Catena: I rätt läge för investeringar

Catena (476 kr) är en av Sveriges största ägare av logistikfastigheter – och den största som är helt specialiserad på denna nisch.

Detta har varit bolagets huvudsakliga fokus sedan 2013 då ett stort bestånd förvärvades från familjen Erik Paulsson som sedan dess är Catenas huvudägare med 22% av aktierna. En annan tongivande affär var 2016 års förvärv av Tribona.

Sedan dess har en rad förvärv, stora utvecklingsprojekt och värdeökningar lyft beståndet till en bit över 30 miljarder kronor. Jörgen Eriksson är den som drivit detta som VD sedan 2020.

Fastigheterna utgörs bland annat av lagerlokaler av olika slag samt terminaler där varor och gods omlastas vid transport. De är ofta belägna utmed viktiga transportleder eller i anslutning till större städer och Catena äger fastigheter i många av Sveriges bästa logistiklägen.

Riktad nyemission

Trots redan låg belåningsgrad på 37% vid årsskiftet genomförde Catena i dagarna en riktad nyemission som tillförde 2,1 miljarder kronor. Tagare var bland annat det belgiska logistikbolaget Warehouses de Pauw som redan innan var näst största ägare med drygt 10% av Catena. Andra investerare var fonder förvaltade av Swedbank Robur och Cliens.

Rabatten var blygsam på 2% mot senaste stängningskurs, och teckningskursen på 450 kronor motsvarade till och med en premie närmare 15% mot bokfört substansvärde om 392 kronor. Ett styrketecken, som möjligtvis gör det något lättare att ha överseende med det faktum att styrelsen för bara några veckor sedan föreslog utdelningar på närmare en halv miljard kronor.

Satsar offensivt

Emissionslikviden ska, tillsammans med bolagets övriga balansräkning, användas offensivt till nya investeringar. Tio större projekt pågår redan med uppskattade investeringsbelopp på totalt 3,8 miljarder kronor, varav 1,9 miljarder återstår. Dessa färdigställs under 2024-2026 och väntas tillföra totalt en kvarts miljard kronor i driftnetto.

Det handlar bland annat om området kring Landvettermotet där det byggs kyl- och fryslager samt kontor för restauranggrossisten Menigo, som ska hyra drygt 40 000 kvm av Catena. En annan blivande kund är kosttillskottleverantören MM-Sport som ska hyra 8 700 kvm i en närbelägen logistikfastighet som färdigställs nu under våren. Där återstår dock resterande 33 000 kvm att hyra ut. Ett tredje exempel finns i Jönköping där Catena håller på att uppföra en av de större logistikanläggningarna i Norden på 87 000 kvm för Elgiganten, mot ett 20-årigt hyreskontrakt.

Utöver det har bolaget identifierat förvärvsmöjligheter på omkring 2 miljarder kronor som kan komma att genomföras under kommande 6-12 månader. Nyligen träffades avtal om att förvärva en fastighet i Danmark strax utanför Köpenhamn för 420 MDKK. Det utökar den just nu ganska begränsade danska portföljen, och bolaget bygger även ut den danska organisationen.

18 gånger vinsten

Sammantaget förväntar sig Catena att investera 2-3 miljarder kronor årligen under de kommande tre åren. Totalt räknar vi med att bolaget når en bit över 6% i direktavkastning på de här investeringarna. Vårt förenklade antagande är att samtliga dessa tillväxtinvesteringar gör avtryck senast 2026, även om det i vissa fall handlar om projekt som kan ta längre tid att färdigställa.

Lägg hyresökningar på ett par procent årligen under kommande år till detta så blir tillväxten riktigt hög. Vi har skissat in totala hyresökningar på 12% för hela perioden 2024-2026, och då blir den totala tillväxten över 40% inklusive gjorda investeringar.

En prognos för kommande år blir då i stil med nedan. P/E-talet faller från dagens 21,6 till 18,0 men hålls tillbaka något av att vi räknar med fortsatt stigande räntekostnader.

Stark balansräkning

Även efter dessa investeringar kommer belåningsgraden fortsatt vara låg. Omkring 40% med våra antaganden, trots att vi samtidigt tagit höjd för att avkastningskravet för bolagets fastighetsbestånd stiger från 4,7% till 5,4% som följd av något högre räntor. Det skulle, allt annat lika, innebära en värdeminskning på 13%.

Räntetäckningsgraden förblir urstark runt 3,5-4,0 gånger. Att hålla detta nyckeltal över 2,0 gånger brukar vara önskvärt så här finns en hel del marginal, även när vi antar att bolagets ränta som mest närmar sig 4%.

Slutsats

Om framtiden blir ungefär som vi tänker oss kommer högre räntor äta upp en del av vinsttillväxten kommande år. Underliggande fortsätter dock bolaget växa genom stora investeringar och räknar vi med att samtliga projekt färdigställs 2026 kommer Catena då vara drygt 40% större än idag, sett till hyresintäkter.

Även om Catena är något tjänstemannastyrt med aktier för drygt 3 Mkr i hela ledningen ser vi fastighetsbolaget som ett av de mer kvalitativa.

Aktien är inte billig men då bör man också väga in den starka balansräkningen, som egentligen skulle kunna nyttjas något mer för att höja vinsten ytterligare. Vi skulle dock inte räkna med det. I det här avseendet påminner styrningen av Catena lite om familjen Erik Paulssons andra stora fastighetspjäs, Fabege, som också länge jobbat med låg skuldsättning. Trots detta är prissättningen av aktierna, och fastighetssektorn i stort, för tillfället mycket kopplad till ränteläget.

Fyndjägaren lägger detta på bevakningslistan och hoppas på en svacka nedåt 400 kronor. Den som vågar betala lite extra för Catenas starka läge inom logistik ser med ett motiverat P/E-tal på 20 – i linje med aktiens historik – en godkänd uppsida på knappt 20%. Rådet blir köp.