D. Carnegie har gått från tippen till toppen

D Carnegie (börskurs 104 kronor 21/3) är börsens största bostadsbolag med inriktning mot miljonprogram och rullande ROT. De över 16 000 lägenheterna ligger i Storstockholm och till viss del i närliggande orter som Eskilstuna och Norrköping.

Detta är så klart en styrka med tanke på den absurda bostadsmarknaden i Stockholm. Grafiken nedan visar Stockholms bostadskö respektive hur många som faktiskt fått en bostad från att stå i kön. Snabb befolkningstillväxt och ändrade livsmönster driver på efterfrågan i alla segment.

Likt alla bostadsbolag så är fastighetsvärderingen hög i D. Carnegie vilket är samma sak som att säga att direktavkastningskravet är lågt. 4,3 procent enligt D. Carnegie själva eller ännu något lägre enligt Börsplus schabloniserade värderingsmodell.

P/e-talet blir följaktligen högt, inte minst eftersom D. Carnegie i likhet med övriga bostadsbolag jobbar med låg finansiell hävstång.

Lockelsen är istället substansvärdetillväxt. Denna kan drivas av makrofaktorer som räntor och generella avkastningskrav. Men dessa är nog skruvade till max och kanske snarare kan börja bli en broms längre fram.

Den internt genererade och värdeskapande substansvärdeökningen kommer sig istället av rullande ROT-programmet. (Se faktarutan i botten för mer om rullande ROT.) Här har D. Carnegie höga ambitioner och man satsar på att renovera alla bostäder inom tio år från förvärv.

Potentialen i D. Carnegies rullande ROT

• I befintligt bestånd återstår cirka 1,1 miljoner kvadratmeter att renovera.
• Vi antar förenklat att kostnaden är 5 000 kronor per kvadratmeter.
• Med högre hyra och lite lägre kostnader ökar driftnetto med 400 kronor per kvadrat och år.
• Den renoverade ytan värderas till 4,5 procents direktavkastningskrav, motsvarande en ökning med cirka 9 000 kronor per kvadratmeter.
• Vinsten per renoverad kvadratmeter blir då 4 000 kronor.
• Sammanlagt finns det alltså potentiella långsiktiga värdeökningar i D. Carnegies nuvarande portfölj om drygt 4 miljarder kronor, enligt detta räkneexempel.
• Utslaget på tio år ger det ett vinstbidrag motsvarande cirka 5 kronor per aktie och år.

Inräknat en underliggande intjäningsförmåga runt 4 kronor per aktie så får man ett värdeskapande i trakten av p/e 11. Det här är starkt förenklat och lite optimistiskt avrundat på flera håll men även om man skruvar ner allt en smula så är det en konkurrenskraftig avkastning för ett börsbolag med exponering mot bostäder i Stockholm som handlas runt aktuellt substansvärde.

Börsplus slutsats om D. Carnegie

• En egengenererad avkastning på säg 8–9 kronor per aktie och år är en bra grundplatta vid börskurser runt 100 kronor.
• Till eller från det ska man dra stora förändringar i makromiljön som D. Carnegie själva inte rår över. Här lutar vi åt att pendeln har mer svängrum på minussidan jämfört med möjligheten till ytterligare förbättringar.
• Ett köp i D. Carnegie förutsätter en icke-pessimistisk syn på svensk integration och social sammanhållning. Hela affärsmodellen kantrar om läget ständigt försämras i landets socialt utsatta områden. (Se länkar till relaterade analyser i botten.)
• Tabellen nedan visar Börsplus ”stresstest där avkastningskravet tänks vara 1 procentenhet högre och räntan 2 procent högre. D. Carnegie klarar stressen utan någon existensiell kris men substansvärdet klipps itu och aktien kan också halveras.
• Att amerikanska investeringsjätten Blackstone är ny majoritetsägare är ett slags fjäder i hatten för själva bolaget. Men det lägger viss sordin på aktien. Blackrock är tuffa investerare. Bortse alltså inte från risken att det kommer snålbud i fel marknadsläge.
• Vi avstår från ett generellt köpråd men för den som letar bostadsexponering och förstår risker och möjligheter ser vi D. Carnegie som en rimlig aktie att äga.