Besqab bygger stabilt och skyndar långsamt

Besqab (börskurs 120 kronor 29/11) är ytterligare en i raden av bostadsutvecklare som tappat rejält på börsen. Sedan toppen förra hösten har bolagets börsvärde halverats och uppgår i dag till 1,9 miljarder kronor.

Besqab är ett diversifierat bolag och utvecklar både bostadsrättsprojekt och småhus såväl som ett mindre antal vårdbostäder. Bolaget arbetar även med projektledning i hyresrättsprojekt som byggs åt externa beställare.

Snittbostaden är ungefär 80 kvadratmeter stor och kostar 55 000 kronor per kvadratmeter. Verksamheten är koncentrerad till Stockholm och Uppsala.

Tabellen nedan visar Besqabs storlek relativt andra bostadsutvecklare.

I går tisdag hade Besqab kapitalmarknadsdag och Börsplus var där. Nedan följer några av de lärdomar och slutsatser som vi tog med oss därifrån.

Kvalitativt och konservativt bolag. Besqab har en lång historik (grundades 1989) och en stark och bred organisation med mycket erfarenhet. Balansräkningen är superstark med en soliditet på närmre 60 procent och bolaget har regelbundet gett utdelningar på minst 30 procent av vinsten. Dessutom finns en stabil huvudägare i familjen Nordström (en av grundarna till teknikkonsulten Sweco). Överlag ger bolaget ett stadigt intryck och ska nog inte klassificeras med samma högriskstämpel som några av de andra mindre bostadsutvecklarna på börsen.

Uppsala oroar. Men om det är något som oroar i Besqab så är det bolagets satsningar i Uppsala. Marknaden i Uppsala har på sista tiden beskrivits som särskilt pressad av överutbud. Även Besqab medger problemet och talar om en marknad där det kan ta tid att nå balans igen.

Uppsala står visserligen för en liten del av nuvarande intäkter i Besqab men som andel av den planerade projektportföljen har Uppsala över tid ökat i betydelse. I dagsläget står Uppsala för ungefär en tredjedel av bolagets 3 500 planerade men ännu ej byggstartade bostäder.

Det här utgörs främst av två massiva projekt om vardera 500 bostäder. Det ena, Ultuna Trädgårdsstad, är ett lite billigare projekt cirka 6 km söder om Uppsala Centrum där flerbostadshus och småhus ska byggas. Hittills har 135 bostäder byggstartats och av dessa ska ungefär hälften vara sålda. Det andra stora projektet, Skeppskajen, är en mer dyrköpt historia i centrala Uppsala som fortfarande ligger i planeringsstadiet.

De här projekten kan vara värda att hålla koll på framöver då marknaden kan bli besvärlig. På lång sikt behöver det dock inte vara något stort problem. Särskilt inte om Uppsala successivt kopplas ihop allt mer med Stockholm.

Missar produktionsmålet? Med 360 bostäder produktionsstartade hittills i år och en bostadsmarknad där nya projekt säljer dåligt och är svåra att dra igång tror vi inte Besqab kommer nå målet att produktionsstarta 500 bostäder i år.

Dessutom ser bolagets projektportfölj kanske något klen ut. Visserligen har Besqab 3 500 byggrätter i portföljen (utöver de knappt 900 som är i produktion). Men av dessa har bara drygt 15 procent laga kraft vunnen detaljplan. För resterande 85 procent pågår alltså detaljplanearbetet fortfarande vilket också innebär att Besqab varken tillträtt eller betalat för de potentiella byggrätterna. På så sätt har bolaget en relativt ”omogen” projektportfölj.

En bidragande orsak till att det ser ut som det gör är nog de höga markpriserna och den hårda konkurrens på byggrätter som varit. Intrycket är att Besqab varit konservativa och bolaget har inte vunnit särskilt många av de markuppgörelser där högst pris varit en avgörande faktor. Det är förstås något positivt att inte ha deltagit i de senaste årens hetsköpande när marknaden nu nyktrar till.

Samtidigt vill man då se att bolaget kan klippa till med några riktigt bra förvärv när läget är rätt. Det ryktas nu en del om mindre bostadsutvecklare som uppvaktar större byggare med feta plånböcker i hopp om att kunna sälja mark. Men trots att utbudet på mark ”aldrig varit så stort”, enligt Besqabs vd Anette Frumerie, så verkar priserna på byggrätter än så länge inte minskat särskilt mycket.

Det är lite motsägelsefullt. Möjligen är det också därför som Anette Frumerie ger intrycket av att man än så länge inte är överdrivet intresserade av att köpa. Kanske tror man att läget kan bli betydligt blodigare om allt fler små bostadsutvecklare får problem med finanserna? I Stockholm finns åtminstone ett hundratal aktiva bostadsutvecklare. De flesta är alltså små och onoterade och det är nog i det segmentet det kan bli som allra värst.

Enligt vår bedömning skulle övervärdet i Besqabs projektportfölj kunna uppgå till kring 1,3 miljarder kronor eller 82 kronor per aktie (se även fördjupande tabell i slutet av artikeln). Det ger i så fall att bolaget handlas till en substansrabatt om knappt 25 procent. Det är inte så dumt för en rutinerad utvecklare med stabila finanser.

För referens kan man påpeka att vinsten per aktie rullande tolv månader uppgår till ca 20 kronor per aktie. Det innebär att p/e-talet ligger kring 6 (man ska dock inte övertolka p/e-tal för en projektverksamhet).

Sammantaget ser det hela rätt så attraktivt ut – undantaget beroendet mot den överetablerade Uppsalamarknaden. Det man skulle vilja se är att bolaget nyttjar sin finansiella styrka till att göra några bra köp i Stockholmsregionen. Det skulle dels fylla luckorna i en annars lite tunn projektportfölj. Dels skulle det minska Uppsala-beroendet. Om det händer kan Besqab komma ut ur bostadshickan som en vinnare.

För den som sneglar på de pressade bostadsutvecklarna men inte vågar köpa högriskbolagen Oscar eller Tobin kan Besqab vara ett intressant alternativ. Här krävs dock hög tolerans för risk, en lång investeringshorisont och insikten att det kan bli betydligt sämre innan det blir bättre. Så länge nyproduktionsmarknaden är trög lär antalet bostäder i produktion successivt minska och med det faller även omsättning och vinst.

Men givet de premisserna kan man köpa en liten post i Besqab. Bland de börsnoterade bostadsutvecklarna har bolaget en av de starkare balansräkningarna och det är en klar styrka på nuvarande marknad.