Castellum: Tronskiftet

Rent tekniskt handlar det inte om någon bankinitierad tvångsförsäljning vilket Rutger Arnhult själv påpekar. Däremot rör dig sig utan tvivel om en affär som tvingats fram av att belåningsgraden i Arnhults helägda ägarbolag M2 Asset Management blivit ohållbart hög.

Rutger Arnhult har via M2 senaste åren ackumulerat enorma mängder aktier i Castellum och på så vis blivit största ägare och även tagit över VD-posten. Delvis har kalaset finansierats mot obligationer och lån på maffiga 18 miljarder kronor, enligt M2:s senaste kvartalsrapport.

Revisorerna kräver nedskrivning?

Vår bästa gissning är att hela händelseförloppet initierats av att M2 nu sammanställt böckerna för Q3 där siffrorna inte längre går ihop. Det är sannolikt att revisorerna satt sig på tvären och krävt att värdena på M2:s innehav i Castellum och Corem skrivs ned till rådande marknadsvärden.

Om så är fallet skulle M2 troligtvis bryta mot obligationsvillkoren som kräver en soliditet över 35%. Då är bolaget omedelbart tvingat att informera berörda obligationskonsortier om en kredithändelse vilket skulle kunna dragit igång hela karusellen.

Arnhult förlorar makten

Castellum-posten säljs för 4,6 miljarder och innebär att Arnhults ägande minskar från 17,1% till 5,5%. Om den här historiska affären innebär början på slutet för Rutger Arnhult som tung maktfaktor på svenska fastighetsmarknaden är svårt att säga. Men klart är att hans börs- och fastighetsportfölj som vid årsskiftet hade ett nettovärde (efter avdrag för skulder) på omkring 30 miljarder kronor nu snarare ser ut att vara värd omkring 7 miljarder.

Akelius menar förvisso att investeringen i Castellum är en finansiell placering och att Arnhult kommer sitta kvar som VD. Frågan är ändå om Arnhult på sikt kommer vilja sitta kvar som förvaltare av en minoritetspost i Castellum där Roger Akelius är den som nu drar i trådarna.

Ett alternativ är att Arnhult nu kommer försöka dumpa andra likvida innehav som till exempel aktierna i Sagax värda 1,8 miljarder kronor. Då vore det kanske möjligt att på sikt återigen bygga upp ett större inflytande över Castellum.

Ett helt annat möjligt utfall är att Arnhult nu tvingas på defensiven för att säkra att inte hans 34% ägarandel i Corem (som sedan i fjol även innehåller Klövern) rinner honom ur händerna. Corem är hårt belånat, handlas med högst substansrabatt av alla noterade fastighetsbolag och har obligationer som handlas till räntor nära SBB:s.

Akelius blir Castellums största ägare

Roger Akelius har haft en makalös tajming med sina fastighetsaffärer senaste året. Efter att ha sålt fastigheter på toppen för otroliga 93 miljarder kronor till Heimstaden plockar han nu upp spillrorna av Arnhults sönderslagna fastighetsimperium för en spottstyver.

Geniförklaringarna haglar och att Akelius nu köper i Sverige fick hela fastighetssektorn att lyfta rejält. Castellum-posten för 4,6 miljarder kronor är dock bara en bråkdel av Akelius totala likviditet. Och Roger Akelius själv fortsätter upprepa sin pessimistiska syn på fastighetsaktier.

Castellum rusade 12% på beskedet. Det förvånar inte givet att huvudägarskiftet skedde snabbt och smärtfritt till en seriös aktör med gott rykte och djupa fickor.

En annan möjlig uppsida i Castellum är att ägarskiftet tar bort risken för att Arnhult i ett pressat läge skulle kunna tänkas använda Castellum för att driva igenom en räddningsaktion av Corem. Förvånande nog steg även Corem initialt på beskedet om gårdagens affär. Det tror vi är helt fel då Corem har egna balansräkningsproblem och nu mer än någonsin skulle behöva en huvudägare med rejäla finansiella muskler.

Castellum-aktien

Castellum står å andra sidan stadigt med ny huvudägare och en stark balansräkning med 46% nettobelåningsgrad. Tabellen nedan visar hur nuvarande värdering förändras i vårt huvudscenario där vi antar 2% högre räntekostnader och 1% högre direktavkastningskrav på fastigheter. Vi räknar inte heller med den positiva effekten av framtida hyresökningar.

Även med de antagandena handlas aktien till 32% substansrabatt och ett P/E-tal kring 13 vilket är billigt. Förvisso väntar sannolikt ett antal tuffa år för fastighetsbolagen. Castellum framstår ändå som ett bättre val i en tuff sektor. För den som vill ha lite fastighetsexponering är detta ett köpråd.

Castellum med 2% högre ränta och 1% högre direktavkastningskrav