Diös: Billig även med högre räntor

Diös (69,25 kr) äger och utvecklar fastigheter i tio regionstäder i norra Sverige. Det handlar om städer som Sundsvall, Umeå, Skellefteå, Luleå och Östersund som valts ut bland annat för att de har befolkningstillväxt, ett aktivt näringsliv samt universitet eller högskola.

Fokus är på fastigheter som finns i stadscentrum eller andra stadsnära områden. Totalt utgörs drygt halva portföljen av kontor och ytterligare en fjärdedel av handel/hotell/restaurang.

Stabil rapport

Här och nu är det fortsatt starka siffror som redovisas från flera av fastighetsbolagen. Jämfört med samma kvartal i fjol steg hyresintäkterna i Diös med 5,8% i jämförbart bestånd. Det är betydligt högre än fjolårets helårssiffra på 1,8% vilket till stor del beror på den stigande inflationen. Hela 94% av bolagets kommersiella hyresavtal justeras nämligen med KPI. Även nettouthyrningen är fortsatt positiv på +17 Mkr i kvartalet. Totalt sett steg förvaltningsresultatet med 8,7%.

Samtliga nio fastighetsbolag som hittills lämnat rapport för andra kvartalet har redovisat fortsatta orealiserade värdeökningar i fastighetsbeståndet. I Diös ökade fastigheterna i värde med 0,3% eller totalt 106 Mkr under kvartalet. Och trots all turbulens i sektorn föll det genomsnittliga direktavkastningskravet på Diös fastigheter ytterligare – från 5,47% i Q1 till 5,41% i Q2.

Räntechocken

Men synen på aktien beror just nu ganska lite på den operationella utvecklingen här och nu, och väldigt mycket på vad som händer med räntor och fastighetsvärden framöver.

Diös är ett av de fastighetsbolag med allra kortast räntebindning på bara 1 år vilket kan jämföras med snittet som ligger nära 3 år. Det har gynnat bolaget historiskt men kommer bli mer smärtsamt framåt.

I genomsnitt betalade bolaget 1,2% ränta under andra kvartalet. Men vid utgången av kvartalet var den aktuella räntesatsen på bolagets lån 1,8% i snitt. Den ökningen motsvarar nästan 100 Mkr i ökad räntekostnad framöver – och det lär inte stanna där.

Finansieringen består främst av banklån baserade på interbankräntan Stibor. I dag ligger den kring 0,9% men prognoser säger att den kan stiga uppåt 1,5-2,0% inom ett till två år. För Diös del bör det innebära åtminstone 2,5-3,0% ränta.

Den som räknar på aktien bör alla gånger räkna med 3% som ett troligt huvudscenario för de närmsta åren. Utgår man från hur Diös ser ut idag skulle det innebära räntekostnader som stiger från knappt 300 Mkr till närmre 500 Mkr på årsbasis. Tar man hänsyn till det stiger P/E-talet från dagens 9,3 till 13,3 vilket dock fortfarande är lågt.

Stökig finansieringsmarknad

Diös verkar fortsatt fast beslutna att köra vidare med kort räntebindning. Däremot vill man nu förlänga kapitalbindningen något och minska andelen stora låneförfall i närtid. Detta sker delvis genom att refinansiera befintliga banklån. Det är oklart om man också kikar på obligationsmarknaden. Den marknaden verkar dock inte helt välfungerande just nu så det skulle sannolikt vara en dyr lösning.

Det knepiga finansieringsläget märktes inte minst under kvartalet då Diös försäljning av sex handelsfastigheter avbröts. Tänkt köpare var bolaget Point Properties som ägs av det noterade fastighetsspecialiserade investmentbolaget Fastator. I ett pressmeddelande skrev dock Point Properties att ”det finansiella världsläget inte gör det möjligt att på marknadsmässiga villkor få finansiering”. Affären som var villkorad av finansieringsförbehåll kommer därför inte genomföras. Är det fortsatt stökigt på marknaderna lär vi få se mer av den här varan.

Diös klarar räntetestet

I ett scenario där avkastningskravet på fastigheter stiger 1 procentenhet tappar fastigheterna 18% av värdet och belåningsgraden stiger från 50% till 61%. Räntan kan dock stiga uppåt 9% innan bolaget börjar få svårt att klara räntebetalningarna så sammantaget är marginalerna ändå goda.

Med 1 procentenhet högre avkastningskrav skulle däremot substansvärdet nästan halveras – från 102 till 56 kronor per aktie. Aktien går då från nuvarande substansrabatt på 32% till en premie på 25%.

Så värderas kontorsbolagen

Slutsats

Diös är fortsatt en av de billigaste fastighetsaktierna – och förblir så även om räntorna stiger måttligt. Först vid 4-5% ränta börjar P/E-talet stiga uppåt 14-18 och aktien se något dyrare ut. Sammantaget är intrycket att bolaget ser ut att kunna klara högre räntor relativt väl.

Diös har mycket kort räntebindning. Över längre perioder bör det vara lönsamt om man liksom Diös har solida finanser. Men det finns risk att aktien blir en förlorare när räntekostnaderna nu snabbt kommer börja stiga för Diös medan många andra fastighetsbolag kan gå flera år utan alltför stort avtryck i resultaträkningen. Det ser vi som en av de största riskerna med aktien.

Gissningen är att det kan ta lång tid innan det vänder för fastighetsbolagen så det är knappast bråttom in i aktien. Allt som allt landar vi ändå i att behålla vårt köpråd på aktien som ser billig ut för den som har tid att vänta.