Diös trotsar kontorsdöden

Marknaden verkar döma ut ”kontorsdöden” som tema och handlar återigen kontorsfastighetsbolagen på börsen till premie mot deras substansvärden.

Ett bolag som vi sedan i höstas har köpråd på är Diös. Bolaget äger och utvecklar fastigheter i tio regionstäder i norra halvan av Sverige. Sedan vår  senaste analys har Diös stigit 22% på börsen. Aktien är alltjämt det billigaste kontorsbolaget i förhållande till intjäningsförmågan.

Bolaget har ett diversifierat fastighetsbestånd beläget i städer såsom Gävle, Falun, Sundsvall, Umeå, Luleå och förstås Östersund där bolagets huvudkontor också finns. Gemensamt för dessa är bland annat att de har befolkningstillväxt, universitet eller högskola samt ett aktivt näringsliv.

Drygt halva portföljen utgörs av kontor men hyresgästrisken är låg då de tio största står för 17% av de kontrakterade hyresintäkterna. En knapp tredjedel av intäkterna kommer från offentligt finansierade hyresgäster. Några av bolagets största kunder är bland annat Trafikverket, Polismyndigheten, Arbetsförmedlingen och Försäkringskassan.

Diös fokus är på fastigheter som finns i stadscentrum eller i andra stadsnära områden. I många fall kombinerar de handel, kontor och bostäder på olika våningar i samma hus.

Andra kvartalet bjöd på rekordsiffror för Diös. Intäkterna steg med 12% från 450 Mkr under andra kvartalet i fjol till 504 Mkr. I befintligt bestånd var ökningen dock bara knappa 2%. En stor sak var att hyresrabatter hänförliga till det statliga coronarelaterade hyresstödet minskade från 24 Mkr till bara 4 Mkr. Det är ett starkt tecken på återhämtning bland hyresgästerna.

Bolaget redovisade också ersättning från en förtida avflytt på 30 Mkr. Att förvaltningsresultatet ökade med hela 26% beror till stor del på denna extraintäkt – som dock inom kort blir till en vakans som bolaget behöver fylla med ny hyresgäst. Hittills i år har vakansgraden stigit från 9,3% till 10,3% men väntas under tredje och fjärde kvartalet vända till det bättre igen, enligt bolaget.

Sedan årsskiftet har fastighetsbeståndet ökat med ytterligare 1,5 miljard i värde till drygt 26 miljarder kronor. Grafiken nedan visar hur fastighetsbeståndet växt senaste åren fördelat på förvärv (i grönt), investeringar (blått) samt orealiserade värdeförändringar (rött).

Sedan 2018 är det alltså investeringar i ny-, till- och ombyggnation som driver merparten av värdeökningen. Det tror vi kommer vara en viktig komponent även framöver. Bolaget nämner bland annat att investeringar i större projekt i snitt ökar driftnettot med omkring 5,5% av investeringsbeloppet. För mindre hyresgästförbättringar är motsvarande siffra mellan 7% och 9%. Bolagets befintliga bestånd värderas högre än så (det vill säga med lägre avkastningskrav på knappt 5%) vilket tyder på att investeringarna är värdeskapande.

Hittills i år har knappt 600 Mkr investerats i sammanlagt 545 olika projekt varav 5 med en total bedömd investering i storleksordningen 300-500 Mkr. Det rör sig bland annat om nyproduktion av polishus och hotell i Umeå samt förädling av kontor och universitet i Borlänge. För sådana kommersiella projekt har Diös alltid ett signerat hyreskontrakt på plats innan projektstart.

Vad gäller frågan om kontorsbolagens framtid på lång sikt är vi fortsatt försiktiga överlag. Diös menar dock att man fortfarande inte ser några konkreta tecken på minskad efterfrågan från kontorshyresgäster. Nettouthyrningen är stabil kring nollan eller strax däröver. Man lyfter också Northvolt, LKAB och H2 Green Steel som exempel på större etableringar i Diös regioner som kan lyfta hela närområden.

Diös fortsätter utvecklas väl och är en av de billigaste fastighetsaktierna på börsen. Så länge det fortsätter på det viset ser vi inga större skäl att byta fot. Vi upprepar köprådet.