Corem: Rutger-rabatt och logistikpremie

I en analys av Hembla i förra veckan använde vi grafiken nedan där varje ”plupp” representerar ett börsnoterat fastighetsbolag. Det ”bästa läget” i grafen är högt upp (= substansvärdet växer snabbt) och långt till höger (= substansvärdet är relativt lågt värderat på börsen).

Den som tittade noggrant noterade kanske att Corem (19,45 kr) stack ut som det bolag med allra högst substansvärdestillväxt senaste året. Det gör aktien värd att kika lite närmre på.

Tillväxt och substansvärdering i fastighetsbolagen

Fastighetsbolagen har generellt gått urstarkt under året och handlas nu i snitt till drygt 20 procents premie mot substansvärdena. Mycket beror detta på låga räntor som driver upp fastigheters värde och skapar förväntningar om fortsatt hög tillväxt.

Just Corem äger logistik-, kontors- och handelsfastigheter framför allt i trakterna omkring Stockholm, Göteborg och Malmö. Totalt är beståndet värderat till drygt 10 miljarder kronor.

Corems fastighetsbestånd

Största ägare i bolaget är Rutger Arnhult och hans bror Urban Terling. Totalt kontrollerar de knappt 60 procent av kapital och röster i Corem, som alltså kan sägas ingå i deras gemensamma fastighetsimperium. Detta är också centralt för att förstå aktien.

Rutger Arnhult är en skicklig men något kontroversiell fastighetsinvesterare. Utöver Corem finns i hans lite brokiga domän även Klövern där han sitter som VD efter en ”styrelsekupp” under 2011. Kontrollen i Klövern bibehålls också delvis genom ett korsägande där Corem äger aktier i Klövern.

Sedan länge handlas de bolag där Arnhult har inflytande till betydande rabatt jämfört med andra likartade fastighetsbolag. Som den här lite tekniska men utförliga artikeln i DI visar har han med sina affärer tydligt demonstrerat att han sätter sig själv – samt makt och inflytande – i första rummet. I vissa fall på direkt bekostnad av minoritetsägare som hamnat i kläm längs vägen. Det ska man förstås ha i minnet som investerare.

Arnhult-bolagen är nog samtliga också att betrakta som möjliga brickor i eventuella framtida maktspel. Vi kommer att tänka lite på Castellum där Arnhult senaste året seglat upp som största ägare och har en representant i valberedningen.

Men hur stor ska denna Arnhult-rabatt egentligen vara? Tabellen nedan visar en jämförelse med den börsnoterade fastighetsvärldens klarast lysande stjärnor, Sagax och Catena. Att Corem ska likställas med bolag som dessa är ett perspektiv som börsen inte alls anlägger i dagsläget, men faktum är att fastighetsbestånden har en hel del likheter.

Det blir också spännande att följa vad resultatet blir den av geografiska renodling som Corem inledde nu i andra kvartalet. I årets hittills största svenska fastighetsaffär sålde bolaget nyligen logistikfastigheter för 4,2 miljarder till det amerikanska riskkapitalbolaget Blackstone.

Med affären lämnar Corem ett antal mindre tätorter som Falun, Gävle, Västerås, Halmstad, Helsingborg och även Uppsala. Det sänker också den tidigare ganska höga belåningsgraden, även om syftet är att investera det frigjorda kapitalet på nya håll.

Särskilt intressant är fastigheter nära de tre storstäderna med bra logistikläge för att hantera ”sista milen”-transporter, enligt vd Eva Landén. Det vill säga den typ av transportbehov som nu växer kraftigt när blixtsnabb hemleverans av varor som beställs på nätet nu blir allt mer av en hygienfaktor för e-handlare. Detta är ett av de hetare fastighetssegmenten där efterfrågan på mark och nya lokaler är hög.

Efter avyttringen ser intjäningsförmågan i Corem ut så här.

Börsplus slutsats

Det är klart befogat att Corem handlas betydligt billigare på börsen än Sagax och Catena – men hur mycket?

Skulle börsen få upp ögonen för att även Corem sitter på högavkastande fastigheter inom det heta logistiksegmentet så kan aktien bli riktigt bra.

Ägarbilden och Corems korsägande i Klövern avskräcker däremot. Men fundamenta lär nog trumfa om det är så att bolaget sitter på logistikfastigheter i bra lägen som gynnas av den kraftiga tillväxten för sista milen-transporter.

Corem är knappast det bästa eller mest kvalitativa fastighetsbolaget. Och det är fullt möjligt att hela fastighetssektorn är överköpt nu när förväntningarna på högre räntor återigen är som bortblåsta. Men vi tror ändå aktien har en hygglig chans att prestera bättre än Sagax och Catena.

Vi sätter därför ett köpråd på Corem. Om ett år kommer vi jämföra avkastningen mot snittet av Sagax och Catena.