobbade hemma under pandemin. Trenden går mot mindre kontorsytor men som är mer påkostade med bra läge och bra komfort som lockar medarbetarna att komma in till kontoret. Denna trend borde i stort gynna Fabege som har fräscha kontor i bra lägen. Dock finns risken att även fler av de storbolag som har stora kontor hos Fabege vill minska ned på sin yta.

Fabeges eget mål är att uppnå en positiv nettouthyrning om 80 Mkr årligen. Vid nuvarande hyresvärde motsvarar det två procentenheter sänkt vakansgrad per år. Vi har i våra prognoser räknat lite försiktigare med att Fabege sänker sin vakansgrad med en procentenhet per år 2025 och 2026.

STABIL FINANSIERING

Fabege är ett av de stora fastighetsbolag som stod stadigast under fastighetskrisen 2022/2023. Bolaget har en förhållandevis låg belåningsgrad som för närvarande uppgår till 43%. Räntetäckningsgraden är 2x.

Fabeges externa finansiering kommer till största delen från banklån. Obligationer utgör endast en förhållandevis liten andel av bolagets finansiering.

Vid utgången av Q2 var bolagets snittränta 3,17%. Vi räknar i våra prognoser att bolagets snittränta når 4,1% nästa år.

HUR SKA FABEGE VÄRDERAS

Fabeges fastigheter är bokförda till 4,4% i avkastningskrav. Frågan är om avkastningskravet ska upp särskilt mycket mer givet att räntorna nu verkar vara på väg ned. Det redovisade substansvärdet på 146 kr per aktie är nog ganska rättvisande.

SLUTSATS

Fabege har ett av de finaste bestånden av de svenska fastighetsbolagen. Sett till intjäningen är det ingen billig aktie vilket det inte heller ska vara. Vi räknar i vårt huvudscenario med att aktien kan värderas till P/E 22 framåt. Det är något lägre än vad Fabege värderats till historiskt men återspeglar de högre avkastningskrav som det nya ränteläget fört med sig. Vi får då 23% i uppsida. Till substansvärdet är uppsidan ännu större.

För den som vill öka sin exponering mot fastighetsmarknaden kan Fabege vara ett bra alternativ. Aktien har inte hängt med i fastighetsuppgången senaste året (Carnegies fastighetsindex är upp 33% sett över 12 månader). Vi landar i ett köpråd.