Cibus Nordic en lockande högutdelare

Cibus Nordic (159,60 kr) är ett fastighetsbolag som skapades 2018 av riskkapitalfirman Sirius Capital Partners med syftet att äga fastigheter inom dagligvaruhandel i Norden.

Ursprungligen administrerades bolaget av Pareto men de avtalen har fasats ut. Bolaget har numer en ”riktig” ledning på plats – och ambition att fortsätta växa företagets nordiska fastighetsbestånd.

Sirius Capital Partners är helt ute ur ägarbilden. Men nyckelpersoner på riskkapitalfirman har ökat sina privata innehav och Sirius VD Patrick Gylling är fortsatt ordförande i Cibus Nordic med ett privat innehav värt 125 Mkr.

VD Sverker Källgården minns vi som tidigare VD för det mindre byggföretaget Byggpartner under 2013-2018. Om än med något blandat resultat.

Fastighetsbeståndet utgörs av drygt 280 fastigheter varav merparten inom dagligvaruhandel. Coop i Sverige samt Kesko och Tokmanni i Finland står för närmre 240 av dessa.

Sverigeportföljen är sedan mars 2020 en ny del i koncernen. Hela beståndet köptes på ett bräde av Coop för 1,9 miljarder kronor och avser de butiker under varumärket Netto som Coop köpte 2019. Transaktionen innebar att Cibus Nordic i ett slag växte i storlek med omkring 20%.

Det förväntade bruttoresultatet (kallat driftnetto) i relation till prislappen motsvarade en direktavkastning på 5,9%. Det är rätt bra givet att det gäller förhållandevis stabila tillgångar med i det här fallet 10 år långa hyresavtal.

I samband med förvärvet tog Cibus Nordic in 2,2 miljarder varav knappt 60% i form av nya krediter och resten som eget kapital via nyemission. Den mixen är för övrigt rätt lik hur resten av bolaget finansieras.

I förra veckan gjorde bolaget ännu en riktad nyemission som tillförde ytterligare 400 Mkr till den redan halv miljard kronor tunga kassan. Det tog ned belåningsgraden till 57% vilket kan jämföras mot den tumregel kring 60% som bankerna brukar vara villiga att låna till bra villkor med fastigheter som säkerhet.

Snittet i fastighetssektorn ligger närmre eller kanske till och med strax under 50%. Skuldsättningen är något hög med andra ord.

Även om balansräkningen har expanderat med förvärven gäller inte detsamma för intjäningsförmågan mätt per aktie. Förvärvet rubbade inte nålen alls. Även om det bedömda förvaltningsresultatet per aktie ökat med 4% under de två kvartal som passerat sedan dess.

Det lyfter lite av ett frågetecken kring eventuella synergier och hela syftet med att sträva efter tillväxt. Just nu pågår konsolidering på många håll i fastighetsbranschen och som vår färska krönika här belyser så sker det inte alltid på helt rationella grunder.

Synergivinsterna verkar ofta främst bestå i att sänka finansieringskostnaderna. Cibus Nordic betalar idag en snittränta på 2,4% vilket möjligtvis går att pressa ytterligare några tiondelar. Men det är särskilt bolagets två obligationer på 2 miljarder kronor med löptid till 2023 som drar upp snittet. För dessa betalar bolaget en marginal på 4,75% respektive 4,50%.

Att få ned finansieringskostnaderna är inte på något sätt avgörande för bolaget. Det motsatta, det vill säga att räntorna stiger, vore däremot klart dåligt inte bara för Cibus Nordic utan för fastighetsbranschen i stort.

Idag finns Cibus Nordic i Finland och Sverige men hela Norden är tänkbar marknad på sikt. Lite förenklat så domineras hela den nordiska dagligvaruhandeln av ett fåtal aktörer på respektive marknad.

Fastigheterna ägs i sin tur delvis av kedjorna själva som till exempel behöver säkra möjligheter att etablera sig på nya lägen. Men stora delar av beståndet ägs också av fastighetsbolag som Cibus Nordic eller i syndikat likt de organiserade av aktörer som Pareto eller norska Arctic.

Danmark är undantaget där fastighetsägandet är betydligt mer fragmenterat. Det skulle kanske vara görbart för Cibus att själva konsolidera marknaden och sköta detta från befintlig organisation i Sverige och Finland. Men sannolikt ligger ett inträde här lite längre bort i tiden.

Det finns i stället fördelar att likt affären i Sverige förvärva ett större bestånd för att nå kritisk förvaltningsmassa direkt. Norge är nog det mest intressanta spåret här.

Vart eller när en affär blir möjlig nästa gång är förstås omöjligt att veta. Men när det dyker upp ett läge verkar bolaget redo att slå till. Mellan raderna läser vi detta som Cibus Nordic har ett ganska starkt mandat från ägare och investerare att likt i förra veckan ta in ytterligare pengar via emission.

Så har Cibus Nordic värderats relativt substansvärdet

Aktien värderas till 27% premie mot substansvärdet. Det lockar egentligen främst om man tänker sig att fastigheter inom dagligvaruhandel ska jämföras med till exempel bostäder.

Det är ingen dum liknelse men den haltar ändå något. Dels eftersom det här finns en tydlig risk kopplad till växande e-handel på längre sikt. Dels eftersom en handelsfastighet som tappar sin hyresgäst kan stå vakant mycket länge, medan en hyresgäst i en hyresbostad ofta är ganska snabbt utbytbar mot en annan.

Risken finns också att det på sikt visar sig att de fastigheter som paketerats i Cibus inte håller den kvalitet som utlovas och drabbas av växande vakanser. Vi noterar att vakansgraden steg någon dryg procentenhet under 2019 vilket är viktigt att följa upp framöver.

Tittar man i stället på intjäningsförmågan lockar Cibus Nordic desto mer med ett P/E-tal kring 14. Tabellen bredvid visar de fastighetsbolag med börsens lägsta P/E-tal i nuläget.

En väldiversifierad portfölj med fastigheter inom dagligvaruhandel förefaller vara ett hyggligt bra alternativ bland dessa. Bolaget har en tydlig utdelningsstrategi där man i nuläget delar ut omkring 80 öre per aktie varje månad. Det motsvarar en direktavkastning på 5,8% och målet är att öka utdelningen med 5% årligen.

Allt som allt ser vi Cibus Nordic som ett bra inslag i en portfölj med utdelningsfokus. Rådet blir köp.