Emilshus (teckningskurs 28 kr) är ett småländskt fastighetsbolag med huvudkontor i Växjö. Affärsidén är främst att förvärva och förvalta kommersiella fastigheter. Fokus ligger på fastigheter inom lätt industri och industriservice, proffshandel samt externhandel och dagligvaruhandel.

Fastighetsbeståndet värderades till 5,1 miljarder kronor vid utgången av första kvartalet. Sedan dess har avtal om ytterligare förvärv ingåtts som växer beståndet till totalt 120 fastigheter för värda 6,6 miljarder. Målsättningen är att före utgången av 2024 nå ett fastighetsvärde om 10 miljarder kronor.

Bolaget grundades 2018. Största ägare med 28,6% av aktierna före notering är Aptare Holding som ägs av Jakob Fyrberg (VD), Pierre Folkesson (projektchef) och Tomas Carlström (ej operativ).

Noteras på Stockholmsbörsen

I samband med noteringen tar Emilshus in 672 Mkr i nytt kapital före emissionskostnader på 45 Mkr. Inga befintliga aktier säljs.

85% av erbjudandet är på förhand säkrat av teckningsåtagare. Näst största ägaren Sagax (äger 25,1%) tecknar 12,4% av erbjudandet. Tredje störst är NP3 (äger 20,4%) som tecknar 10,1%. Bägge dessa fastighetsbolag blev delägare i Emilshus i samband med fastighetsförsäljningar till bolaget. Bägge äger också preferensaktier i Emilshus.

Tecknar gör också ett antal fondaktörer som Tredje AP-fonden, Länsförsäkringar, Odin, Carnegie, Lannebo, PriorNilsson och NRP. Grundarna tecknar inga aktier.

Läs mer om aktuella noteringar på IPO-guiden

Fastighetsbeståndet

Beståndet består främst av industri och externhandel utanför centrum i småländska städer som Växjö, Värnamo, Vetlanda, Jönköping och Kalmar. Tidigare i år genomförde bolaget också sitt första köp utanför Småland genom förvärv av fyra industri-/lagerfastigheter i Halmstad.

De tio största hyresgästerna utgör totalt 38% av hyresintäkterna. Bland dessa är Coop, Bufab, Holmgrens Bil och Dollarstore några av de större namn vi känner till. Hyreskontrakten är långa med 6,5 år återstående i snitt.

Den höga direktavkastningen på 5,8% trumfas enbart av Sagax 5,9%. Att fastigheterna ger bra kassaflöde i förhållande till inköpspris är dock ett tveeggat svärd. Baksidan är att högavkastande fastigheter ofta har sämre kvalitet, högre vakansrisk eller större konjunkturkänslighet exempelvis.

Halvhög belåning

Emilshus är ett relativt nybildat bolag som senaste åren förvärvat för fastigheter för mångmiljardbelopp. Delvis har betalning skett med egna aktier som ett sätt att hålla skuldsättningen i schack. Att grundarna trots allt lyckas behålla nära 30% av aktierna är bra.

Tabellen bredvid visar balansräkningen efter notering och inklusive förvärv som avtalats men tillträds efter 31 mars. Det rör främst ett större portföljköp av Nyfosa för knappa miljarden, samt fastigheter för runt 500 Mkr som just nu är under byggnation men tillträds vid färdigställande.

Även om belåningsgraden faller en del tack vare den nettolikvid på 627 Mkr som tillförs vid noteringen så förblir skuldsättningen halvhög. Med en belåningsgrad på 54% finns åtminstone inget enormt förvärvsutrymme. Inklusive preferenskapitalet stiger siffran till 62%. Preffar är rent tekniskt inte skuld, men är ur stamaktieägarnas perspektiv ändå kapital som kräver viss utdelning ur stamägarnas vinst och därmed ökar den finansiella hävstången.

I ett scenario där avkastningskravet på bolagets fastigheter stiger med 0,5 procentenheter kan fastighetsvärdet falla med 8%. Substansvärdet skulle då falla 25% och belåningsgraden närma sig bolagets finansiella riskbegränsning på 60%.

P/E-tal under 15

Emilshus intjäningsförmåga inklusive de redan avtalade förvärv som ska tillträdas under året finns i tabellen bredvid. Nuvarande vinst på 1,93 kronor per stamaktie ger ett P/E-tal under 15. Det är dyrare än kontorsbolag som Diös och Nyfosa kring 10-11x. Men billigare än exempelvis Nivika som ligger runt 18 och har en del gemensamt med Emilshus (nynoterad aktie och blandat bestånd med mycket industri i södra Sverige).

I ett scenario där bolaget behöver betala 1 procentenhet högre ränta på sina lån faller vinsten till 1,48 kronor och P/E-talet stiger till knappt 19. För viss upplåning med längre löptid har räntorna redan stigit mer än så. Å andra sidan bromsas utvecklingen något av att Emilshus bundit räntorna på i snitt omkring två års tid.

Så värderas likartade fastighetsbolag

Teckna aktien?

Emilshus har en stark ägarbild med grundarna och fastighetsbolagen Sagax och NP3 där de två sistnämna tecknar i noteringen. Emilshus fastighetsbestånd påminner också lite om storägarnas med hög direktavkastning och långa hyresavtal. Vill det sig väl kan aktien säkert få en värdering uppåt 20 gånger vinsten.

Bolagets lilla storlek är dock en konkurrensnackdel både när det kommer till finansiering och riskspridning i beståndet. Belåningen är ganska hög och kort räntebindning gör bolaget känsligt för stigande räntor.

Det är en knepig tajming att notera sig just nu när fastighetsbolagens värderingar håller på att omprövas. Å andra sidan är 85% av erbjudandet säkrat på förhand vilket ger låg risk för totalt platt fall. Den som vill spela på detta skulle kunna teckna aktien med hopp om att göra en snabb vinst ifall den stiger första handelsdagen.

På lite längre sikt ser vi inte ett litet, nynoterat fastighetsbolag till 15 gånger vinsten som något uppenbart fynd. Även om det är en viss rabatt mot exempelvis likartade Nivika så föredrar vi i det här läget större och mer beprövade bolag med starka balansräkningar.