Bosjö: En billig högutdelare med minskande skuldsättning

Den här veckan kikar vi lite extra på ”konsultdrivna” fastighetsbolag. Ett 20-tal sådana finns på svenska börslistor och en röd tråd är att de ofta äger ett mycket litet fastighetsbestånd som förvaltas av konsulter och/eller en deltidsanställd VD. De saknar alltså egna organisationer som driver verksamheten framåt. Bolagen är skapade av någon investmentbank och lockar ofta med hög utdelning uppåt 7 procent. Här finns en färsk krönika om ämnet.

Börsplus analyserar de här bolagen enligt en särskilt framtagen modell där vakansrisken är den enskilt viktigaste faktorn. Men även intjäningsförmåga och värdering är viktiga aspekter. I den här texten tittar vi närmre på Bosjö.

Verksamheten: Ellos huvudkontor och lager utanför Borås

Bosjö äger den enorma fastigheten Vindtyget 1 utanför Borås med 94 tusen kvm uthyrbar area. Fastigheten hyrs av e-handelsbolaget Ellos och används som huvudkontor (24 tusen kvm) och nordiskt centrallager (70 tusen kvm).

Varor som Ellos köper in från Asien kommer till Göteborgs hamn och transporteras därefter till centrallagret där det sedan skickas vidare ut mot kund.

Vakansrisk: långa kontrakt skyddar

Fastigheten ligger i Viared Företagspark knappt en mil utanför Borås. Det är ett område med över 150 etablerade företag varav en stor del inom lager och logistik. Via Riksväg 40 är det drygt tre mil till flygplatsen Göteborg-Landvetter och sex mil till Göteborgs hamn. Som logistikläge är det klart godkänt.

Hyreskontrakten med Ellos löper ut 2030 (kontor) respektive 2032 (lager). Ellos ägdes tidigare av riskkapitalbolaget Nordic Capital men såldes i somras till den snabbväxande belgiska modekoncernen FNG. Europeisk expansion verkar nu stå på agendan för Ellos. Vi skulle gissa att det inte påverkar användningen av det nordiska centrallagret på något negativt sätt, men säker är svårt att vara.

Fastigheten är byggd 1978 och har expanderats vid flera tillfällen på 80- och 90-talet. Nybyggnation och renovering genomförts under 2016 där Ellos själva investerat 100 Mkr. Hyresgästen verkar alltså satsa på fastigheten.

Ägare och nyckelpersoner: förvaltas av Pareto

Bosjö förvaltas i sin helhet av investmentbanken Pareto och hela ”ledningen” utgörs av anställda på Pareto. VD på deltid är Ulf Attebrant som även är VD för Logistri, ett annat konsultdrivet fastighetsbolag.

I ägarlistan finns mest stiftelser och privatpersoner vars portföljer domineras av innehav i andra likartade fastighetsprodukter. Störst är ICA-handlarnas Förbund som utöver majoritetsägandet i ICA Gruppen även har en börsportfölj värd några miljarder.

Finansiering: mindre räntor, mer amortering

Efter en refinansiering i juli 2018 har Bosjö lyckats göra sig av med den dyra efterställda låneskulden till Collector och ersatt detta med seniora lån från Swedbank. Dessa har bunden ränta på 2,25% till april 2021. Det minskade den årliga räntekostnaden med 3,6 Mkr per år varav det mesta av denna besparing nu läggs på att amortera ned skulderna lite snabbare.

Det är helt klart positivt. För omkring två sedan var bolaget hårt skuldsatt med en belåningsgrad på 68%. Men detta har nu kommit ned till 56% tack vare extraamorteringar samt att fastigheten värderats upp. Kraftigt stigande marknadsräntor skulle förstås försämra läget rejält men just nu verkar det inte ligga i korten.

Börsplus slutsats: en billig högutdelare med minskande skuldsättning

På riktigt lång sikt ser vi kanske inte Ellos som den mest trygga hyresgästen men det långa hyreskontraktet minskar i alla fall risken här och nu.

Bosjö är ett av de billigaste konsultdrivna fastighetsbolagen med ett P/E-tal under 10. Utdelningen på 6,6% är något högre än genomsnittet (6,4%).

Den höga amorteringstakten maskerar dessutom en del av potentialen. Bosjö är ett av de bolag som betar ned skulderna allra snabbast. Dessa amorteringar kommer förstås aktieägarna till godo i form av ett mindre skuldsatt bolag med lägre finansiell risk. Lägger man ihop utdelning och amortering blir den totala ”överföringen” till aktieägarna närmre 9%.

Det kommande året tycker vi därför oddsen ser något bättre ut i Bosjö. För den som gillar den här typen av högutdelande fastighetsprodukter blir rådet köp. Om ett år följer vi upp hur det gick genom att jämföra Bosjös avkastning mot snittet för övriga konsultdrivna fastighetsbolag.