Emilshus: småländsk fastighets-IPO

Det småländska fastighetsbolaget går mot strömmen och noterar stamaktien samtidigt som andra fastighetsaktier rasar på börsen. 85% av erbjudandet är dock säkrat på förhand vilket minskar risken. Sista teckningsdag är imorgon fredag.
Emilshus: småländsk fastighets-IPO - Bufab
Emilshus äger främst fastigheter i Småland med tyngdpunkt på lätt industri och externhandel.
EMILSHUS
Teckningskurs: 28,00 kr Antal stamaktier: 90,4 mn
Börsvärde: 2 532 Mkr Nettobelåningsgrad: 54%
P/E-tal: 14,5 Substanspremie: 10%
VD: Jakob Fyrberg Ordförande: Johan Ericsson

Emilshus (teckningskurs 28 kr) är ett småländskt fastighetsbolag med huvudkontor i Växjö. Affärsidén är främst att förvärva och förvalta kommersiella fastigheter. Fokus ligger på fastigheter inom lätt industri och industriservice, proffshandel samt externhandel och dagligvaruhandel.

Fastighetsbeståndet värderades till 5,1 miljarder kronor vid utgången av första kvartalet. Sedan dess har avtal om ytterligare förvärv ingåtts som växer beståndet till totalt 120 fastigheter för värda 6,6 miljarder. Målsättningen är att före utgången av 2024 nå ett fastighetsvärde om 10 miljarder kronor.

Bolaget grundades 2018. Största ägare med 28,6% av aktierna före notering är Aptare Holding som ägs av Jakob Fyrberg (VD), Pierre Folkesson (projektchef) och Tomas Carlström (ej operativ).

Noteras på Stockholmsbörsen

I samband med noteringen tar Emilshus in 672 Mkr i nytt kapital före emissionskostnader på 45 Mkr. Inga befintliga aktier säljs.

85% av erbjudandet är på förhand säkrat av teckningsåtagare. Näst största ägaren Sagax (äger 25,1%) tecknar 12,4% av erbjudandet. Tredje störst är NP3 (äger 20,4%) som tecknar 10,1%. Bägge dessa fastighetsbolag blev delägare i Emilshus i samband med fastighetsförsäljningar till bolaget. Bägge äger också preferensaktier i Emilshus.

Tecknar gör också ett antal fondaktörer som Tredje AP-fonden, Länsförsäkringar, Odin, Carnegie, Lannebo, PriorNilsson och NRP. Grundarna tecknar inga aktier.

Läs mer om aktuella noteringar på IPO-guiden

IPO-GUIDE Emilshus
Lista Nasdaq Stockholm
Omsättning rullande tolv månader 474 Mkr
Antal anställda 17
Teckningskurs 28,00 kr
Rådgivare Carnegie, Swedbank
Storlek på erbjudande 672 Mkr (varav 100% nyemission)
Börsvärde vid IPO Cirka 3 110 Mkr
Emissionskostnad Cirka 45 Mkr (6,7% av erbjudandet)
Säkrad andel av IPO* 85%
Investerare som ska teckna i IPO Länsförsäkringar, Trejde AP-fonden, Sagax, ODIN Förvaltning, NP3 Fastigheter, m.fl. (85% i åtagande)
Garanter
Flaggor** En flagga
Sista teckningsdag 2022-06-10
Beräknad första handelsdag 2022-06-13
* Andelen av antalet aktier i erbjudandet som på förhand är säkrade via förbindelser (garantiåtagande/teckningsåtaganden).
** Särskild metodik. Se faktaruta nedan.
Källa: Affärsvärlden / bolaget

En flagga enligt Affärsvärldens IPO-guide

Affärsvärldens IPO-guide granskar alla noteringar efter 25 typfall av så kallade flaggor. Genomsnittet efter 437 granskade börsnoteringar är 1,5 flaggor för miljardbolag, 2,9 för småbolag och 3,7 för mikrobolag. En flagga är inte så allvarligt i sig utan mer en signal om att man som investerare bör fundera ett extra varv kring vissa aspekter.

Affärsvärldens IPO-guide hittar en flagga i Emilshus

# Hög emissionskostnad

För ett IPO-bolag med höga emissionskostnader är tolkningen att bolaget antingen är i penningknipa, att det varit oordning i bolaget och/eller att priset på aktien är fel. Rörliga ”säljarprovisioner” till rådgivare ska man vara extra skeptisk till. Affärsvärlden hissar varningsflagg för alla bolag som är i sämsta fjärdedelen i sin storleksklass.

Emilshus betalar cirka 45 Mkr i emissionskostnader, motsvarande 6,7 procent av erbjudandet.

# Rabatterad emission tätt inpå IPO

Om ett bolag gjort en nyemission väldigt kort tid inför IPO till en värdering som är rejält mycket lägre så kräver det en förklaring. Har det hänt mycket i bolaget på kort tid är man kanske inte mogen för notering? Var det en kompisemission så vill man också veta varför. En variant av kompisemission är extra förmånliga optionsprogram.

Under förra året gjorde Emilshus en emission av B-aktier till kursen 14 kronor per aktie. Det är hälften av aktuell IPO-kurs. Sedan den emissionen har bolaget emitterat och noterat preferensaktier samt gjort ett stort antal förvärv. Sammantaget landar IPO-guiden i att stanna vid en upplysning.

# CV med plumpar

För investerare är det relevant att känna till om nyckelpersoner har ett ”bagage” av exempelvis konkurser, tvister, åtal eller andra potentiella ”plumpar”. En (lindrig) gång är ingen gång men två gånger kan vara en gonggong.

En ledande befattningshavare och en styrelseledamot i Emilshus har var sin konkurs i bagaget. IPO-guiden hissar ingen flagga för detta.

Fastighetsbeståndet

Emilshus finansiella mål

  • Förvaltningsresultatet per stamaktie ska över tid öka med minst 15% i genomsnitt per år.
  • Substansvärdet per stamaktie ska över tid öka med minst 15% i genomsnitt per år (inklusive eventuella värdeöverföringar till stamaktieägarna).
  • Fastighetsbeståndets värde ska före utgången av år 2024 uppgå till minst 10 miljarder kronor.

Beståndet består främst av industri och externhandel utanför centrum i småländska städer som Växjö, Värnamo, Vetlanda, Jönköping och Kalmar. Tidigare i år genomförde bolaget också sitt första köp utanför Småland genom förvärv av fyra industri-/lagerfastigheter i Halmstad.

De tio största hyresgästerna utgör totalt 38% av hyresintäkterna. Bland dessa är Coop, Bufab, Holmgrens Bil och Dollarstore några av de större namn vi känner till. Hyreskontrakten är långa med 6,5 år återstående i snitt.

Den höga direktavkastningen på 5,8% trumfas enbart av Sagax 5,9%. Att fastigheterna ger bra kassaflöde i förhållande till inköpspris är dock ett tveeggat svärd. Baksidan är att högavkastande fastigheter ofta har sämre kvalitet, högre vakansrisk eller större konjunkturkänslighet exempelvis.

Halvhög belåning

Emilshus är ett relativt nybildat bolag som senaste åren förvärvat för fastigheter för mångmiljardbelopp. Delvis har betalning skett med egna aktier som ett sätt att hålla skuldsättningen i schack. Att grundarna trots allt lyckas behålla nära 30% av aktierna är bra.

EMILSHUS BALANSRÄKNING Proforma SCENARIO: 0,5% högre avkastningskrav
Förvaltningsfastigheter 6,6 mdr 6,1 mdr
Nettobelåningsgrad 54% 58%
Nettobelåningsgrad inkl. preffar 62% 67%
Substansvärde per aktie 25,51 kr 19,17 kr
Källa: Affärsvärldens beräkningar, kan skilja mot hur bolaget rapporterar.

Tabellen bredvid visar balansräkningen efter notering och inklusive förvärv som avtalats men tillträds efter 31 mars. Det rör främst ett större portföljköp av Nyfosa för knappa miljarden, samt fastigheter för runt 500 Mkr som just nu är under byggnation men tillträds vid färdigställande.

Även om belåningsgraden faller en del tack vare den nettolikvid på 627 Mkr som tillförs vid noteringen så förblir skuldsättningen halvhög. Med en belåningsgrad på 54% finns åtminstone inget enormt förvärvsutrymme. Inklusive preferenskapitalet stiger siffran till 62%. Preffar är rent tekniskt inte skuld, men är ur stamaktieägarnas perspektiv ändå kapital som kräver viss utdelning ur stamägarnas vinst och därmed ökar den finansiella hävstången.

I ett scenario där avkastningskravet på bolagets fastigheter stiger med 0,5 procentenheter kan fastighetsvärdet falla med 8%. Substansvärdet skulle då falla 25% och belåningsgraden närma sig bolagets finansiella riskbegränsning på 60%.

P/E-tal under 15

EMILSHUS INTJÄNINGSFÖRMÅGA Proforma SCENARIO: 1% högre snittränta
Hyresintäkter 474 Mkr 474 Mkr
Driftskostnader -95 Mkr -95 Mkr
DRIFTSÖVERSKOTT = 379 Mkr = 379 Mkr
Central administration -35 Mkr -35 Mkr
Finansnetto  -131 Mkr  -172 Mkr
FÖRVALTNINGSRESULTAT = 213 Mkr = 172 Mkr
Resultat per stamaktie 1,93 kr 1,48 kr
P/E-tal 14,5x 18,9x
Källa: Bolaget och Affärsvärldens beräkningar. Resultat per stamaktie har beräknats med avdrag för preferensutdelningar om 38 Mkr.

Emilshus intjäningsförmåga inklusive de redan avtalade förvärv som ska tillträdas under året finns i tabellen bredvid. Nuvarande vinst på 1,93 kronor per stamaktie ger ett P/E-tal under 15. Det är dyrare än kontorsbolag som Diös och Nyfosa kring 10-11x. Men billigare än exempelvis Nivika som ligger runt 18 och har en del gemensamt med Emilshus (nynoterad aktie och blandat bestånd med mycket industri i södra Sverige).

I ett scenario där bolaget behöver betala 1 procentenhet högre ränta på sina lån faller vinsten till 1,48 kronor och P/E-talet stiger till knappt 19. För viss upplåning med längre löptid har räntorna redan stigit mer än så. Å andra sidan bromsas utvecklingen något av att Emilshus bundit räntorna på i snitt omkring två års tid.

Så värderas likartade fastighetsbolag

Bolag Börsvärde (Mkr) Substanspremie Substansvärdes-tillväxt 12m Nettobelåningsgrad (exkl. preffar) P/E-tal EPRA Skuldjusterat P/E-tal *
Diös 11 760 -19% 22% 49% 10,3 10,1
Nyfosa 21 050 7% 23% 57% 11,2 12,3
Emilshus 2 532 10% 51% 54% 14,5 14,2
Stendörren 6 070 10% 34% 46% 18,6 17,2
Nivika Fastigheter 4 049 -14% 24% 50% 19,1 17,9
NP3 14 021 107% 41% 58% 19,3 20,2
Sagax 78 514 139% 39% 57% 27,8 28,4
Logistea 2 700 101% 94% 57% 32,7 32,3
* Antar normaliserad belåningsgrad på 50% för samtliga bolag. Eventuellt under-/överskott har adderats till/subtraherats från aktiekursen.

Teckna aktien?

Emilshus har en stark ägarbild med grundarna och fastighetsbolagen Sagax och NP3 där de två sistnämna tecknar i noteringen. Emilshus fastighetsbestånd påminner också lite om storägarnas med hög direktavkastning och långa hyresavtal. Vill det sig väl kan aktien säkert få en värdering uppåt 20 gånger vinsten.

Bolagets lilla storlek är dock en konkurrensnackdel både när det kommer till finansiering och riskspridning i beståndet. Belåningen är ganska hög och kort räntebindning gör bolaget känsligt för stigande räntor.

Det är en knepig tajming att notera sig just nu när fastighetsbolagens värderingar håller på att omprövas. Å andra sidan är 85% av erbjudandet säkrat på förhand vilket ger låg risk för totalt platt fall. Den som vill spela på detta skulle kunna teckna aktien med hopp om att göra en snabb vinst ifall den stiger första handelsdagen.

På lite längre sikt ser vi inte ett litet, nynoterat fastighetsbolag till 15 gånger vinsten som något uppenbart fynd. Även om det är en viss rabatt mot exempelvis likartade Nivika så föredrar vi i det här läget större och mer beprövade bolag med starka balansräkningar.

Emilshus fem största ägare (efter noteringen) Innehav Andel
Aptare Holding, kontrolleras av Tomas Carlström, Jakob Fyrberg (VD) och Pierre Folkesson (projektchef) 698 Mkr 22,4%
Sagax 694 Mkr 22,3%
NP3 Fastigheter 567 Mkr 18,2%
Länsförsäkringar (via teckningsåtagande) 100 Mkr 3,2%
Tredje AP-fonden (via teckningsåtagande) 100 Mkr 3,2%
Källa: Affärsvärldens IPO-guide
Dela:

Kommentera artikeln

I samarbete med Ifrågasätt Media Sverige AB (”Ifrågasätt”) erbjuder Afv möjlighet för läsare att kommentera artiklar. Det är alltså Ifrågasätt som driver och ansvarar för kommentarsfunktionen. Afv granskar inte kommentarerna i förväg och kommentarerna omfattas inte av Affärsvärldens utgivaransvar. Ifrågasätts användarvillkor gäller.

Grundreglerna är:

  • Håll dig till ämnet
  • Håll en respektfull god ton

Såväl Ifrågasätt som Afv har rätt att radera kommentarer som inte uppfyller villkoren.

Här hittar du alla analyser

Annons från ABG Sundal Collier
Annons från Mangold