Befogad lyxkänsla hos Oscar Properties

Oscar Properties är bostadsutvecklaren som strävar efter utveckla de bästa bostäderna med de högsta slutpriserna i varje område eller kvarter där man finns. Verksamheten består i att ta fram attraktiva eller i bästa fall unika bostadskoncept som slutkunden är villig att betala ett premiumpris för. Ofta designas fasad och liknande i samarbete med välkända arkitekter medan interiör designas internt på Oscar Properties.

Den totala kostnaden i ett Oscar Properties-projekt är högre jämfört med många andra produktioner. Det kan vara saker som fasaden, stora maffiga fönster, extra högt i tak och exklusiva materialval som driver kostnader. Men för den färdiga bostaden får man i bästa fall ofta ut ett försäljningspris som kan ligga tiotusentals kronor högre per kvadratmeter jämfört med andra närliggande bostäder.

Bolaget är intimt förknippat med grundaren och huvudägaren Oscar Engelbert. Sedan starten 2004 har Oscar Properties nått framgång i ett antal lyckosamma konverteringsprojekt där kontorsfastigheter i Stockholms innerstad har omvandlats till bostäder. Men framöver kommer nyproduktion bli ett allt större inslag och bolaget expanderar dessutom allt mer utanför tullarna.

På det här sättet har Oscar Properties nu växt till att i dagsläget ha knappt 1050 bostäder i pågående produktion. I projektportföljen finns utöver det ytterligare 1700 utvecklingsbara bostäder i Stockholmsregionen. Några stora projekt finns bland annat på Östermalm och i Djurgårdsstaden, Hagastaden och Nacka. I dagsläget har bolaget knappt 100 medarbetare som jobbar med bland annat markförvärv, projektutveckling, försäljning och design.

Den grundläggande kalkylen ser rätt bra ut i Oscar Properties. Ett enkelt sätt att se på saken är att Oscar måste lyckas få ut minst lika mycket i ökade försäljningspriser som de själva plöjer ned i ökade kostnader när de skapar sin lyxprodukt.

Här går inte bolaget ut med specifika siffror men vi skissar på att de totala kostnaderna i genomsnitt ligger kanske 5 till 15 tusen kronor högre per kvadratmeter jämfört med andra bostadsutvecklare. Men slutpriserna kan å andra sidan vara uppåt 20-30 tusen kronor högre per kvadratmeter. Siffrorna är behäftade med mycket osäkerhet och skiljer från projekt till projekt. En snabb schablonmässig uppställning skulle kunna ge ett hum om hur kalkylen ser ut innanför respektive utanför tullarna.

Två slutsatser finns att hämta i tabellen ovan. Den första är att man i dagsläget gör en riktigt fin projektvinst på samtliga projekt, om allt går någorlunda enligt plan. Den andra är att vinsten i kronor skulle kunna vara ungefär lika hög både innanför och utanför tullarna, vilket gör att affärerna utanför tullarna ser betydligt mer attraktiva ut eftersom de binder en fjärdedel av kapitalet och ger högre vinstmarginal i procent.

Ett annat plus i kanten är att vd Oscar Engelbert verkar ha ett öga för fastighetsmarknaden i Stockholmsområdet. Den absoluta majoriteten av bolagets förvärv sker dessutom i privata förhandlingar och man undviker därmed de budgivningsprocesser som tenderar att dra upp köpeskillingen lite extra.

Men det finns också ett antal frågor att fungera kring.

En sådan är om Oscar kan få lika god utväxling på sina nyproduktionsprojekt som på de konverteringsprojekt man tidigare gjort. Som vi ser saken är konverteringar mer av ett hantverk där varje projekt är unikt och varje fastighet har olika förutsättningar. Den som bemästrar hantverket kan troligen tjäna en hacka här och Oscar Properties verkar i allt väsentligt gjort det här bra. Dessutom är konkurrensen från större bostadsutvecklare lägre inom konverteringar eftersom de har sin styrka inom nyproduktion. Men bra konverteringsprojekt växer inte på träd och kommer utgöra en mindre andel av Oscar Properties portfölj framgent.

En annan fråga är hur väl konceptet fungerar utanför tullarna. Som tabellen ovan visade tror vi de grundläggande förutsättningarna är rätt goda. Men en öppen fråga är i vilken utsträckning det finns ett kundunderlag som är redo att betala kraftiga premiumpriser för en Oscar-produkt i kranskommunerna. Troligen behöver man slipa på den största kostnadsposten i en bostadsfastighet som utgörs av de delar som inte är direkt synliga för slutkunden.

Dessutom är det inte orimligt att när kalkylen ser bra ut för Oscar Properties så gör den sannolikt det även för andra bostadsutvecklare. Det märks också eftersom bostadsbyggandet har ökat allt mer även långt utanför centrala Stockholm i takt med att bostadspriserna stigit väsentligt över kostnaderna för att bygga. Man bör alltså räkna med priserna på byggrätter pressas upp något. Man kan också lyfta fram konkurrenter som Tobin Properties, som riktar sig mot en likartad målgrupp som Oscar Properties och lättast kan beskrivas som ett Oscar i lightformat.

Med tanke på den dyra premiumprodukten som i allt större utsträckning ska säljas i områden där slutpriserna generellt är lägre känns det särskilt viktigt att bevaka försäljningssiffrorna i just Oscar Properties. Här ser man ännu inga större svagheter, trots lite motvind i form av amorteringskrav och en antydan till ränteoro. Bostäderna släpps till försäljning i omgångar och marknaden verkar sluka det mesta någorlunda väl.

Förutsättningarna ser alltså generellt goda ut men vad kan man säga om värderingen på aktien?

En enkel riktlinje är att utgå från det mål som annonserades på Oscars kapitalmarknadsdag i tisdags. Då meddelade bolaget att man för 2017 siktar mot ett rörelseresultat före värdeförändringar på minst 500 Mkr. Räknar man med ett rörelseresultat på 525 Mkr kan det översättas till en justerad vinst per stamaktie kring 14 kr, efter räntor och utdelningar på preferensaktier. I så fall är värderingen ungefär 6 gånger vinsten (justerat p/e) på dagskursen 85 kronor.

Bolaget satsar dessutom på att gå från dagens 1050 bostäder i produktion till 1500 vid slutet av nästa sommar och 2000 år 2020. Om man ska lita på Oscar finns det alltså även en tillväxt att räkna hem från dagens vinstnivå.

Ett annat sätt att se på värderingen är att ställa börsvärdet i relation till bokfört värde på stamaktiekapitalet (eget kapital minus preferensaktiekapital). Då ser man att priset på Oscar Properties är ungefär tre gånger stamaktiekapitalet (Price/Book är 3,0). Eller annorlunda uttryckt så bedömer marknaden att det finns övervärden i bolaget på 1,6 miljarder kronor (2,4 mdr i börsvärde minus 0,8 mdr i stamaktiekapital).

Det ser förstås dyrt ut, men då har bolaget också en projektportfölj som består av knappt 180 tusen kvadratmeter bostäder (räknat på Oscars ägarandel i projekten). Vi justerar den siffran för vinster som redan har avräknats i projekten, och landar i att bolaget har en justerad ”framtida projektportfölj” på ungefär 160 tusen kvadratmeter.

Det innebär att marknadens bedömning av övervärdet motsvarar knappt 10000 kronor per kvadratmeter framtida projektportfölj. Denna siffra kan i sin tur ställas i relation till vår tidigare bedömning att Oscar Properties gör en vinst på ungefär 25 000 kronor per kvadratmeter i sina projekt. Även det tyder alltså på uppsida i aktien.

Här har vi inte tagit hänsyn till centrala kostnader i bolaget. Dessutom bör man utgå från att den i dagsläget väldigt attraktiva kalkylen utanför tullarna kan konkurreras bort i form av ökade byggrättspriser framöver. Men samtidigt finns också en uppsida i form av framtida oannonserade affärer som vi inte heller räknar med.

Sammantaget är vårt intryck av både bolag och aktie positivt. Oscar Properties kommer visserligen att stå och falla med hur bostadsmarknaden i Stockholm utvecklas, men känner man sig trygg med det känns aktien rätt lågt värderad. Är man inte väldigt orolig för Stockholms bostadsmarknad är aktien köpvärd.

Läs fördjupad analys ↓

Fördjupad analys Oscar Properties