Diös: Kan stadsutveckling ge tillväxt i aktiekursen?

Diös (88 kr) äger fastigheter i norra Sverige – med tyngdpunkt på centralt belägna kontors- och butikslokaler i stadskärnor så som Luleå, Umeå, Östersund, Sundsvall, Falun eller Gävle.

Bolaget grundades 2005 med den skånska fastighetskungen Erik Paulsson som initiativtagare. Han är fortfarande en av Diös större ägare med drygt 10 procent av kapitalet. Det är dock ett av hans mindre innehav jämfört med poster i andra välkända fastighetsbolag som Fabege, Catena och Wihlborgs. Sedan två år tillbaka har Erik Paulsson lämnat alla styrelseuppdrag.

Diös största ägare är jämtländska Persson Invest. Ett familjebolag med rötter från 1930-talet som har en del egna fastigheter och andra verksamheter. De investerade tidigt i Diös.

”Kapitalet finns i Stockholm men fastigheterna i Norrland och Dalarna.”

Så har Diös VD Knut Rost förklarat varför aktien historiskt varit lågt värderad. Men så ser det inte riktigt ut längre. Diös aktie har nämligen stigit 55 procent sedan årsskiftet i sällskap med många andra fastighetsbolag. Nu handlas den till närmre 30 procents premie mot substansvärdet. Fortsatt låga räntor driver förhoppningar om att värdetillväxten ska vara fortsatt hög framöver.

Det andra ”norrlandsbolaget” NP3 handlas till nästan 60 procents premie. Den stora skillnaden mellan bolagen är att NP3 satsar på fastigheter utanför stadskärnorna medan Diös gör precis tvärtom. Diös fastighetsbestånd till stor del av kontor (52 procents av hyresvärdet) följt av handel (21 procent) och ett antal mindre kategorier som bostäder, hotell, samhällsfastigheter, med mera.

Projektutveckling är också en central del i Diös strategi. Det handlar dels om mindre förädlingsprojekt och hyresgästanpassningar. Vid utgången av andra kvartalet hade bolaget hundratals sådana projekt på gång varav 34 lite större. Totalt under halvåret har Diös investerat knappt 600 Mkr i olika om- och tillbyggnationer.

Men Diös bygger också en del nytt. Just nu pågår exempelvis två större hotellprojekt i Umeå respektive Sundsvall tillsammans med Nordic Choice och Petter Stordalen. Det rör sig om totala investeringar på knappt 800 Mkr.

Totalt ser Diös investeringsmöjligheter på ytterligare 5 miljarder kronor i pågående och potentiella framtida projekt på bolagets mark.

Det driver tillväxt i Diös – som också historiskt växt väldigt snabbt. Sedan börsnoteringen har bolagets fastighetsbestånd växt med drygt 20 procent årligen. Fallande räntor är förstås en kraftigt bidragande orsak men utvecklingen imponerar ändå.

Tabellen nedan visar hur Diös intjäningsförmåga ser ut i nuläget.

Två lite större hot är värda att fundera extra kring.

Växande e-handel. På många håll får handeln i stadskärnorna allt svårare att överleva. Och om viktiga attraktioner som exempelvis Åhlens eller H&M stänger ned kan det bli en ond spiral som hotar skynda på utvecklingen. Till skillnad från externa handelslådor lär central mark förvisso alltid ha ett värde – men det kan ändå bli dyrt för fastighetsägaren i form av sänkta hyror, rabatter eller kostnader för att omvandla fastigheter till nya användningsområden. Men än så länge verkar detta inte vara något problem för Diös.

Konjunkturen. Kontorshyror i bra lägen lär ha dubblerats på fem år från omkring 1 000 till minst 2 000 kronor per kvadratmeter, enligt den här intervjun med Diös VD i Affärsvärlden. Hur utvecklas den siffran om det blir sämre tider? Då lär tomställda lokaler inte alls vara särskilt lätt att hyra ut igen med lägre hyror och vakanser som ett brev på posten.

Börsplus slutsats

Vi har ingen jättestark åsikt om Diös på de här kurserna. Kanske är det inte fel att köpa aktien till 30 procents premie mot substansvärdet givet de låga räntorna. Men vi hade varit betydligt mer bekväma med det om vi visste hur en potentiell lågkonjunktur kan spela ut för Diös.

Den fina utdelningen som är skälet till att aktien finns i Börsplus utdelningsportfölj är inte heller lika lockande längre när aktien stigit och direktavkastningen fallit till 3,4 procent. Vi förblir neutrala till aktien.