Det finns utvecklingspotential i Amhult 2

Amhult 2 (börskurs 72 kronor 30/8) är ett litet fastighetsutvecklingsbolag med bas i just Amhult nära Torslanda utanför Göteborg. Bolaget är engagerat i ett enda huvudsakligt projekt och det är att utveckla mark med en total yta på 44 000 kvadratmeter i projektet Amhult Centrum, etapp II.

Amhult, cirka 20 minuters bilväg utanför centrala Göteborg, kommer att bli en ny småstad som utvecklas bland annat i samarbete med JM, Peab och givetvis Göteborgs kommun. Byggnation har möjliggjorts på platsen sedan Torslanda flygfält lades ned 1977 och numer beskrivs området av många som en rätt så attraktiv småstadsidyll även om mycket byggnation kvarstår.

Amhult är dock ett exempel på att stadsplanering kan gå långsamt. Kring 1999 fick stadsbyggnadskontoret i uppdrag att utarbeta program för bostäder, handel och annat i området. 2003 antogs detaljplanen för etapp I och 2005 noterades Amhult 2 på Aktietorget, som bekant med planen att utarbeta etapp II. Detaljplanegodkännandet av etapp II dröjde dock ända till 2012 och fram till dess förde bolaget en ganska anonym tillvaro på börsen med en medioker aktieutveckling.

Efter att projektet dragit igång på allvar har det hänt desto mer och aktien har till och med blivit något av en bloggarfavorit. I dag är börsvärdet ca 500 Mkr och bolaget har sju anställda som jobbar med projektutvecklingen.

Börsplus har tittat en hel del på fastighetssektorn i allmänhet och bostadsutveckling i synnerhet. Det är ett knepigt och svåranalyserat område – och sådana kan vara grogrund för felprissatta aktier och potentiellt goda investeringsmöjligheter. Risknivån är dock hög och sektorn som helhet är rejält ute i kylan, på börsen såväl som i media.

Den övergripande strategin i Amhult 2 är att utveckla fastighetsbeståndet för att sedan förvalta detta i egen ägo. Merparten av bostäderna kommer alltså utvecklas som hyresrätter tillsammans med kontor och butikslokaler som tids nog kommer ge bolaget löpande kassaflöden.

På medellång sikt lär alltså bolaget bli allt mer av ett fastighetsbolag snarare än ett utvecklingsbolag. Om än ett litet sådant. Totalt summerar bostadsdelen i projektet till motsvarande ungefär 400 genomsnittsstora bostäder (eller säg 12 större flerbostadshus) och utöver det tillkommer en del butiks- och lokalyta, kontor och garageplatser.

Hittills har fyra delprojekt färdigställts (de som Amhult 2 kallar för K, N, O och P, se faktaruta nedan). Det innebär att ungefär en tredjedel av den ursprungliga markytan nu har bebyggts och färdigställts. Framöver räknar bolaget med att färdigställa en till två fastigheter per år för att vara helt färdiga kring 2021. Någonstans längs vägen är det möjligt att helt nya projekt blir aktuella på området ”Skogens Gård” (återigen, se faktarutan nedan).

Så, hur ska man summera vad det är man köper in sig i om man köper aktier i Amhult 2?

1. Det hittills färdigställda fastighetsbeståndet med en uthyrbar area om 22 000 kvm med hyresintäkter på drygt 25 Mkr. Enligt senaste externa värdering uppskattades värdet på beståndet till 518 Mkr, motsvarande ett direktavkastningskrav om ca 4 procent.
2. Resterande delar av projektet som går ut på att utveckla och bygga resterande bestånd med uthyrbar area om 50 200 kvm bostäder, kontor, butiksyta och parkering. Detaljplan är godkänd och utmaningarna handlar egentligen mer om att finansiera och exekvera projektet enligt plan.
3. En option på att bolaget längre fram i tiden får godkänd detaljplan för att utveckla delar av Skogens Gård, vid vilken tidpunkt Amhult 2 kan köpa fastigheten från ägaren Eigil Jakobsen (som också är klart största ägare i Amhult 2).

Vår värderingsansats utgår från tanken att det väsentliga värdet i bolaget tids nog kommer finnas i det färdigutvecklade fastighetsbestånd som nämns i punkt 1 och 2 ovan.

Hur ser då kalkylen ut för att ta sig hela vägen dit? Vi tar vår utgångspunkt i den tidigare nämnda externa värderingen och tänker så här:

Det som står på spel skulle alltså kunna vara en dryg dubblering av substansvärdet (från 465 till ca 980 Mkr i tabellen) eller en 55-procentig ökning av börsvärdet. Tänker man sig att aktien prissätts ungefär så här om 3-4 år skulle det innebära en årlig avkastning om knappa 15 procent.

Det är åtminstone en bra utgångspunkt. Men här ska man också ha i åtanke vi struntar i saker som risken för förseningar eller extrakostnader, båda relativt vanliga fenomen i branschen. Beräkningen utgår också från att man litar helt på bolagets och värderingsfirmans bedömningar. Och även om denna externa värdering är ”rätt” nu kan förändrade förutsättningar omkullkasta kalkylen i alla fall. Högre räntor är en sådan faktor som kraftigt kan påverka vilket värde fastigheterna har om några år.

Å andra sidan har vi exkluderat värdet av ytterligare utvecklingsmöjligheter som kan dyka upp inom ramen för ”Skogens Gård”. Sådana eventuella värden är svåra att räkna på i dag när inte ens detaljplan är på plats, men det är inte otänkbart att det finns ett meningsfullt värde här kring år 2021 när etapp II väntas vara färdigställt.

Det finns alltså en möjlighet att få hyfsad avkastning. Men också ett antal känsliga parametrar och risker att ta hänsyn till längs vägen.

Ska man dessutom, som helt utomstående investerare, köpa in sig i ett utvecklingsbolag med ett enda projekt i ett specifikt område bör uppsidan nog vara något särskilt.

Det som för oss får vågskålen att tippa över mot en neutral rekommendation hellre än ett köpråd är nog också driften av och ambitionen kring bolaget snarare än planen för det specifika projektet.

Även om bolagets innersta cirkel, storägare Eigil Jakobsen med dotter tillika vd Maria Nord Loft, arbetat med Amhult 2 under många år är det inga personer med bred erfarenhet av fastighetsutveckling. Även i resten av styrelsen lyser bristen av erfarenhet från fastighetsbranschen med sin frånvaro.

Det behöver inte vara någon direkt varningsflagg. Jakobsen har troligen en stor del av sin privata ekonomi investerat i Amhult 2 och är säkert högst intresserad av att bolaget ska utvecklas väl. Men det känns mer som ett familjeprojekt med lokal koppling till orten än ett kommersiellt fastighetsutvecklingsbolag med tydliga ambitioner att växa och bygga ett större och bättre bolag.

Det behöver inte vara fel att utvecklas långsamt på dagens heta fastighetsmarknad. Och om projektet bara fortsätter rulla på i maklig takt lär bolagets fastighetsbestånd successivt växa sig allt större, vilket kan göra ett positivt avtryck på aktiekursen. Vi tror dock det finns bättre utvecklare att ta rygg på och ställer oss neutrala till aktien.