Cibus: Skenbar rea i matbutiken

Cibus (148,75 kr) är ett fastighetsbolag inriktat på dagligvaruhandelsfastigheter. Bolaget noterades 2018 på First North.

Största ägare är Fjärde AP-fonden med 7,6% av aktierna. Näst största ägare är Sagax. VD Sverker Källgården äger aktier för drygt 7 Mkr.

Ursprungligen ägde Cibus ett bestånd av fastigheter förvärvade från finska dagligvaruhandlaren Kesko. Fram till våren 2019 skötte Pareto administrationen. Sedan dess har en organisation byggts upp och Cibus har fått en egen dedikerad ledning. Bolaget har även adderat en rad portföljer. Bland annat förvärvades Nettos svenska fastigheter i samband med att den svenska verksamheten såldes till Coop.

I grafiken nedan framgår hur Cibus hyresvärde fördelar sig över hyresgäster samt hur skuldfinansieringen är fördelad.

Vi kan konstatera att även efter senaste årens diversifiering dominerar fortfarande Finland för Cibus. De finska hyresgästerna Kesko, Tokmanni och S-gruppen står tillsammans för 61% av hyresintäkterna.

FINANSIERING

Ett generellt orosmoment på börsen är fastighetsbolag med stor exponering mot obligationsfinansiering. Detta då obligationsmarknaden idag i princip är stängd vilket kan göra det bekymmersamt att refinansiera obligationer efter förfall. Betryggande nog är Cibus exponering mot obligationsmarknaden begränsad då bankfinansiering står för mer än 75% av upplåningen. 

Cibus har för närvarande fem utestående obligationer inkluderat en hybridobligation. Cibus gjorde nyligen en åtgärd som sköt förfallen på framtiden. Detta uppnåddes genom att en ny obligation emitterades för att finansiera ett delvist återköp av obligationen som ligger närmast förfall. Vi reagerade på att räntan på den nya obligationen var 8,9% vilket kan ställas i relation till den gamlas 6,4%.

Cibus är i dagsläget förhållandevis högt belånade med en nettobelåningsgrad om 59%. 

Det är uppenbart att Cibus finansieringskostnader i likhet med för de andra fastighetsbolagen ska upp en hel del. Vi har i vårt huvudscenario räknat med att Cibus snittränta stiger med tre procentenheter. Cibus finansieringskostnader skulle då öka från 2,9% till 5,9%, vilket är ungefär vad Cibus fastigheter avkastar. Vi räknar därför med att fastigheternas avkastningskrav borde stiga till runt 7%.

I tabellen nedan framgår hur Cibus balansräkning skulle se ut i ett scenario där beståndets avkastningskrav stigit till 7% samt där driftsöverskottet ökat med 15% (i nästa avsnitt följer ett resonemang om driftsöverskottet).

I vårt scenario sjunker substansvärdet till 132 kr per aktie vilket är ungefär 10% under nuvarande börskursen. Belåningsgraden stiger till höga men hanterbara 62%.

INTJÄNINGSFÖRMÅGA

Rent operativt ser bilden betydligt ljusare ut. 99% av Cibus hyresvärde är indexerat med KPI. Det verkar inte heller vara några problem att få igenom så stora höjningar. Vakansrisken framstår som låg. Hyresgästerna står även för merparten av energikostnaderna. De eskalerande energipriserna kommer därför inte belasta Cibus överskottsgrad i nämnvärd omfattning. Sammantaget räknar vi med att Cibus driftnetto borde kunna stiga med 15% på några år.

Cibus har idag en vakansgrad runt 5%. Vakanserna består framförallt av mindre butiksutrymmen i anslutning till matbutikerna. Dessa utrymmen är till exempel avsedda för frisörer och pizzerior.

I grafiken nedan framgår hur Cibus intjäningsförmåga skulle se ut med 15% högre driftnetto och tre procentenheter högre snittränta.

SLUTSATS

Den höga avkastningsnivån på Cibus fastigheter kombinerat med att hyresgästerna står för riskerna kopplade till energipriserna är klart lockande i Cibus. Att bolaget emitterade en obligation med nästan 9% i ränta lyfter dock ett frågetecken om vad Cibus finansieringskostnader långsiktigt ska landa på.

Vi ser inte Cibus som en av kandidaterna till att få stora finansiella problem men landar ändå i att avvakta tills det tydligare syns vart finansieringskostnaderna kommer att landa. Rådet blir neutralt för Cibus.