Catena en vinnare i het logistiksektor

Catena (480 kr) är en av Sveriges största ägare av logistikfastigheter med ett bestånd värderat till drygt 21 miljarder kronor.

Fastigheterna utgörs bland annat av lagerlokaler av olika slag samt terminaler där varor och gods omlastas vid transport. De är ofta belägna utmed viktiga transportleder eller i anslutning till större städer och Catena äger fastigheter i många av Sveriges bästa logistiklägen.

Andra kvartalet kommunicerades nyligen vilket var den tredje rapporten med bolagets nya VD Jörgen Eriksson vid rodret. Han har dock varit anställd i bolaget sedan 2016 och var tidigare vice VD samt affärs- och fastighetschef.

Rapporten bjöd inte på några större överraskningar. Sedan årsskiftet har fastigheter för ytterligare 1,2 miljarder förvärvats varav merparten i Danmark som med 7% av hyresintäkterna börjar ge allt större avtryck i siffrorna. Som följd steg hyresintäkterna med 8% jämfört samma kvartal i fjol och förvaltningsresultatet steg med 11% till knappt 400 Mkr.

Att man söker sig till Danmark verkar åtminstone delvis vara en effekt av en kanske något överhettad marknad i Sverige. I telefonkonferensen vid rapportpresentationen kan den som lyssnar mellan raderna misstänka att Catena förlorat ett par intressanta budgivningar till konkurrenten Swedish Logistic Property där bland annat Erik Selin (Balder) och Greg Dingizian (Victoria Park) är tunga ägare.

Catena förklarar sig med att fokus ligger mer på egna projekt än förvärv framöver. Men även här är trenden något svag med få projektstarter hittills i år. Under året har knappt 450 Mkr investerats i det befintliga beståndet. I fastighetsportföljen finns dock en markreserv om cirka 5 miljoner kvadratmeter med möjliga investeringar på upp till 14 miljarder kronor. Att omvandla råmark till detaljplanelagd fastighet är dock en mångårig process.

Allt som allt har fastighetsbeståndet ökat i värde med 2,6 miljarder sedan årsskiftet. Av detta står orealiserade värdeökningar för 880 Mkr vilket motsvarar en värdeökning på nästan 5% av ingångsvärdet vid årsskiftet. Grafiken nedan visar hur fastighetsbeståndet växt senaste åren fördelat på förvärv (i grönt), investeringar (blått) samt orealiserade värdeförändringar (rött).

I april kommunicerade bolaget också nya finansiella mål:

• Målet för kapitalbindning höjs från tidigare lägst 2,0 år till 2,5 år (3,3 år i Q2).
• Räntetäckningsgraden skruvas upp något från minst 1,75 till 2,00 gånger (4,3 gånger i Q2).
• Soliditetsmålet höjs från lägst 30% till lägst 40% (41,5% i Q2).
• Som nytt mål gäller även att nettobelåningsgraden ska vara högst 50% (45% i Q2).

Detta är konservativa mål som signalerar att bolaget inte kommer tumma på den finansiella stabiliteten för att växa på den heta logistikmarknaden. Som del i det har Catena nu också satt den dyra aktien i spel genom att ta in kapital via riktade emissioner. Dels som betalning för vissa fastighetsköp men i slutet av mars tog bolaget också in knappt 1,1 miljard direkt.

Om aktiekursen håller sig på nuvarande nivåer är det nog troligt att vi får se fler sådana åtgärder framöver. Åtminstone om bolaget ska kunna fortsätta växa i hög takt. Kanske ska tillgången på billigt eget kapital till och med ses som en konkurrensfördel?

Catena handlas till en premie om drygt 70% mot det senast redovisade substansvärdet på 278,40 kronor per aktie. Implicit innebär det att bolagets lagerlådor som i räkenskaperna är bokade till omkring 10 tkr/kvm värderas till 14 tkr/kvm av börsen. Den värderingen är svår att förlika sig med även om det ska nämnas att Catena är ett av de fastighetsbolag som ökat substansvärdet allra mest senaste året.

I Catena finns starka underliggande trender med växande e-handel som ökar behovet av moderna logistiklösningar. Det finns dessutom en tydlig ESG-lockelse med att vara investerad i en aktör som jobbar med att lösa morgondagens logistikutmaningar. Till rådande kurser gillar vi Catena bra mycket mer än exempelvis Sagax som handlas till vansinniga 270% (!) substanspremie samtidigt som styrelsefolk kränger aktier för hundratals miljoner.

En baksida i Catena är i stället att insiders verkar undvika den egna aktien. Bortsett ordförande och ex-VD Gustaf Hermelin som äger 3,2% av bolaget så är det ingen i styrelse eller ledning som äger aktier för mer än 1 Mkr. Likt övriga Erik Paulsson-ägda fastighetsbolag (Fabege, Wihlborgs, Diös) är styrningen något mer tjänstemannamässig än i de många grundarledda fastighetsbolag som finns noterade på svensk börs.

Catena är ett fint fastighetsbolag i en lockande nisch men vi har svårt att se uppsida i värderingen. Rådet blir neutral.