Emilshus: Fastighetsbolag med preferens för Småland

Emilshus (teckningskurs preferensaktie 27,60 kr) är ett småländskt fastighetsbolag bildat 2018. Affärsidén är att förvärva, utveckla och förvalta kommersiella fastigheter. Totalt har bolaget 87 fastigheter till ett värde av 3,7 miljarder på orter som exempelvis Växjö, Vetlanda och Jönköping. Målsättningen är att uppnå ett fastighetsvärde om 10 miljarder kronor inom tre år. Fokus kommer vara västra Småland och Kalmar.

Emilshus tar nu in 200 Mkr genom att emittera preferensaktier som också noteras på First North. Preferensaktien ger en fast årlig utdelning om totalt 2 kr fördelat på fyra tillfällen. Det motsvarar en direktavkastning på 7,2% som också är det huvudsakliga skälet att intressera sig för aktien.

En direktavkastning på 7,2% är attraktivt i en nollräntemiljö och högst bland de fastighetsförvaltande bolagens preferens- och D-aktier. Genomsnittet ligger på 6,0%.

Emilshus bestånd består av industri och extern handel utanför centrum i småländska städer som Växjö, Vetlanda och Jönköping. Det förklarar också det låga hyresvärdet på 641 kr per kvadratmeter. Beståndet är dock väldiversifierat med 87 fastigheter per Q2 och över 340 hyresgäster. Största hyresgästerna är Coop, Bufab och Holmgrens Bil med 5% av hyresintäkterna respektive. Uthyrningsgraden är höga 97% och genomsnittlig återstående avtalslängd är fem år.

NP3 har ett liknande bestånd men i norra Sverige. I NP3 Pref är direktavkastningen 5,9%. NP3 är tredje största ägare i Emilshus med 19% av det totala antalet aktier efter emissionen inklusive preferensaktier till ett värde av över 50 Mkr. NP3 kom in som aktieägare 2019 i samband med en försäljning av fastigheter till Emilshus där köpeskillingen delvis bestod av nyemitterade aktier.

Största ägare är Aptare Holding med 31%. Aptare ägs av Pierre Folkesson, Jakob Fyrberg och Tomas Carlström. Folkesson är Emilshus Projektchef och har tidigare erfarenhet från fastighetsbranschen. Fyrberg är Emilshus VD och har tidigare erfarenhet från Catella och Ikano Bostad. Carlström är inte operativ i Emilshus. Han har erfarenhet som grundare och VD för Ikano Bostad.

Sagax är andra största ägare med 26% inklusive preferensaktier till ett värde av över 100 Mkr. Även Sagax kom in som stamaktieägare 2019 genom en försäljning av bostäder till Emilshus då de fick betalt i form av nyemitterade aktier.

Intjäningsförmågan på 149 Mkr täcker utdelningarna på preferensaktierna nästan sex gånger vilket är bra.

Emilshus har också ingått avtal om att förvärva bolag med projektfastigheter för knappt 650 Mkr vilket förväntas öka driftnettot med knappt 40 Mkr per år. Aktieöverlåtelseavtalen innehåller kriterier vilka ska vara uppfyllda för att tillträdet ska slutföras och förvärven har inte räknats med i intjäningsförmågan här bredvid.

Belåningsgraden exklusive preferenskapital är 61% och den genomsnittlig räntan inklusive dyra obligationslån är 3,4%.

Bolaget har en aggressiv expansionsplan där planen är att inom tre år mer än fördubbla beståndet av fastigheter i Småland till ett totalt värde av 10 miljarder. Planen är också att notera stamaktien inom två år. Expansion är bra men kanske inte nödvändigtvis så om det skulle ske på bekostnad av för hög belåning. Ett av bolagets finansiella mål är att belåningsgraden på lång sikt inte ska överstiga 65%.

Slutsats

Emilshus är ett litet fastighetsbolag med relativt hög belåningsgrad. Att risken därför är högre än i andra fastighetsbjässars preferens- och D-aktier är klart. Ägarbilden i stamaktien är dock bra. Att Sagax och NP3 är storägare kan ses som en garant mot att inget fulspel kommer ske i Emilshus Pref. Det skulle nämligen drabba Sagax och NP3:s rykte och i förlängningen deras egna respektive preferens- och D-aktier. Mot det resonemanget känns risken i Emilshus Pref låg och direktavkastningen lockande hög. Vi landar i rådet att teckna.