Bråviken Logistik: Varnande varsel

Den här veckan kikar vi lite extra på ”konsultdrivna” fastighetsbolag. Ett 20-tal sådana finns på svenska börslistor och en röd tråd är att de ofta äger ett mycket litet fastighetsbestånd som förvaltas av konsulter och/eller en deltidsanställd VD. De saknar alltså egna organisationer som driver verksamheten framåt. Bolagen är skapade av någon investmentbank och lockar ofta med hög utdelning uppåt 7 procent. Här finns en färsk krönika om ämnet.

Börsplus analyserar de här bolagen enligt en särskilt framtagen modell där vakansrisken är den enskilt viktigaste faktorn. Men även intjäningsförmåga och värdering är viktiga aspekter. I den här texten tittar vi närmre på Bråviken Logistik.

Verksamheten: tre lager- och logistikfastigheter

Samtliga fastigheter är moderna och byggda på 2000-talet. Den totala uthyrbara ytan uppgår till 139 tusen kvm och det sammanlagda hyresvärdet är 97 Mkr. Av detta är Nyköpings kommun största hyresgäst med omkring 37 Mkr i årshyra.

Ägare och nyckelpersoner: förvaltas av Pareto

Bråviken förvaltas i sin helhet av investmentbanken Pareto och hela ”ledningen” utgörs av anställda på Pareto. VD på deltid är Johan Åskogh. Vi känner igen honom som VD även för andra konsultdrivna fastighetsbolag som Halmslätten (läs analys från januari 2019 här) och Sydsvenska Hem (läs analys från mars 2018 här).

En person i styrelsen äger aktier i bolaget. Det är ordförande Christer Rapp med aktier för 10 Mkr. Han har lång bakgrund inom fastigheter, som verksam i ett eget mindre familjeägt fastighetsbolag.

Andra namn i ägarlistan vi känner igen är bland annat Göran Källebo (privat investerare och tidigare analytiker) med aktier för 11 Mkr samt Håkan Roos (investerare, samt ledamot och tills nyligen största ägare i Addlife) med aktier för 8 Mkr. Ingen av dessa kan förstås antas vara särskilt aktiva i Bråviken.

Vakansrisk: en tickande bomb?

Helt centralt är att Bråvikens största hyresgäst, Nyköpings kommun, i själva verket hyr ut lokalen i andra hand till den tyska koncernen Eberspächer. Det är en stor utvecklare och underleverantör av fordonskomponenter som fordonsvärmare och avgasrör.

Kommunen har bundit upp sig att betala full hyra till Bråviken åtminstone till och med 2029. Men Eberspächer kan säga upp sitt andrahandskontrakt med kommunen redan 2021. Varför Nyköpings kommun tagit på sig den risken är oklart, men Eberspächer är den största privata arbetsgivaren i kommunen med närmre 800 anställda.

Till saken hör nu att Eberspächer i januari gick ut med besked om stora nedskärningar. Totalt 450 personer får gå vilket är ett av de större varslen på länge i Nyköpingsregionen. Enligt uppgifter till Börsplus lär fabriken tidigare ha varit leverantör till Daimler och Scania men åtminstone en av dessa har valt en annan leverantör.

Vill det sig riktigt illa riskerar hela fabriken att läggas ned. Nyköpings kommun blir då sittande med hyresnotan på omkring 300 Mkr till och med 2029, om man inte lyckas hitta ny hyresgäst.

Samtliga Bråvikens fastigheter finns i bra logistiklägen. Men Eberspächer-lokalen är en industribyggnad som är anpassad för den här kundens specifika behov. Att hitta ny hyresgäst kan bli både svårt och dyrt.

Situationen är inte bara beklämmande för Nyköpings kommun. I slutändan riskerar det här förstås att drabba Bråviken som kan bli sittande med en övergiven lokal och en hyresgäst som inte vill annat än att avsluta hyreskontraktet.

Värderingen: tar inte hänsyn till den överhängande risken för framtida vakans

Hur värderar man en fastighet där risken är stor att det bara finns 8-10 år av kassaflöden att hämta innan kontraktet sägs upp?

Vi är inga fastighetsvärderare men gör man en enkel kassaflödesanalys där vi i Nyköpings-fastigheten bara räknar med hyresintäkter till och med 2029 och därefter 50% risk för vakans så minskar nuvärdet av Bråvikens totala fastighetsbestånd med omkring 10-15%. Det motsvarar i så fall en värdesmäll på omkring 150 Mkr eller närmre 30 kronor per aktie.

Det här är inget perspektiv som börsen anlägger alls. Trots Eberspächers varsel har Bråvikens aktie stigit kraftigt under året. Vi ser dock en uppenbar varningsflagga och risk för permanent värdeförlust.

Börsplus slutsats: sälj Bråviken

Börsen verkar fria snarare än fälla när det kommer till situationen i Nyköping. Det tycker vi är helt fel perspektiv när det gäller konsultdrivna fastighetsbolag. Som ”tillgångsslag” påminner det nämligen lite om preferensaktier – där uppsidan i bästa fall är begränsad men nedsidan kan vara enorm. Minsta tydliga tecken på brister tycker vi därför räcker som skäl för att rata en aktie som denna och gå vidare.

I närtid lär faktorer som ränteutvecklingen påverka betydligt mer än vad som händer i Nyköping. Sannolikt finns alltså gott om tid att sälja aktien för den som vill. Så skulle vi göra om vi ägde den.